物业服务是指专业机构为居民提供的建筑物维修、保洁、安保、绿化养护、管道疏通、设备维护等服务。在现代城市生活中，物业服务已经成为居民生活的重要组成部分，体现出越来越重要的社会价值和作用。通过物业服务，居民可以享受到高品质、便捷、舒适的居住环境。

　　我国法律明确规定，业主应当按照约定向物业服务人支付物业服务费，物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业服务费。业主违反约定逾期不支付物业服务费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。

　　但是，在实际生活中，一些小区的物业服务不尽如人意，存在物业服务不到位、小区里垃圾乱放、车辆停放无序等问题。此时，业主又应该如何维护自己的权益，是否能够拒交或少交物业服务费呢？近期一些相关案例中，法院依据事实，依法支持了业主的合理诉求，判令业主打折交纳物业服务费，以此倒逼物业服务行业提升服务品质，取得了良好效果。

　　本报记者　林　培

　　——整改不积极——

　　法院发出司法建议书

　　“签订合同时一再强调我们这里是‘高档小区’，物业服务标准很高，但是物业服务与合同约定存在差距，小区里有人养鸡养鸭，还有业主违规加建，小区还经常有外人来往，更不用说日常保洁、绿化养护那些了。”湖南省长沙市刘先生入住小区几年后，发现小区物业服务不尽如人意，开始拒绝支付物业服务费，于今年年初被物业服务企业起诉到法院，要求他支付最近两年的物业服务费。

　　与刘先生一同被起诉的还有小区内的几十位业主，大家向法院提交了物业服务不到位的证据，同时表示，入住后的几年大家从来没拖欠过物业服务费，后来，物业服务质量逐年降低，业主们也向物业服务企业多次提过意见，物业服务没有改进才无奈拒交物业服务费。

　　法院认为，综合物业服务存在瑕疵、法院对该小区同类型案件的判决情况等因素，酌情认定刘先生应交纳的2021年和2022年的物业服务费按照合同约定的部分折扣进行计算。同时，为促进物业服务企业提供更优质、更高效的管理和服务，对物业服务企业要求业主支付违约金的诉讼请求不予支持。

　　法院表示，从2020年至今，法院已经受理了200多件该物业服务企业起诉该小区业主交纳物业服务费的案件。通过这些案件的调查审理，法院认为该物业服务企业提供的服务在绿化维护养护、日常保洁清洁、安保安全、小区水系维护等方面确实存在瑕疵，因此，法院判决被诉业主按一定比例交纳物业服务费。同时，对该物业服务企业提起诉讼的物业服务合同纠纷案件，如果和此前同一物业服务区域、同一物业服务期间有生效判决，将按同一折扣比例判决。

　　法院向该物业服务企业发出司法建议书，建议物业服务企业应积极与物业行业主管部门及当地街道、社区沟通制定物业服务整改方案，提高服务品质，加强与业主沟通，分层分类解决物业服务合同纠纷，增加业主自主交纳物业服务费的积极性；同时，积极配合法院做好调解工作，对同一物业服务区域同一服务期间已有生效判决的，业主同意按生效判决确定的折扣比例交纳物业服务费的，尽量诉前调解结案。

　　——服务有瑕疵——

　　业主证据获法院认可

　　湖南省株洲市茶陵县居民李先生等6人先后入住某住宅小区，并与小区物业服务企业签订《前期物业管理服务协议》。协议约定，物业服务企业负责物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通，公共绿化的养护和管理，车辆停放管理，公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理，装饰装修管理服务，物业档案资料管理。同时，协议还对物业服务企业的服务质量标准进行了明确。

　　后来，小区成立了业主委员会，业主委员会通过投票将物业服务企业解聘。其间，李先生等6人因不满物业服务企业的服务质量，长时间未交纳物业服务费。物业服务企业向法院提起诉讼，要求李先生等6人支付欠交的物业服务费。

　　法院审理过程中，李先生等提交了小区内物业服务不完善的视频和照片以及小区业主联名签署的抗议书。法院经审理查明，物业服务企业仅安排了3名已达到退休年龄的人员对小区进行管理，且3人均无上岗证和健康证。在服务期间，物业服务企业未经相关业主同意承接外墙的广告，造成多名业主的墙体受损。加上小区与附近一家幼儿园共用出入口，物业服务人员有时不在现场维持交通秩序，导致高峰期道路堵塞。因此法院认为，物业服务企业没有很好地尽到物业管理及服务职责，但完成了一定的物业服务，判决李先生等6人酌情减半支付物业服务费，驳回物业服务企业其他诉讼请求。

　　对此，律师提示，业主收房之后，在条件成熟时，应及时、依法成立业主委员会，以便更好地与物业服务企业沟通，共治共管，维护自身的权益。同时，在物业服务企业没有很好履行物业管理及维护等职责的情况下，业主委员会或业主应注意固定或保留证据，以便于法院视情况对是否减免物业服务费作出判定。

　　——与需求不匹配——

　　应将矛盾化解在前端

　　福建省厦门市思明区某小区业主叶先生因拒交物业服务费被物业服务企业告上法庭，诉请补交10年来的物业服务费、公共维修金及公摊水费和电费，合计2万多元，并支付逾期付款违约金。除了叶先生外，近期该小区还有数十位业主因拒交物业服务费，被物业服务企业告上法庭。

　　物业服务企业诉称，公司已经提供了符合双方物业服务合同约定标准的服务，在最近的星级评定中，公司的服务质量等级达到二星级，属于服务较好标准。业主接受物业服务，理应支付物业服务费，希望法院判令业主按照合同交纳物业服务费。

　　被起诉的业主则辩称，小区绿化不好、环境卫生较差，水电公摊费用计算混乱，公共收益也没公开，公共设施维修还不及时。另外，物业服务企业值班人员上班打瞌睡，安保也不到位，经常有外来流动摊贩在小区无序经营，物业服务企业没有尽到保障业主安全的责任。而且，物业服务企业私拉电线侵占公共用电，消防通道也长期被占据，存在公共安全隐患。业主要求物业服务企业在一定期限内整改，否则业主有权终止合同。

　　法院审理认为，物业服务企业为该小区提供物业服务，业主接受物业服务，应依约支付相应的物业服务费。但是，根据叶先生等业主的举证情况及物业服务企业的质证意见，可以认定物业服务企业为小区所提供的物业服务存在瑕疵，未达到物业服务合同约定的物业管理服务质量。根据《中华人民共和国民法典》相关规定，物业服务企业有瑕疵履行合同的，业主有权合理选择要求对方承担减少价款或者报酬等违约责任。法院综合物业服务企业履行行为的瑕疵情况、持续时间、过错程度等因素，酌定业主按照合同约定标准的90%支付物业服务费。

　　法院表示，业主需求和物业服务供给的不匹配，往往会导致业主采取拒交物业服务费的不理性行为，不利于和谐文明小区建设。物业服务企业应该尽量将矛盾纠纷化解在前端，通过提高服务质量来获取业主肯定。