房屋交易作为重大经济活动，其背后离不开法律的支撑与保护。了解与之相关的基础法律框架，是每位购房者或售房者的必修课。本报特别邀请北京市鑫诺律师事务所合伙人王树德介绍与二手房交易相关的法律知识，让每一位购房者或售房者都能成为自己合法权益的坚实守护者，从而预防交易风险。

新闻“汇”客厅直播现场

　　法律问题涵盖各个环节

　　中国建设报：房屋交易涉及的主要法律法规有哪些？

　　王树德：房屋交易是一个统称，具体可以分为两类：一类是商品房交易；另一类是存量房交易。商品房交易通常指购房人从开发商手中购买新房；存量房交易是指购房人通过中介机构购买二手房屋。今天我想主要介绍一下存量房交易中涉及的法律问题。

　　存量房交易涉及的法律问题较多，涵盖交易的各个环节，包括签约、网签、付款、交房、过户等，这些环节都出现过法律纠纷。

　　每个环节出现法律问题都可能会涉及不同的法律规定。比如，签约的时候，出卖人是一房二卖，或者他根本不是房主，出卖人的行为就可能涉及《中华人民共和国刑法》中的诈骗罪、伪造国家公文罪、非法处置被查封财产罪等犯罪行为。交房环节中买方最为重视的房屋质量问题，涉及的相关法律法规包括《中华人民共和国建筑法》《建设工程质量管理条例》等。在过户环节，买卖双方必须了解《不动产登记暂行条例》以及各地区的限购政策，这些关系到房屋是否能够过户、具体怎么过户。当然，存量房交易还会涉及一些金融方面的法律规定以及最高法的司法解释和地方法院出台的关于房屋经营的裁判规范等。不过，存量房交易涉及最多的法律规定还是来自《中华人民共和国民法典》，买卖合同成立、履约、解约、违约责任等，民法典以及民法典的司法解释都有所规定。

　　中国建设报：您提到的这些法律法规如何保障存量房交易买卖双方权益？

　　王树德：维护公平正义、公序良俗的主要依据是民法最基本的原则和价值取向，所以，维护权益的主旨必须是围绕“合法权益”保护展开的。至于说如何保护“合法权益”，我觉得等到出现纠纷以后再去保护可能为时已晚，每起纠纷的维权方式都不同，很难逐一列举，所以，我们重点要做的是预防风险。

　　预防存量房交易纠纷，应该重点掌握好三个原则。

　　第一，一定要诚信。在司法实践中，恶意违约所需承担的责任无疑将会更加严重。

　　第二，一定不能图便宜、走捷径。在各类纠纷中，很多受害人都是因为贪图便宜，没有按照规范流程操作，最终导致自己承受很大损失。

　　第三，多咨询律师。律师可以提供客观、理性的建议，帮助交易双方规避很多不必要承担的风险。

　　谨慎选择确保房源安全

　　中国建设报：确实，避免法律纠纷永远比处理法律纠纷更为重要。除了刚才您说的三个原则，有没有一些具体的建议呢，比如房源的选择应该注意什么？

　　王树德：在存量房交易过程中，房源选择确实非常重要，现实中因为房源问题引发的纠纷是非常多的。

　　关于房源选择，有几个原则需要遵守。

　　第一，不要选择还没有办理房产证或根本无法办理房产证的房屋。《中华人民共和国城市房地产管理法》中有明确规定，尚未办理登记的房屋不能进行交易。虽然这条规定不会影响买卖合同的效力，但是购买没有办理房产证的房屋存在的法律风险还是很多的。首先，没有房产证就无法核实卖房人是否为房屋的实际产权人；其次，在未办理房产证期间，出卖人离婚、死亡等情况都会影响产权的顺利办理，也就无法最终过户；最后，如果房屋长时间无法过户，这期间出卖人一旦发生债务纠纷，房屋就会被查封，导致出现其他纠纷。

　　第二，要提前了解房屋的共有状况。在已婚情况下，房屋一般属于夫妻共有财产。虽然有的房产证上只写了夫妻一方的姓名，但是，只要在婚姻存续期间购买的房屋，即使只登记了一方的姓名，该房屋也属于夫妻共同财产。此类房屋在出售的时候，应该确保夫妻双方共同在场，否则一旦房主反悔，按照现在的审判规则，在过户之前，法院极有可能会判决解除房屋买卖合同。

　　第三，中介代理的房屋必须进行房源核验。在进行房屋交易前，必须要核实房屋是否存在查封或抵押情况，如果房屋存在查封或抵押情况，购房人不但无法顺利办理过户手续，还有可能被卷入另外的法律纠纷之中。

　　中国建设报：二手房交易因其复杂性，产权清晰无争议是确保交易安全的重要前提。在二手房交易中，如何确认房屋的产权清晰无争议？有哪些官方渠道或方法可以对房屋进行产权查询？

