中国房地产估价师与房地产经纪人学会会长　柴　强
 

　　在8月23日上午国新办举行的“推动高质量发展”系列主题新闻发布会上，住房城乡建设部表示，研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险制度，构建全生命周期房屋安全管理长效机制。目前，上海等22个城市正在试点。房屋养老金个人账户通过缴纳住宅专项维修资金已经有了，试点的重点是政府把公共账户建立起来。

　　笔者认为，建立房屋养老金制度十分必要，且宜早不宜晚，不仅不会增加群众负担，还有利于解决居民购房的后顾之忧。

　　近期，对于建立房屋养老金制度问题，一些人在网络上发文解读，其中有某些误解，误导了一些群众，以为要大家额外交钱，甚至认为此举会影响房地产市场，如“住房养老金就是房地产税换了一个名字”“房屋持有成本又增加了。房产税还没来，房屋养老金倒是先来了”等言论。

　　建立房屋养老金制度的重要性、必要性和紧迫性，应是显而易见的。因为房屋通常是人们居住、学习、工作等活动空间或场所，人的大多时间要处于房屋中。房屋使用寿命长，随着时间流逝会逐渐磨损、老化。为了保障房屋安全和正常使用，需要不断予以维修保养，特别是时间久了，许多使用寿命短于整个房屋寿命的建筑构配件和附属设施设备，如外墙面、屋顶、管道、电梯等，需要改造或更换，甚至是需要多次改造和更换，而现有的住宅专项维修资金因种种原因不能满足全部需求。

　　特别是长期以来，为了节约集约利用土地，不管是大城市还是中小城市的许多住宅楼都被建成了高楼大厦。这些高楼大厦的维修保养等，都需要大量资金。如果不从现在开始就为这些房屋积累养老金，将来就无法保障房屋安全，无法让人民群众安居。

　　也许有人认为，现有的住宅专项维修资金全国加在一起数额很大，无需建立房屋养老金。但其实，住宅专项维修资金是各个房屋所有权人及其所在住宅小区的，不能挪作他用。

　　房屋养老金分为个人账户和公共账户。对于这两个账户的资金来源，住房城乡建设部已讲得很清楚，即个人账户通过缴纳住宅专项维修资金已经有了，试点的重点是政府把公共账户建立起来。这就是说，公共账户的资金并不需要老百姓出钱，而是由政府试点探索其他多种筹集渠道，比如来源于政府财政资金、土地出让收入、住房公积金增值收益、社会捐助等。

　　建立这样的房屋养老金制度，实际上还会减轻老百姓的负担。从理论上讲，保障房屋正常使用及安全的维修更新等费用应由房屋所有权人自己承担。政府建立房屋养老金公共账户后，有关费用就由房屋所有权人以外的渠道来解决了。

　　此外，建立房屋养老金的房屋，主要是“建筑物区分所有权”的住房特别是住宅小区，即房屋内有多户家庭的楼房，不包括独立的只有一个业主的房屋。建立房屋养老金也不是要把未来房屋养老所需的全部资金一次性筹集到位，而是在较长时间内逐步积累。

　　建立房屋养老金制度，把现有的住宅专项维修资金纳入统筹考虑，有利于规范和完善住宅专项维修资金的管理、使用等，构建全生命周期房屋安全管理长效机制，保障人民群众居住安全。