本报记者　林　培

　　房屋产权人将名下商铺出租给某公司统一经营，某公司又将商铺转租给他人。当某公司拖欠房屋产权人房租时，房屋产权人是否有权收回商铺?而商铺当时的承租人，即次承租人是否可以主张租赁合同有效，继续承租商铺?

　　承租人拖欠房租　租赁合同提前解除

　　房屋产权人，即出租人傅某与承租人某公司签订《商铺租赁管理合同》，合同约定傅某将自己名下的商铺出租给某公司统一经营，某公司可以通过转租将商铺另交他人实际运营管理。同时，合同中明确，某公司拖欠租金超过6个月，傅某有权终止合同。

　　《商铺租赁管理合同》生效后，某公司与唐某(即次承租人)签订了租赁合同，将傅某的商铺长期转租给唐某用于经营快餐店。唐某出资对商铺进行装修并开始营业。承租期间，唐某一直按期向某公司交纳租金及管理费。

　　两年后，房屋产权人傅某提起诉讼，以某公司拖欠租金长达一年为由，请求法院解除双方之间的《商铺租赁管理合同》，并要求某公司及实际经营人唐某交还商铺。

　　据了解，在房屋租赁市场活动中，尤其是商铺租赁时，有部分经营者并没有机会与房屋产权人直接订立租赁合同，而是需要通过从承租人处转租的方式获得房屋的经营使用权。在这种情况下，一旦承租人在租赁期间出现拖欠租金等违约情况，房屋产权人往往会要求解除租赁合同，提前收回房屋。此时，房屋产权人的主张能否被支持?而作为下游的次承租人又该如何保障自己的权益?

　　次承租人无过错　权益如何保护

　　在上述案例中，唐某认为，自己作为次承租人已经遵照合同按时向承租人某公司支付租金，没有任何过错。如果房屋产权人傅某与某公司解除《商铺租赁管理合同》，势必导致唐某无法继续经营，且唐某对商铺的装修投入也将无法收回，其合法权益必定受到损害，因此，唐某认为，房屋产权人傅某的诉讼请求不应得到法院支持。在案件审理过程中，唐某还表示，愿意在一定条件下代某公司向傅某支付拖欠的租金及违约金。

　　在案件审理过程中，法院首先认定房屋产权人傅某与某公司之间签订的《商铺租赁管理合同》合法有效。同时，《中华人民共和国民法典》第716条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。因此，某公司与次承租人唐某签订的租赁合同也合法有效。但是，某公司向傅某逾期支付租金长达一年之久，早已超过合同约定的6个月时限，某公司的行为满足《商铺租赁管理合同》约定的合同解除条件，傅某的主张应该得到支持。

　　随后，法院指出，根据《中华人民共和国民法典》第719条的规定，在承租人拖欠出租人租金构成违约的情况下，次承租人为了防止合同解除造成自己营业受损，可以代承租人向出租人支付拖欠的租金及违约金，以此实现出租人收取租金的合同目的，抗辩出租人的合同解除权，达到维持租赁合同及转租合同继续履行的效果。次承租人代为支付的租金和违约金，可以充抵次承租人应当向承租人支付的租金，超出其应付的租金数额的，可以向承租人追偿。也就是说，如果唐某可以向傅某代付某公司拖欠的租金及违约金，其继续承租房屋的诉求可以得到支持。

　　但是，在案件审理过程中，次承租人唐某只是表示可以在一定条件下代某公司向房屋产权人傅某支付被拖欠的租金及违约金，并未实际履行代付行为，不足以抗辩傅某的合同解除权。因此，法院判决，解除傅某与某公司的《商铺租赁管理合同》，某公司、唐某向傅某返还所承租的商铺。

　　代付不可议价　必须积极实践

　　从这个案例可以看出，在有效的转租合同关系中，作为商铺实际经营者的次承租人尽管诚实守信恪守合同，但在承租人对出租人拖欠租金构成违约时，次承租人仍然面临着被提前解除合同、终止营业的困境。那么，次承租人该怎样化解危机，保障自己的权益呢?

　　律师分析称，首先必须明确，次承租人代付租金不具有可议价性。也就是说，次承租人应当按照承租人与出租人之间合同约定的租金标准进行代付，而无权对代付金额提出异议，否则便无法实现出租人按约收取租金的合同目的，也就无法阻却出租人行使合同解除权。当然，出租人同意与次承租人进行议价协商的情形除外。在上述案例中，唐某认为傅某与某公司之间合同约定的租金过高，请求法院对其代付的租金标准予以调减。在出租人傅某拒绝的情况下，自然无法阻却租赁合同被解除。

　　其次，次承租人在代付时，意愿表达必须直接明确。在出租人行使合同解除权时，次承租人若想阻却租赁合同被解除，应当直接、明确地向出租人表达愿意代承租人支付租金及违约金的意愿，而不应对此有所保留或者附加其他条件。

　　最后，也是最为重要的是，代付意思表示要具有实践性。即次承租人的代付行为应当即时兑现，具体方式可以是直接向出租人支付、向共同约定的第三方支付或者依法提存相关款项等，而不能是仅停留在主观意愿上，否则即便符合前面两个要件，仍然无法阻却出租人解除合同。

　　在上述案例中，唐某虽然表示愿意代某公司支付租金及违约金，但并没有实际履行代付行为，其主张的代付仍停留在意思表示层面，不足以对抗傅某的合同解除权。据此，法院支持傅某要求解除合同的诉讼请求，具有充分的事实依据和法律依据。