　　王树德：确保房源安全的方法其实很简单，关键就是做好房源核验工作。房源核验是房屋交易重要的前置程序，一定不能省略。所以，买房人需要监督中介机构进行房源核验，在房源核验之前，一定不要支付大额房款。

　　在房屋核验过程中，必须见到房产证原件，否则无法核实房屋信息的真实性。如果卖房人无法提供房产证原件，买房人一定要提高警惕。

　　另外，虽然房源核验是中介机构进行房屋交易的前置程序，但是购房人自己也是可以进行房源核验的。首先购房人应该见到房产证原件；其次，部分地区都有一些便民查询渠道可以查询房屋信息，比如北京通APP小程序中，只要输入正确的房屋地址，就可以查询房屋是否存在查封和抵押情况。

　　规范操作有效防范风险

　　中国建设报：刚才您从买房人的角度谈了选择房源应该注意的问题。请问从卖房人的角度来看，在出售房屋时应该注意哪些法律风险？

　　王树德：相比买房人，卖房人可能承担的风险比较小。因为，买房人如果遇到了查封房或者遇到房主一房二卖等情况，极有可能钱房两空。但是卖房人出现这种极端风险的概率相对较低。如果房屋出售人拿不到房款，他有权解除合同，不至于钱房两空。当然，这不是绝对的，也有一些个案因为贷款纠纷使卖房人承受了高额损失。

　　经历过房屋交易的人都应该清楚，按揭贷款买房的过程是买卖双方先去银行签署贷款合同，之后办理房屋产权过户，银行办理登记以后再把贷款支付到出卖人名下，到这个时候房屋交易才算完成。

　　但是，我们曾经代理过一个案件，非常特殊。案件中卖房人是一对老年夫妻，他们急需卖房。当时买方称需要先进行房屋过户，才能去银行贷款。老人轻信了买方，直接办理了房屋过户手续，结果不仅没有收到房屋尾款，还面临房屋被查封的危机。

　　由此，我们又回到了之前的交易原则，急于卖房可以理解，但不要走捷径，一定要按照流程规范操作。

　　根据定金性质合理承担责任

　　中国建设报：定金在房屋交易中扮演着怎样的角色？如果因故取消交易，定金能否退还呢？

　　王树德：这个问题是在房屋交易过程中经常遇到的问题。在房屋交易领域，特别是存量房交易过程中，人们普遍存在一个认知误区，认为只要放弃定金或者支付违约金，就可以取消交易，不再履行合同。这种想法其实不完全准确。

　　首先，我们要明确一下什么是定金，什么是定金罚则。合同不能履行，如果违约方是出卖人，那么买方有权要求卖方双倍返还定金；而如果违约方是买方，那么卖方有权没收定金。这就是定金罚则。但是，定金罚则生效的前提是合同没有最终履行，如果合同履行了，那就不存在定金的概念了。

　　当然，仅仅了解定金罚则的概念是远远不够的，也解决不了实际问题。定金其实分为很多种，较为常见的有三种，包括订约定金、履约定金、解约定金。

　　订约定金是指在签署正式买卖合同之前交付的定金，起到的作用主要是保证合同签订。在这种情况下，买卖双方是可以反悔的，当然，反悔方需要按照定金罚则对另一方进行补偿。以存量房交易为例，如果买房人预定了房子，但是最终因为买房人个人原因不愿意签订房屋买卖合同，那么这个交易就算取消，买房人支付的定金将无法收回。

　　履约定金，又叫违约定金，是指在房屋买卖合同已经签订的情况下，一方不履行合同导致合同解除，守约方可以按照定金罚则要求补偿。

　　解约定金是指在合同当中有明确表述，合同可以取消且合同取消时违约方需承担相应责任。这种情况下，违约方主动按照定金罚则承担责任，就享有合同解除权。

　　存量房交易过程中，在还没有签署房屋买卖合同前，双方均可以提出不再签约，此时需按照定金罚则，放弃订约定金或进行双倍赔付即可。

　　但是，很多存量房交易都是签署买卖合同以后才发生纠纷，这种纠纷其实不属于订约定金纠纷。同时，房屋买卖合同中约定解约定金条款的情形也是凤毛麟角。

　　那么，在履约定金前提下，违约方主动承担定金罚则能不能解约呢？答案当然是否定的。

　　履约定金纠纷当中，违约方是不享有解除合同权利的，所以如果守约方坚持履行合同，那么买房人“放弃定金”就可以退房解约的目的是无法实现的。

　　关注细节依法维护权益

　　中国建设报：房屋过户标志着房屋所有权的正式转移。过户过程中需要注意哪些法律问题？如何确保过户的顺利进行？

　　王树德：房屋过户基本上可以说是房屋交易的最后一个环节。但是这里确实也会存在很多法律纠纷，需要注意一些法律问题。其中最为常见的就是代缴税问题。

　　房屋过户之前，必须完成缴税。曾经有中介机构在替房屋交易双方代缴税时，在买卖双方不知情的情况下，运用一些不合法的手段偷逃税款并将这些税款据为己有。这种情况下，一旦税务部门发现问题，就会向买卖双方追缴。因此，在房屋交易过程中，要尽量避免代缴税情况。

