本报记者　林　培
 

　　网签是指房屋交易双方签订合同后，到相关部门进行备案，并在网上予以公布。在商品房预售交易中，网签是重要的程序之一，网签完成后，房屋预告登记、抵押贷款等后续事宜方可进行。网签是房地产行业行政主管部门为监管区域内房地产交易情况而采取的措施，在一定程度上能够防止“一房多卖”等情况发生，增强了房屋买卖合同的“公信力”。但网签后，当事人是否取得了物权?能否排除第三人对房屋的强制执行呢?

　　购房网签后仍被强制执行

　　刘某某和邓某向S公司购买一套商品房，签订房屋买卖合同后，办理了网签登记，同时支付了部分房款。此后不久，S公司因债务问题被T公司诉至法院，被判处偿还T公司债务，法院同时查封了S公司部分房屋，其中包括刘某某和邓某购买的商品房。刘某某和邓某提出执行异议，要求撤销法院对该房屋的执行裁定书。

　　通过查询公开案例可以看到，类似案件比较常见，属于房屋买卖领域多发的问题之一，其焦点问题在于商品房网签后，房屋的物权是否发生转移，买受人能否排除第三人对该房屋的强制执行。

　　上述案件的一审法院认为，应根据被查封房屋的所有权判定是否执行该房屋。刘某某、邓某在S公司与T公司发生债务纠纷前已经购买案涉房屋并办理了网签登记，说明该房屋归刘某某、邓某所有，故一审法院认定刘某某、邓某有排除强制执行的权利。

　　但是，二审法院认为，物权公示原则是法律规定的基本原则，对不动产而言，其设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。

　　结合案件相关事实，案涉房屋并未登记在刘某某、邓某名下，刘某某、邓某仅进行了商品房网签登记。

　　商品房网签登记是政府部门依托其建立的商品房网上签约备案平台，用于规范房地产开发企业、房屋中介公司等相关主体进行商品房预售管理的网上备案登记行为。商品房网签登记并不具有物权变动性质，而是行政机关对于商品房买卖合同进行管理的一项措施，商品房网签登记并不直接产生不动产物权设立或变动的效力。

　　案件中刘某某、邓某对案涉房屋只是享有债权请求权，而没有物权请求权。因此，刘某某、邓某并不享有足以排除强制执行的民事权利。

　　物权变动以登记为生效要件

　　对于类似案件，律师分析认为，不动产物权变动以登记为生效要件。

　　《中华人民共和国民法典》第二百零九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。根据《中华人民共和国民法典》第二百一十六条，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。

　　因此，一般在实践中认为，因网签时物权尚不存在，故网签是为保全将来发生不动产物权变动而产生的一项请求权，根据物权法定原则，备案登记不具有物权效力。律师强调，商品房网签并不具有物权变动性质，在类似案件中，仅办理网签的房屋买受人主张排除强制执行，不符合物权变动的公示原则，没有法律依据。

　　《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。

　　也就是说，如果买方已经支付全部价款并实际占有房屋，即使还没有过户登记，只要买方对此没有过错，就可以向法院提出执行异议，要求解除对房屋查封措施。但仅仅是签订房产买卖合同并网签，并不能对抗法院的查封。

　　网签与否不影响合同效力

　　律师提示称，房屋买受人往往赋予了网签一些并不存在的“法律光环”，导致在实践中因误解网签的法律性质而引发法律纠纷。

　　网签作为行政机关行使管理的一种管理手段而存在，在物权设立和变动方面并无法律效力可言。同时，房屋买卖合同没有网签，也并非确定无效。

　　房屋买卖合同只要不违反国家法律、行政法规的强制性规定，签订后就已经成立并生效。网签是房地产行业行政主管部门因市场管理需要而规定的公示程序，是否网签不影响双方签订的合同的效力。

　　《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。

　　由此可见，房屋买卖合同没有网签不影响合同效力，但会影响之后的交易环节。