重庆大学副校长　刘贵文
 

　　1至2月，全国房地产市场多项关键指标持续改善，市场出现明显止跌回稳的态势。数据显示，今年前两个月，全国一二手商品房成交总量实现同比正增长、一线城市出现房价上涨；全国土地出让金和成交溢价率实现大幅增长，双双超过10%，热点城市多宗土地成交溢价率甚至超过50%；资本市场对内地房企的估值也大幅上调，港股内房股指数累计上涨10.1%。

　　前两个月的“开门红”，为全年房地产市场的整体表现奠定了良好基础，乘着“持续用力推动房地产市场止跌回稳”政策的东风，市场整体回升回暖值得期待。

　　商品房市场成交活跃

　　多个城市量价改善

　　全国房地产市场整体企稳回升，商品房销售和二手房成交总量同比正增长，其中二手房交易网签面积同比增速超过两位数。在“控增量，优存量、提质量”的政策引领下，一线城市率先实现量价企稳回升，并带动二三线城市进入修复回稳的通道。

　　多家机构的监测数据也印证了市场的积极变化。机构观测到的市场数据显示，2025年2月，全国新建商品房项目到访数量、认购量明显提升，需求量和价格得到明显修复。比如上海核心区域144平方米以上户型价格同比涨幅达6.8%。

　　在一线城市的传导和带动下，重点二线城市如南京、成都新房价格环比也实现由跌转升。此外，长三角、珠三角重点城市新房库存去化周期普遍回落至12个月以内。重点城市二手房高频交易小区数量同比翻番，市场活跃度明显提升，整体议价空间加速收窄。

　　土地成交溢价明显

　　市场信心持续提振

　　土地市场2025年年初已释放明显的复苏信号，印证房地产政策效力与市场预期的双重改善。Wind数据显示，1~2月全国土地出让金同比增加15.5%，楼面均价同比上涨25.3%，全国平均溢价率为11.2%。

　　其中，一线城市土地溢价率回升至12.8%，南京、苏州核心地块溢价率突破40%。2月热点城市优质土地成交活跃。比如，成都高新区大源地块经过130余轮激烈竞争，最终以楼面价31700元/平方米、溢价率70.4%成交。该楼面价创成都住宅用地楼面价新高，也是成都土地拍卖史上第一宗楼面价突破3万元/平方米的住宅地块。

　　开发企业拿地策略从“谨慎观望”转向“择优补仓”主要有三方面原因：其一，开发企业对于房地产市场未来的预期明显改善；其二，开发企业融资环境改善，专项债定向支持存量土地盘活，有效缓解开发企业的资金压力；其三，城市更新既推动需求释放，也激活优质土地的流动性。

　　资本市场融资改善

　　上市房企估值提升

　　随着政策层面的持续支持和新房市场的积极反馈，房企融资环境逐步改善。2025年1~2月，房企各渠道融资总额较去年同期有所增长，优质房企融资规模修复、成本下行。1~2月房企债券融资总额合计约732.8亿元，保利、绿城、龙湖、金地等房企成功发行公司债或供应链ABS，融资成本较2024年同期下降30~50BP不等。出险房企债务重组进程加速，碧桂园等10余家房企，在破产重整、境内外债务重组等方面都取得了重大进展。

　　同时，房地产融资协调机制持续推进，地产项目流动性紧张局面明显缓解。截至目前，全国“白名单”项目审批贷款总额已超过6万亿元。投资者对房企经营状况改善反应积极，叠加政策预期提升与市场情绪好转，房地产上市企业估值不断修复。2月，A股房地产板块资金持续流入，房地产指数上涨5.5%，港股内房股指数上涨10.1%，涨幅均为2024年9月份以来的新高，反映出资本市场对我国房地产市场预期改善，房地产板块的关注度和投资热情持续提升。