　　中国建设报：房屋质量直接关系到购房者的居住体验和生活质量，如果购买的房屋存在质量问题，购房者有哪些法律途径可以维权呢？

　　王树德：房屋质量纠纷在实践当中也很常见，但房屋质量问题其实有点复杂。首先必须明确，存量房的房屋质量概念和新房的房屋质量概念是不同的，新房会有质保期，但是存量房是没有这类保障的。

　　在存量房交易过程中，房屋过户时可能各个部件都已经过了保修期限，有的买房人在房屋到手后就发现漏水等现象。但是，在司法实践中，这种情况法院多数都会判定由买方自行承担维修责任。当然，如果房屋出现严重质量问题，比如主体结构存在危险时，买房人也是有权退房的。

　　中国建设报：随着房地产市场的发展，房屋中介在交易中的作用日益凸显，中介机构的专业服务可以为房屋交易提供便利，但同时也可能带来一定的法律风险。请您讲讲房屋交易过程中，房屋中介具体的责任和义务是什么呢？

　　王树德：民法典对中介合同的规定总共有六条，我个人认为，其中关于中介责任义务最核心的条款是九百六十二条。该条款规定了中介人的如实报告义务，也就是说中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。这里面有两个关键词：“如实报告”“故意隐瞒”。

　　在我们代理的案件中，只要中介出现了隐瞒事实的情况，在纠纷中是必须要承担相应的赔偿责任的。

　　中国建设报：在选择房屋中介时，购房者应该特别关注什么？

　　王树德：首先要关注中介公司和经纪人的资质。中介公司必须是经过市场监督管理部门注册的企业，经营范围必须包括房屋交易这一项。

　　另外，很多地区要求从事房屋交易的中介公司必须到相关管理部门备案，备案成功以后才能向社会提供房屋交易服务，否则就属于违规违法经营。

　　中国建设报：签订中介服务合同时，购房者或卖房者应该注意哪些关键条款？如何确保合同条款对卖卖双方权益都有合理保障？

　　王树德：实际上，中介合同几乎都是格式文本，买卖双方基本不可能自由调整。不过大家也不必过于担心，中介合同关系是受到《中华人民共和国消费者权益保护法》限制的，也就是说相对于中介公司，个人买卖双方就是消费者，如果中介合同条款中有一些霸王条款、不合理免除中介公司责任的条款、不合理加大消费者义务的条款，都有可能是无效条款。

　　【相关链接】

　　《中华人民共和国民法典》对于中介合同的规定有哪些？

　　《中华人民共和国民法典》第三编第二十六章对中介合同进行了规范性描述。

　　第九百六十一条

　　中介合同是中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。

　　第九百六十二条

　　中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。

　　中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。

　　第九百六十三条

　　中介人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对中介人的报酬没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，根据中介人的劳务合理确定。因中介人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担中介人的报酬。

　　中介人促成合同成立的，中介活动的费用，由中介人负担。

　　第九百六十四条

　　中介人未促成合同成立的，不得请求支付报酬；但是，可以按照约定请求委托人支付从事中介活动支出的必要费用。

　　第九百六十五条

　　委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。

　　第九百六十六条

　　本章没有规定的，参照适用委托合同的有关规定。

　　存量房交易主要涉及哪些税费？

　　在房产交易市场中，存量房交易是一个重要的组成部分。对于买卖双方而言，了解存量房交易中涉及的税费是至关重要的。

　　契税：

　　契税是存量房交易中最主要的税种之一。根据不同地区的规定，契税的税率通常在1%至3%之间，具体税率取决于房屋的成交价格和买方的购房次数。例如，首次购房的税率通常较低，而多次购房的税率则较高。

　　个人所得税：

　　如果卖方在出售房屋时获得了利润，可能需要缴纳个人所得税。个人所得税的税率根据卖方持有房产的时间长短而有所不同。通常，持有房产超过5年的卖方可以享受较低的税率或免税政策。

　　增值税：

　　在某些情况下，如果卖方是企业或房产属于商业性质，交易中可能还会涉及增值税。增值税的税率一般为5%，但具体情况需要根据当地税务局的规定来确定。

　　土地增值税：

　　对于出售非普通住宅的卖方，可能还需要缴纳土地增值税。土地增值税的计算较为复杂，通常基于房产增值额和持有年限来确定税率。

　　印花税：

　　印花税是交易双方都需要缴纳的税种，通常按照合同金额的一定比例征收，比例较低，一般在0.05%左右。

　　为了更清晰地展示这些税费，以下是一个简单的表格，列出了各种税费及其大致税率：

　　了解这些税费不仅有助于买卖双方作出更明智的财务决策，也有助于避免在交易过程中出现意外的财务负担。在进行存量房交易前，建议详细咨询当地税务局或专业的税务顾问，以确保所有税务事项得到妥善处理。

　　文字整理：林　培