广东省住房政策研究中心首席研究员　李宇嘉
 

　　准确认识和把握房地产的新形势，这是构建房地产发展新模式的前提和关键。今年7月召开的中央政治局会议，对房地产发展的形势作出了重大判断，即“房地产市场供求关系发生重大变化”。日前，住房城乡建设部在新华社、央视“权威访谈”中对此作了进一步阐释。这个“重大变化”，要求房地产发展从过去追求量的“有没有”向现在追求质的“好不好”转变。

　　房地产发展新模式要重点解决“好不好”的问题。过去20多年，随着城镇化的高速发展，人们的住房需求也大幅增加，这推动了房地产量的快速增长。进入新发展阶段，单纯靠上涨预期、政策刺激推动量的扩张不可持续，虽然目前“有没有”的问题基本得到解决，但结构性不足问题仍存在，特别是“好不好”的满意程度还不够。

　　当前，房地产市场供求关系发生重大变化，这意味着过去只追求速度和数量的发展模式，已经不适应高质量发展的新要求，亟待从“旧模式”向“新模式”转变。因此，只有构建房地产发展新模式，才是破解房地产发展难题、促进房地产市场平稳健康发展的治本之策。

　　在理念上，新模式要始终坚持“房住不炒”的定位，以满足刚性和改善性住房需求为重点，开发建设绿色、低碳、智能、安全的“好房子”。

　　在体制机制上，新模式要建立“人、房、地、钱”的要素联动新机制，从要素资源科学配置入手，以人定房、以房定地、以房定钱。“以人定房”就是要精准摸清需求在哪里、哪些人需要房，从而决定建什么房、在哪里建房；“以房定地”就是在确定了住房需求的特征后，确定从哪里供应土地、存量盘活和新增供地应怎么安排；“以房定钱”就是在确定了建这么多房子、出让这么多地的前提下，确定需要多少钱、钱从哪里来。此外，新模式还要建立房屋全生命周期管理机制，确保让群众住得健康，用得便捷，成本又低，又放心安心。

　　在抓落实上，新模式落地有三大抓手，即实施好规划建设保障性住房、城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设“三大工程”。建设“三大工程”，是中央根据房地产市场新形势推出的重要举措，是构建房地产发展新模式的突破点，可以加快推动房地产发展从“旧模式”向“新模式”的转变。

　　落实好“三大工程”，就是要在构建房地产发展新模式下解决好人民群众尤其是新市民、青年人的住房问题。新形势下，住房需求的主体主要转向两类人：一类是新市民、青年人，他们中有不少人住在城中村出租屋、工业区宿舍及私人散租商品住房。这些租住形态秩序不稳定、租住体验感不强，不能满足新时期的租赁需求。因此，他们需要的是体面的、低成本的、职住平衡的租赁住房。推进新一轮城中村改造，国家提出了三种改造方式，即具备条件的实施拆除新建，不具备条件的开展经常性整治提升，介于前两类之间的实施拆整结合。同时，将城中村改造与保障性住房建设相结合。城中村改造土地除安置房外的住宅用地及其建筑规模原则上应当按一定比例建设保障性住房。其最终目的就是将城市的公共服务覆盖到城中村，从而解决人民群众急难愁盼问题，消除安全隐患，改善居住环境，让大家能住上更好的房子。

　　另一类是对住房有困难且收入不高的工薪收入群体以及城市需要的引进人才等群体。这部分人有一定的积蓄和购房能力，想购置产权住房，但支付不起商品房。规划建设配售型的保障性住房，可以满足他们拥有产权住房的诉求。

　　以“三大工程”为抓手的新模式，强调要“以需定供”，有明确的需求群体；强调有明确的供地渠道，比如存量盘活、划拨供地等，这些都有明确的资金来源，比如专项债、专项借款、低息贷款等。总之，就是要通过“人、房、地、钱”要素联动，让住房供给适应和匹配住房需求，让住房需求牵引住房供给，从而让它们在供需上达到平衡。