当前，房地产市场正由新房市场转向存量房市场。贝壳研究院数据显示，2019年，我国二手房交易额增长2.8%至6.5万亿元，二手房累计交易金额已经超过36万亿元，一线城市和不少二线核心城市的二手房交易量已超过新房交易量。

　　中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长兼秘书长柴强认为，存量房交易资金监管对保障存量房交易安全、保护交易当事人尤其是购房人的合法权益具有重要作用且效果显著，在实践中可以引导交易双方特别是购房人认识到交易资金监管的重要性，共同进行交易资金监管。

　　进入存量房时代，住房交易资金风险越来越受关注。近年来，住房和城乡建设部积极会同有关部门推进房地产领域“放管服”改革，提高房屋交易管理服务效能，营造稳定、透明、安全、可预期的良好市场环境。同时，各地住房和城乡建设部门在房地产交易流程等方面不断优化政策举措，交易体验和服务效能稳步提升。

　　重视交易资金风险

　　“对于绝大多数中国家庭来说，房产交易是大宗交易，买一套房子可能要倾尽全家之力。在交易过程中，资金监管是保障房产交易安全的有力抓手，也是关键因素。”贝壳找房交易平台总经理伊凯认为，二手房交易流程复杂且周期长，涉及交付的房款金额大、类别多，而且不同城市的交易流程存在差异性，资金风险是当前二手房交易面临的重要问题。

　　有机构统计显示，2010年至2018年，我国房产交易纠纷案件总量1288491件。仅2018年，房产交易纠纷案件数就达到了30万件。在房产交易过程中，因资金问题而产生的交易纠纷不胜枚举。

　　“房屋产权及资金交换在时间上并非同时进行，资金交付的节点要早于产权的转移，如果资金流向信息不透明，消费者难以得知大笔房款去向。同时，消费者多习惯于自行支付房款，而非做资金监管，一旦交易出现问题，房款安全很难得到保障。此外，从交易流程本身讲，二手房交易产生纠纷的可能性要超出新房交易。”伊凯说。

　　一旦房产交易出现资金问题，房款的追回也是一大难题，无论通过艰难协商还是诉诸法律手段，都会影响消费者的购房体验，这也是房地产经纪行业的发展痛点。伊凯认为，一方面要强化行业对交易资金风险的重视，减少房产交易中的信息不对称;另一方面要加强预警和把控，建立健全房产交易资金监管制度，提前预防，将交易资金放入存管账户是有效的解决办法之一。

　　“在一些发达国家，二手房交易做资金存管既是共识，也是要求。在实践中，我国二手房交易资金监管发展起步晚，非正规、非权威、非专业渠道的房产支付也是导致风险的重要因素之一。”伊凯表示，进入存量房时代，未来存量房交易越来越多，房地产经纪行业应该更加重视交易过程中的资金风险问题。

　　资金监管化解风险

　　“根据我国有关房地产法律法规，新建商品房预售资金实行政府强制监管，但存量房交易资金监管由于法律、行政法规的规定不够明确，各地的监管尺度宽严不一。”中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长兼秘书长柴强认为，存量房交易资金监管对保障存量房交易安全、保护交易当事人尤其是购房人的合法权益具有重要作用且效果显著，在实践中可以引导交易双方特别是购房人认识到交易资金监管的重要性，督促双方共同进行交易资金监管。

　　存量房交易资金监管，是指存量房买卖双方在达成买卖交易后，按照买卖合同约定或者自愿签署交易资金监管协议，将交易资金(包括定金、首付款、尾款及完成交易所涉及佣金、税费等)存入特定主体开设的存量房客户交易结算资金专用账户，并由特定主体联合买卖双方对交易过程中各款项按照各方约定的资金使用计划进行监督使用，以确保交易资金专款专用的行为。

　　柴强表示，我国存量房交易资金监管制度建立于2006年。随着存量房交易逐渐活跃，存量房交易资金风险案件多有发生。各地逐步探索通过政府强制监管、银行托管等方式对存量房交易资金进行监管。2006年，在总结地方经验的基础上，原建设部会同中国人民银行印发《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》。此后，许多城市陆续建立了存量房交易资金监管制度，逐步实行了交易资金专用账户管理。

