□　姜侣林
 

　　住宅专项维修资金作为房屋的“养老金”“看病钱”，专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，对维护住宅小区良好居住环境、提高居民居住质量，促进社会稳定和谐具有重要作用。近年来，随着住宅小区房龄“老化”以及材料和人工费用不断攀升，住宅小区维修、维护的成本日益增加，住宅专项维修资金日益消耗与房屋修缮需求增多的矛盾愈发凸显。相关调研结果显示，住宅专项维修资金续筹难急需破局。

　　细化性规范缺失

　　资金续筹缺乏法律保障

　　《住宅专项维修资金管理办法》规定，当分户账面余额不足首期交存额的30%时，业主应当及时续交。但此条续筹条款只抽象规定了住宅专项维修资金续交的余额条件，对于住宅专项维修资金应补足到何种程度、具体的续筹方案和欠费违法责任等事项并未明确，而将相关规定授权由小区业主大会或各地政府建设主管部门会同财政部门制定。

　　目前，各地政府建设主管部门并未对住宅专项维修资金续交规定进行细化，仅规定了续交的余额条件、银行的通知义务等内容，而对于住宅专项维修资金续筹的具体事项，如续筹标准、续筹方式、续筹时限、诉讼途径等事项未进行规定。

　　专业人士建议，住宅专项维修资金的续筹应在各地的实施细则中细化交存标准、交存方式等，更应明晰实施责任人、交存期限、违法责任等强制事项。从法律法规层面来看，业主不按照规定交存住宅专项维修资金却没有相应的处罚机制，这一空白从根源上导致住宅专项维修资金续筹工作陷入无法可依的境地，仅靠业主委员会或主管单位的力量难以推动续筹工作。

　　资金筹集方式单一

　　缺口大降低业主续筹积极性

　　目前，住宅专项维修资金来源单一，资金筹集主要依靠业主按照建筑面积自主交纳，而这种方式往往难以覆盖所有的业主。一些业主因为各种原因无法及时交纳住宅专项维修资金，导致资金筹集出现缺口。

　　因为住宅专项维修资金制度建立较晚，部分业主从未交存过住宅专项维修资金，导致资金储备不足。使用时意见不一致影响资金使用，同时也增加了续筹难度。

　　然而，随着房屋的老化和设施的损坏，小病不治成大病，漏眼不塞大堤崩，拖来拖去，维修费用逐年增加，资金缺口越来越大，单纯依靠业主交纳可能无法满足需求。

　　业主参与意识缺失

　　公共责任意识较弱

　　我国住宅专项维修资金制度建立时间不长，业主“养房”的意识较低，有的甚至认为房子坏了是物业服务企业或政府的事情，与自己无关。也有人认为，住宅专项维修资金交了不用就是浪费，但是用完再交是不可能的，反正也没有强制政策，不交也没事。还有人在需要修缮的共用部位和共用设施设备与其个人正常生活没有太大关联度的情况下，不愿意分担维修费用。更有甚者，一些新建住宅刚刚出质保期就出现质量问题，所谓的建筑“通病”已经耗空住宅专项维修资金，让业主不愿继续买单。

　　种种因素，导致部分业主不愿意继续交纳住宅专项维修资金，或者对住宅专项维修资金的筹集持消极态度，阻碍了资金筹集进度，影响了续筹效果。

　　监管机制不健全

　　各方责任有待明晰

　　住宅专项维修资金的监管是保证资金安全、有效使用的重要环节。目前部分小区在住宅专项维修资金使用过程中存在责任落实不到位问题。住宅专项维修资金的一般使用程序是物业服务企业接到业主报修或者发现问题后，进行现场核实，编制维修资金使用方案，经有利害关系的业主表决同意后，报主管部门审核备案并组织实施。

　　在维修和施工单位选择方面，业主具有最终决定权，只要符合住宅专项维修资金政策，修不修、由谁修、怎么修，都是相关业主说了算，事前、事中、事后都离不开业主的全面参与，物业服务企业仅代业主办理资金使用相关手续。

