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杨立生:产业地产助力新型城镇化 以人为本是核心

  


     新华房产12月23日北京讯(记者 姚心璐)“以一个概念定天下的时代已经过去了,现在地产已经进入明显的细分阶段,应该在区域、产业的界定的前提下讨论房地产市场的问题,如果抛开这两个界定,那讨论是没有意义的。”在专访中,中国房地产全程运营联盟主席杨立生这样表示。

  “地产的区域性很强,首先应该根据区域性进行细分,再以行业的细分来界定。”

  地产分四板块 产业地产竞争仍在“蓝海”

  “大众所关心的主要都集中在住宅地产领域”,杨立生说,他认为,除去住宅地产,地产行业还有三个板块。“随着对住宅地产调控力度的增加,从2008年开始,中国的房地产市场开始进行已经进行专业细分,实际上是分成几个方面的,住宅地产是其中一个很重要的方面,除了住宅地产之外,商业地产、旅游地产、产业地产,至少可以分成四个大的板块。”

  杨立生认为,这四个板块首先是并存的,其次则有先后顺序。“首先发展起来的都是住宅地产,随着住宅地产发展的成熟化,商业地产开始进入人们的视线,”他说,“而当人均GDP达到8000美元以上,旅游地产会进入快速发展期,如果GDP达到10000美元以上,产业地产则会进入快速发展期。”

  受到最多关注的住宅地产,在杨立生眼里,在具有高利润的同时,产业竞争已经达到了白热化的程度。“相比于产业地产,住宅地产的利润比较高,因为产业地产和旅游地产的周期相对来讲比较长,需要开发,还需要运营,是一个长期的过程。但是住宅地产已经不是暴利时代了,现在的竞争已经进入‘红海’,相对来讲竞争环境十分残酷;而从08年开始到11年这段时间,商业地产领域的竞争也越来越趋近白热化。但是旅游地产和产业地产,还属于蓝海领域,现在进入者很少、竞争小,同时,这方面的利润也是很可观的。”

  “对于不同地产板块来讲,实际上竞争程度和所处的竞争环境是不一样的。产业地产因为还需要后期运营,因此进入门槛比较高,竞争者也就相对很少。”

  北京应做产业地产范例 跨界“泛地产”空间更大

  杨立生认为,北京已经进入了中国地产发展的最高阶段,住宅、商业、旅游和产业地产都已经高度发展。“北京人均的GDP已经超过了1万美元,在这个阶段,每个方向的发展都处在中国房地产发展的前沿,因此北京的地产行业相当有代表性。”

  “北京的产业地产已经进入细分时代,在产业地产中继续细分。比如中关村网络金融产业园,从我们地产角度来看,就是属于金融地产”杨立生说,他表示,北京的模式是可以推广到全国的,“如果在北京做一个像中关村的产业园,可以到全国复制,至少可以现在全国一线城市、准一线城市负责,就能形成一个独特的产品类别。从这个角度来讲,市场提供给开发商、运营商不是更狭隘了,而是更广阔的了,关键是寻找到发展战略定位,任何一个开发商和投资商,都要寻找到开发、投资定位,如果开发、投资定位能够准确定位,那市场空间是非常大的。”

  对于“独特的产品类别”,杨立生举了一个例子,“比如我们现在在做一个将航天和地产结合的产业地产,这是一个跨界地产,也是我们说的‘泛地产’行业。中国现在正处于航空行业高速发展的时期,将这个与地产结合,比如做航天主题乐园、航天科技馆这一类,就是航天地产,这是一个细分,也是一个‘独特的产品’,是别人没有的。”

  “其他的领域,比如城市综合体,中国太多了,一个城市有几十个,完全是同质化的,”杨立生说,“。而比如新兴的领域,比如金融地产、航天地产,竞争很少,而且有相应的进入门槛和壁垒。因此如果进入这个领域,就是无竞争领域,而且取得市场的开发的竞争优势。”

  “这是绝对蓝海领域,是蓝海竞争。”杨立生说。

  城镇化以人为本 产业地产助力“产城一体化”

  “传统的城镇化方式,就是扩大城市的区域面积,是搭架子;而现在提到要进行新型城镇化,这个就是一个改善,是往里面填内容。”杨立生说。

  “大部分的县域政府,都希望通过工业来拉动GDP,这是一个战略性错误。”杨立生表示,“对于某些县域来讲,有这个基础用工业化拉动GDP,但是很多县域没有这样的资源,如果盲目发展,就不会有实质性的改观。对于这样的县域应该进行细分,比如有的比较落后,但是正因为落后,所以城市适宜发展旅游、养生。县域应该准确定位,要有针对性的发展路径。”

  以环北京区域的燕郊为例,杨立生举例说,燕郊被称为睡城,因为没有产业支撑,只有大量的住宅开发。相比之下,他认为香河的模式要略好于燕郊,“香河因为原来有这个家具城,还有天下第一城,因此有一种自觉,有一个自己发展的定位。同时,香河作为北京养老地产行业的外溢区域,也是非常合适的,香河现在已经有这样的项目,规模比较大,大概在3000亩左右。”

  杨立生说,燕郊和香河都是作为“新城”的形式存在的,新城应该突出“产城一体化”,以人的作息为基础,设计其具体定位,而不单单作为背景周边的一个“睡眠功能区”。在产城一体化的过程中,就需要产业地产的支撑,“细分的产业地产是新型城镇化的一部分,是对新城中‘具体内容’的填充”。

  “现在讲新型城镇化要以人为本,什么叫以人为本?就是应该根据人的活动,来具体定位和设计。”杨立生说。

 

责任编辑:崔凤娇  





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