　　完善交易资金监管是实现房地产经纪行业健康发展的重要举措。2016年，住房和城乡建设部等部门印发《关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》，提出健全交易资金监管制度。今年4月，住房和城乡建设部等部门印发《关于提升房屋网签备案服务效能的意见》，提出市、县住房和城乡建设部门应当建立交易资金监管制度，商品房预售资金应当用于有关工程建设，纳入监管的存量房交易资金应在房屋转移登记完成后立即划转，不得挪作他用。

　　贝壳找房交易平台总经理伊凯认为，通过资金监管，买方不把房款直接交付给卖方，而是让透明的第三方机构管理资金，保证资金安全。资金监管实现了“不过户不给钱”，有效解决了资金和产权交易时间不适配的问题。一般情况下，资金监管可通过政府、银行及第三方支付平台完成，无论采用哪种监管方式，都可以确保交易资金的安全。

　　“通过资金监管，买方不把房款直接交付给卖方，而是让透明的第三方机构管理资金，保证资金安全。资金监管实现了‘不过户不给钱’，有效解决了资金和产权交易时间不适配的问题。”伊凯表示，一般情况下，资金监管可通过政府、银行及第三方支付平台完成，无论采用哪种监管方式，都可以确保交易资金的安全。

　　推动行业健康发展

　　通过加强交易资金监管，存量房交易资金安全得到保障，监管效果明显。柴强认为，这主要体现在以下几个方面，一是提供了安全的市场交易环境，有效地保证了监管范围内的交易资金安全，切实保护了购房人的合法权益。二是有力地维护了房地产金融秩序，一定程度上防范和化解了房地产金融风险。三是规范了中介机构行为，促进了房地产经纪行业健康发展。四是维护了良好的房地产市场秩序，促进了社会和谐稳定。实行交易资金专用账户管理，中介机构不得代收代付交易资金，交易资金案件的发案率大幅减少。

　　“资金风险来自多个环节，加强资金监管的作用也体现在多个方面。对于房地产经纪行业来说，加强资金监管可以提升服务人员的专业水平和素养，助推行业诚信建设，逐渐规范房地产经纪行业秩序，方便政府监督和管理。对于消费者来说，把交易资金放在公开透明的监管机构，有助于维护消费者的合法权益，同时提升买卖双方、房屋中介三方的信任感，推动居住服务行业高质量发展。”伊凯说。

　　资金监管后，是否会影响到房款到账时间?“事实上，只要房屋完成过户，房款最快可在1天内解冻到卖方账户。”伊凯表示，此举也能避免买方延迟付尾款的风险，便捷安全。

　　“以曾发生的一笔交易为例，买卖双方通过某门店成交一套二手房，业主以优惠3万元的条件，鼓动买方直接向其支付30万元首付款。买方虽然很心动，但在经纪人的劝说和坚持下，最终将首付款交由第三方进行监管。过户当天发现，房屋已被查封。由于有资金监管，买方支付的首付款及时从账户中退还，避免了资金损失和纠纷。”伊凯举例说。

　　在实践中，各地住房和城乡建设部门在不断提高房屋交易管理服务效能的同时，也在化解房产交易资金风险方面积极作为。今年4月，佛山市住房和城乡建设局印发存量房交易资金监管办法，要求买卖双方通过存量房网上交易签约系统签署存量房买卖合同时，除明确提出放弃交易资金监管外，应当签订存量房交易资金监管协议，并通过市房地产行政主管部门指导建设的存量房交易资金监管系统进行资金监管。

　　近日，中山市住房和城乡建设局发布消息称，当地房地产交易事务中心正积极开展存量房交易资金监管系统建设。相关负责人表示，存量房交易资金监管系统建设不仅能推进房地产领域“放管服”改革，提高房屋交易管理服务效能，进一步规范房地产市场秩序，也会为消费者提供一个“透明信息、规范交易、保障安全、便民利民”的安全的房地产市场环境。对于房屋买卖双方、房地产经纪机构还是政府来说，存量房交易资金监管都很有必要。

（责编：李霞）