国海证券首席经济学家　夏　磊
 

　　全国住房城乡建设工作会议提出，构建房地产发展新模式，建立“人、房、地、钱”要素联动的新机制，完善房屋从开发建设到维护使用的全生命周期基础性制度，实施好“三大工程”建设，加快解决新市民、青年人、农民工住房问题，下力气建设好房子，在住房城乡建设领域创造一个新赛道。

　　当前，房地产市场供求关系发生重大变化，探索构建房地产发展新模式势在必行，这将重新定义行业发展内涵、优化行业基础制度、改善行业供需格局、推动房地产业高质量发展。

　　一是新的行业内涵，房地产对宏观经济贡献方式将由“开发建设”向“空间服务”升级。当前，我国房地产总量基本告别短缺，未来，房地产业将从“开发建设”逐步转向全生命周期“空间服务”。房地产的支柱产业地位有了新内涵，行业发展迎来新机遇。第一，存量房屋提质改造。我国城镇存量住房规模大，建筑老旧、设施不齐等问题突出，存量房屋提质改造需求巨大。根据第七次全国人口普查数据测算，存量住房建筑面积约322亿平方米，存量房提质改造将成为房地产业新内涵和新增长点;第二，物业管理服务以及养老、托幼等生活服务。我国物业管理面积不断扩大，业态向社区和居民生活多场景渗透。建设一批完整社区，补齐一老一幼等设施短板，加强无障碍环境建设和适老化改造，打造一批儿童友好空间建设样板。随着居民收入不断提升，社区养老、社区医疗、社区教育、社区托育、社区金融等更多的消费和服务场景，促进经济发展;第三，房地产中介服务。去年1月到11月，全国二手房交易量占全部房屋交易量的比重达到了37.1%，创历史新高，全国已经有7个省和直辖市的二手住宅交易量超过了新建商品住宅交易量。市场交易结构发生了变化，二手房交易量逐渐扩大，存量住房交易时代到来。

　　二是新的行业基础性制度，稳妥推进现房销售试点，让老百姓放心买房;建立房屋体检、养老、保险制度，让老百姓安心住房。预售制是房地产大建设时代的产物，当前的房地产已经从“有没有”转入“好不好”的时代，对质量要求更高，预售制也需要与时俱进。从住房的全生命周期考虑，房屋养老金、房屋定期体检、房屋质量保险也相当重要。住房已逐步进入结构优化和品质提升的发展时期，为房屋提供全生命周期安全保障，才能让老百姓住得舒心。

　　三是新的行业着力点，在超大特大城市积极推进“三大工程”。城市特别是超大特大城市在经济发展中发挥着动力源和增长极的作用。我国21个超大特大城市和14个Ⅰ型大城市第七次全国人口普查时常住人口达4亿，2022年商品房销售面积、土地出让金、GDP总量分别占全国的32.4%、50.9%、43.3%。在超大特大城市积极推进“三大工程”建设是破解当前难题、构建房地产发展新模式的重要抓手，也对改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展有着重要意义。

　　保障性住房建设是完善住房制度和供应体系、重构市场和保障关系的重大改革。在一二线城市工作的新市民、青年人等工薪收入群体，对住房充满渴望。建设保障性住房，让工薪收入群体逐步实现居者有其屋，消除买不起商品住房的焦虑，放心为美好生活奋斗。

　　“平急两用”公共基础设施建设是统筹发展与安全、提高城市韧性的重要举措。如民宿酒店旅游居住基础设施、医疗应急服务点、城郊大型仓储基地等“平急转换”项目，平时用得着、急时用得上，对促进城市高质量发展具有重要意义。不仅能有效补齐大型城市应急保障能力建设的短板，在“急”时可满足地震、洪水、火灾等突发情况发生后的应急安置、医疗服务、物资保障等需求，还可以提升城市运营服务效率，在“平”时发挥传统公共基础设施效用，提高城市旅游、居住等生活品质。

　　城中村改造是推进以人为核心的新型城镇化的必然，既能增进民生福祉，又能弥补城市建设发展短板，兼顾了发展质量和效益。改善人居环境，城中村普遍存在公共卫生安全风险大、房屋安全和消防安全隐患多、配套设施不健全、环境脏乱差等突出问题，改造后能显著改善居民生活品质，推进公共服务设施补短板、均等化、全覆盖，实现居民“住好房”;扩大有效需求，城中村居住人口多、人口密度大，改造后能扩大四类有效需求：针对拆迁户的安置房投资和腾退地块上新建商品房销售投资、异地安置期间村民阶段性过渡租赁和原有租户再租房的消费、配套基础设施建设投资房地产相关产业链的消费和投资;优化空间布局，通过改造将城中村纳入城市整体发展规划，提高核心区域土地资源的利用效率，推动城市公共资源集约化发展，建设宜居、韧性、智慧的现代化城市;调整房地产市场供需结构，当前我国一二线城市房地产的主要问题是核心区域土地供给不足，城中村改造通过整理盘活核心区域土地，增加核心区域供给，达到优化房地产结构的目的。