本报记者　林　培

　　法拍房，即“法院拍卖房产”，是被法院强制执行拍卖的房屋。当债务人（业主）无力履行借款合约或无法清偿债务时，被债权人经司法程序向法院申请强制执行，将债务人名下房屋拍卖，以拍卖所得案款偿还债权，在此过程中进行拍卖的房子就是法拍房。近年来，受多重因素影响，法拍房数量明显增加，与法拍房相关的纠纷也随之上升。法拍房作为财产处置变现的重要方式，直接关系群众合法财产权益，加之其市场热度高、涉及金额大、绑定事项多，与其相关的纠纷容易成为舆论关注焦点。为此，最高人民检察院近日发布消息，提示当前一些当事人在司法拍卖房屋活动中存在违法违规行为，要求检察机关依法加强民事执行法律监督，促进司法拍卖房屋规范执行。

　　法拍房存在“雷区”

　　据最高人民检察院提示，当前个别司法拍卖房屋活动存在的“雷区”主要包括：竞买人恶意串通、低价竞买破坏司法拍卖秩序；被执行人虚构租赁关系妨碍拍卖以逃避债务；税费数额不明确易引发争议；涉案房屋腾退难影响买受人使用等。

　　有的竞买人为以较低价格竞得拍卖房屋，与他人恶意串通，损害产权人或其他竞买人的利益。如一起民间借贷纠纷执行案，某饮用水公司与某物资公司均报名参加司法拍卖。拍卖当天，某饮用水公司提出补偿某物资公司100万元，劝其退出拍卖，某物资公司同意。最后，某饮用水公司以1217万元的起拍价成功竞拍案涉房屋。检察机关收到相关线索后，经调查核实，以两公司恶意串通低价竞拍为由，建议法院重新拍卖。法院采纳检察建议并重新组织司法拍卖，案涉房屋最终以2493万元的价格成交，有效保护了房屋产权人、债权人等合法权益。

　　有的被执行人为逃避债务、阻碍执行，利用“买卖不破租赁”制度，与他人恶意串通，通过倒签合同、混合打款、虚假诉讼等手段，捏造虚假租赁关系，约定较长的租赁期限并提前收取租金，阻碍房屋拍卖的正常进行。

　　有的法拍房因税费数额不明确引发争议。《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十条规定：“因网络司法拍卖本身形成的税费，应当依照相关法律、行政法规的规定，由相应主体承担；没有规定或者规定不明的，人民法院可以根据法律原则和案件实际情况确定税费承担的相关主体、数额。”实践中，有的法院在拍卖时事先提醒“一切税费由买受人承担”，有的则标注“过户涉及的相关税费，请各竞买人自行向相关职能部门咨询确认”。有的竞买人拍卖前未详细了解涉案房屋税费及负担情况，拍卖后面对超出预期的税费又心生悔意，导致引发不必要的纠纷。

　　有部分涉案房屋因腾退困难影响买受人使用。2019年12月，最高人民法院发布《关于在执行工作中进一步强化善意文明执行理念的意见》指出，拍卖财产为不动产且被执行人或他人无权占用的，人民法院应当依法负责腾退，不得在公示信息中载明“不负责腾退交付”等信息。2021年12月，最高人民法院发布《关于进一步完善执行权制约机制加强执行监督的意见》，重申该要求。但在司法实践中，法院依法依规腾退房屋面临许多难题，有时竞买人不得不延期收房。如一起申请交付司法拍卖房屋执行监督案，谢某在某网络司法拍卖平台上以421.3万元竞得涉案房屋，但居住该房屋的第三人季某宏以年龄较大、行动不便为由拒绝搬离。检察机关建议法院对涉案房屋依法采取相应的执行措施，促成谢某与季某宏达成和解协议，季某宏主动搬离案涉房屋。

　　竞买前需全面知悉风险

　　法拍房通常以低于市场价的价格进行拍卖，购房者可以享受到一定的价格优惠。且法拍房交易经过法院监督，交易过程较为公开、透明，购房者的权益得到法律保障。因此，有部分购房人倾向于选购法拍房。但是，律师提示，在参与法拍房竞买前，购房人应该全面知悉其存在的风险。如，法拍房可能存在一定的瑕疵，如房屋质量问题、租赁纠纷等；法拍房交易过程中产生的税费，如契税、印花税等，一般由购房者承担；法拍房竞拍需遵循一定的流程，包括报名、缴纳保证金、竞拍、支付尾款等。购房者需在竞拍前充分了解房产状况，以免产生纠纷。

　　律师建议，购房者应当首先确认房产的产权清晰，无任何抵押或债务纠纷，可以通过查询不动产登记信息，或者委托专业律师进行产权调查，以避免未来可能出现的法律风险；应当详细阅读拍卖公告，尽量亲自实地看房，充分了解房屋状况、周边环境及配套设施，做到对房屋实际情况心中有数；应当慎重决策参与竞买，提前做好资金准备工作；应当知悉房屋过户登记过程中产生的税费承担问题，一般由购房者支付。

　　另外，如果房屋仍被原权利人占用，则需要特别注意房屋的清场问题。应在参拍前与法院取得联系沟通清场事宜，避免房屋难以及时交付。购房者在购买法拍房后，应立即进行详细的房屋检查，包括结构安全、水电设施、装修状况等，必要时可请专业人士进行评估。

　　结合监督办案的实际情况，检察机关也作出相关提示，建议购房人在参与竞买司法拍卖房屋时，应事先了解相关流程和手续，详读公示信息，全面知悉房屋存在的各类风险，在理性预算、知悉风险、了解规则的前提下参加竞买。

　　规范透明保障购房人权益

　　法拍房的初衷是为了便利债务清偿，切实维护债权人利益，同时也能满足部分购房者的住房需求。显然，目前在法拍房过程中个别存在的“雷区”背离了法拍房的善意初衷，甚至形成“法拍房陷阱”，让购房者受到困扰。为有效应对法拍房存在的问题，最高人民法院已制定了多个文件，提高竞拍人的门槛，着力解决“拍房容易交付难”等情况。

　　此次最高人民检察院及时指出并详细列举当前个别司法拍卖房屋活动存在的“雷区”，也是在提醒广大公众增强风险防范意识。同时，提示购房者需在了解法拍房相关知识的基础上，谨慎参与竞拍，确保自身权益。

　　同时，有业内人士建议，面对法拍房出现的新问题新情况，司法机关也应不断总结经验，在制度、流程层面作出更完善的规范，进一步强化民事执行法律监督，促进法拍房过程规范执行，保护好诚信购房者的合法权益。对于存在的违法违规行为，要及时亮剑、有力震慑，切实维护司法拍卖的秩序和公信力。

　　加强法律保障，提高信息透明度，建立快速响应机制是规范法拍房的关键。政府、法院与相关部门需联手规范法律程序，确保购房者权益不受侵害。展望未来，随着法律法规的不断完善与执行效率的提升，法拍房市场有望变得更加规范与透明。