□　刘　新　苌冬梅

　　基本情况

　　2005年1月，王先生在北京市朝阳区购买了一套商品房，已经支付全部购房款，但房地产开发商未办理大产权证，导致王先生购买的房屋一直未办理过户登记手续。2012年5月，房地产开发商通知王先生可以办理过户登记手续，但由于北京市在2011年出台了限购政策，王先生因不符合相关政策而无法将房屋过户至其名下。与此同时，王先生已经购买但仍登记在房地产开发商名下的房屋却被房地产开发商的债权人查封。

　　争议焦点

　　事件争议焦点在于，王先生购买的房屋被查封后应当通过哪些法律程序来维护自身利益。

　　《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十条规定，案外人对执行标的有权提出异议、复议，在异议被驳回后可以提起诉讼，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称“执行异议和复议规定”）明确了房屋买受人可以排除执行的条件，王先生对其购买的房屋被查封存有异议，可以先依据上述法律规定向执行法院提起执行异议。但因执行异议和复议仍发生在执行阶段，而且《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条又对案外人对执行标的提起的执行异议和复议作出了明确的程序时间规定，执行异议和复议规定对执行标的权属的判断，也确立了“形式审查为主，实质审查为辅”的原则，因此在执行异议和复议阶段对案外人是否享有排除执行权利的审查也只能遵循形式化原则，依据外观证据判断，而很难进行实质性审查，这就使执行异议之诉成为案外人至关重要的救济途径。

　　在执行异议之诉相关司法解释尚未正式出台以前，执行异议和复议规定可以作为对房屋排除强制执行的参照规定，《全国法院民商事审判工作会议纪要》对此也进行了明确说明，“人民法院在审理执行异议之诉案件时，可参照适用此条款”。

　　执行异议和复议规定第二十八条规定普通购房者排除执行应当具备的条件是：在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；在人民法院查封之前已合法占有该不动产；已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；非因买受人自身原因未办理过户登记。执行异议和复议规定第二十九条规定商品房消费者排除执行应当具备的条件是：在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

　　可以看出，执行异议和复议规定第二十九条更倾向于保护商品房消费者的居住权利，因此对其要求也较低，当被执行人为房地产开发商，且被执行的不动产是其名下的商品房时，就产生了两个条款适用上的竞合，两个条款并不矛盾亦不冲突，房屋买受人可以选择适用而非排除适用。

　　律师提示

　　未办理过户登记的房屋一旦被他人查封，首先要向执行法院提起执行异议以及复议程序，如果因权利外观瑕疵导致异议被驳回的，应当及时提起执行异议之诉程序。近几年，房屋买受人的执行异议之诉权利得到了高度重视，《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释（一）》（以下简称“执行异议之诉司法解释”）已经发布征求意见稿，其中对商品房消费者“名下无其他用于居住的房屋”的规定也扩大到“案外人名下虽已有一套房屋，但所购商品房仍属于满足基本居住需要”，可以看出对于保护商品房消费者居住权益的意图更加明晰，同时执行异议之诉司法解释实施后也将填补执行异议之诉程序的司法空白，尽可能多地解决像王先生这样的案外人的权利困境。

　　作者单位为北京展达律师事务所