　　多部门全方位发力

　　破解资金续筹难题

　　●　明确住宅专项维修资金续筹细则

　　本着方便业主的基本原则，在目前的政策框架内制定住宅专项维修资金续筹细则，可探索一次性续交和分期续交相结合的方式，减轻业主交存压力。鼓励业主委员会发挥作用，在不低于基本标准的情况下，制定合理的筹资方案和符合业主意愿的续筹标准，让业主愿意交、交得起。

　　拓展资金来源，探索多种方式筹集住宅专项维修资金，如政府补贴、社会捐赠、公共收益等，以增加资金来源。以公共收益为例，物业管理区域内的公共收益主要包括利用物业管理区域内的共用部分、共用设施设备进行生产、经营、租赁等产生的收益及共用设施设备报废后的回收残值。公共收益扣除业主委员会办公和业主大会同意的其他经费后，其余部分用于交存住宅专项维修资金。这部分资金可存放于小区的公共账户中，用于解决涉及全体业主的维修，可以最大限度保护大部分业主的利益。

　　●　多途径宣传教育增强业主意识

　　针对业主参与度低的问题，社会各级应加强宣传教育，包括政府、社区、业主委员会、居民委员会、物业服务企业等，通过各种途径向业主宣传住宅专项维修资金的重要性，增强业主的参与意识。例如，可以在小区内张贴宣传海报、定期举办业主大会、向业主发送短信提醒等。

　　增强业主“主人翁”意识，社会各界应该一致发力，帮助业主觉醒“养房”意识，让业主真正认识到房屋如同其他商品一样需要后续维护，而业主作为房屋的所有者，需要自行承担房屋维修责任和义务。

　　借助媒体的力量，通过微信、微博等新媒体平台，向业主普及住宅专项维修资金的相关知识，提高业主的认识水平，提高业主的续筹意愿和责任感。

　　●　健全信息公开机制规范资金使用

　　各级各部门应建立完善的监管机制，从业主到业主委员会，从社区到街道，从物业服务企业到主管部门，加强对住宅专项维修资金的管理和监管力度，确保资金的使用合法、规范、透明，防止挪用和滥用的情况发生。

　　随着业主委员会大批量成立，可以鼓励小区成立专门的住宅专项维修资金管理委员会或委托专业的第三方机构进行资金监管。经业主大会决议，业主可以选择一次性补交、续交住宅专项维修资金，或者以其他方式进行补交、续交。业主委员会也应定期向业主公布住宅专项维修资金的筹集、使用情况，接受业主的监督和质询，让业主了解住宅专项维修资金的收取、使用等情况，增加其信任度。

　　明确政府部门的信息公开义务，通过线上线下多种形式进行信息公开，如利用小区的公示栏张贴公告、业主微信群发布群通知、政府建设主管部门官方网站公布数据、微信公众号发表文章等方式公开住宅专项维修资金相关信息，最大限度保障住宅专项维修资金安全、有效。

　　●　完善政策法规打造坚实后盾

　　完善住宅专项维修资金政策法规，制定统一的管理标准和规范，为住宅专项维修资金的使用和管理提供更加明确的指导，为解决相关问题提供法律依据。特别是对“应当交存”这一规定进行补充，让不按规定交存的业主承担相应的法律后果，让住宅专项维修资金续筹有法律法规撑腰，从根源上解决住宅专项维修资金续筹难题。

　　●　加强部门之间联动配合

　　建议将住宅专项维修资金交存重新纳入不动产登记审核要件，打破部门壁垒限制，依靠强有力的把关环节保障业主权益。

　　将住宅专项维修资金补交、续筹与老旧小区改造政策结合，先交存后改造，以国家政策推动住宅专项维修资金续筹工作，助力住宅小区良性发展。

　　作者单位为山东省东营市东营区住房和城乡建设局