他为人处事智慧、严谨，以经济学家开阔的眼界与思维透视房地产业的发展与变迁。

　　他锐利锋芒、原则性强，“不预测房价”是他在接受媒体采访时的一贯坚持。

　　在钢筋水泥构筑的世界中，他克制冷静、“抽丝剥茧”。

　　观点探讨时，他擅长讲故事、打比喻。

　　他用诙谐幽默的语言告诉大家，房地产业与经济学的“那些事儿”也可以讲得“很有趣”。

　　他就是本期《佬有话说》嘉宾，著名经济学家、中国城乡建设经济研究所所长陈淮。

　　文/腾讯房产　刘佳

　　深奥难懂的房地产经济学是否可以讲得生动有趣?陈淮给了我们答案。

　　“中国房地产泡沫到处都是‘底特律’，谁说的这些?章子怡离婚，中国女人就都当寡妇了?”在谈及城市产业布局及调整时，陈淮如是说。

　　毫无疑问，谈吐幽默成为陈淮的语言风格，幽默之中又夹杂了几分咄咄逼人与谆谆教导，再复杂的理论在陈淮这里似乎都可以转化成一种“讲故事”的方式，继而娓娓道来。

　　房地产发展长期问题与经济增速短期波动无关目前从国家统计局公布的一季度经济数据来看，我国经济下行风险较大，增速仅为7.4%，在这种趋势驱使下，很多城市放松了限购、限贷政策，业内有种声音认为，如果银行不降准、降息，仅靠放松限购限贷政策来救市的话，效果不会那么明显。

　　对于该问题，陈淮毫不留情地反问道：“‘这种声音’是在哪学的经济学?埃塞俄比亚?”

　　陈淮则认为，一季度，甚至一年经济运行增速的高低涨落只是“短期问题”，而房地产市场及城镇化等问题则是“长期问题”，短期与长期之间不存在因果关系。地方政府在区域房地产调控政策上做调整，这与经济增速、国民经济整体稳定运行无关。

　　“怎么避免经济‘硬着陆’?我以为既要重视，又不用担心。既要重视是说影响中国经济增速的主动权，有60%-70%在于国际竞争环境。”陈淮说道，“如果注意去年末中央经济工作会议的话，里面开宗明义讲到，大国货币政策、国际大宗商品价格走势方向不定，我们得谨慎应对，靠过去经验降息、降准都是‘胡扯’;不用太重视是说,中国不乏内生的经济增长动力，短期经济增速比起此前经济下行，不一定是硬着陆，不存在中国经济一下子跌到衰退阶段的可能性。中国城镇化及消费结构升级是发达国家所不具备的，这将成为支撑中国经济长期增长的根本因素。”

　　陈淮表示，银行利率和存准率可以随时灵活变动，这和经济硬着陆与否无关。“但是今年上半年第一、二季度显而易见的是人民币贬值，如果我们再降息，是不是等于拿鞭子赶着热钱快点儿从中国跑出去?如果存准率还在下降，你跑的是不是更快一点?如果热钱大幅度在短期内退出，中国会不会对经济造成冲击?我们中国经济虽然发展不靠热钱，但是短期内会有冲击。海啸发生灾害只有20分钟影响，但是它是毁灭性的。”陈淮说道。

　　北京控制人口规模是必然趋势目前伴随城镇化发展步履加快，越来越多农村人口向大中城市聚集。在诸如北京这类特大城市中，由于自然条件与土地资源有限，相应矛盾也随之而来。当前北京为响应中央严格控制特大城市人口规模，决定迁出部分产业，逐步向周边城市疏散500万人，使得城市总人口至2020年控制在1800万人左右。

　　陈淮认为，人口疏散和产业疏散并不是一个概念，自改革开放以来，北京在主导型产业选择上也是多有起伏和变化的。“北京曾提出要建‘总部经济’，后来发现，北京几乎没有什么产业是居于主导性地位的，这说明北京的确要优化产业格局，合理确定城市功能，不可能既是政治中心、文化中心、教育中心，同时又是各种产业的中心，有限的土地面积承载不了这么多任务，一个国家及城市都要优先选择自己有限资源的配置方向。”陈淮谈道。

　　在陈淮看来，在城市化发展初、中期，人口向特大城市集聚是明显趋势，但是效果不一定是最优的，恰好是基于对规律的总结、对历史教训的认知，人们才认识到城市规模是有最优和合理限制的。伦敦和纽约分别用100年和50年才消除了贫民窟，我国不希望也陷入到这样的危机之中。此外，城市最重要的存在理由是集聚效应和集约利用资源，前者是使分配交换变得方便，使上下游企业相互接近、信息互通，而后者则是基础设施、配套生产能力共享。但如果城市人口数量超过一定规模后，集约效益和集聚效益就会变成负数。

　　除了最优规模以外，陈淮认为城市发展还有合理规模，就是把人口控制在50万-500万人之间。如果城市规模过小，其产业承载能力也不充分，高端人才聚集能力不强，基础设施配置也不经济。

　　“北京控制人口规模是必然趋势，至于如何控制，就要视体制发展阶段的不同因素及产业对人才的需要情况而定。坦率说，房价就是市场经济下优化选择适合进入这个城市人群的一个壁垒，但是作为中国初期发展阶段的城市化过程，仅此是不合理、不公正的。我们要加快发展中等规模城市，缩小这些城市和北京、上海之间的差距，疏散产业，提高城市就业能力和综合承载力，使人们更愿意住在那儿，和北京没差别。”陈淮表示。

　　楼市累计成交量才能说明问题自2013年起，我国楼市分化现象已开始显现，2014年，这种分化趋势进一步加剧，各地市场表现不一，“分城而治”成为不可逆转的趋势。

　　陈淮认为，我国最大国情是城市之间发展不平衡，这就决定了各个城市供求规律有别，因此而产生的分化现象无需引导，是正常、合理、健康、良性的市场因素，且现在分化现象被夸大了。“市场在强制调整供求不平衡时，不是让系统崩溃，而是让系统趋于新的均衡。分化过程以及出现的一些价格波动，它是市场自我恢复均衡的过程，干什么去人为打断它?大夫最反对动不动就吃退烧药，退烧药不治病，只是掩盖症状而已。”陈淮分析道。

　　面对当前楼市低迷的现状，陈淮表示，一个城市在长期发展过程中，比如8-10年，一共需要多少房子是个常数。今年楼市成交高涨，那么明年就是‘小年’，累计供给和累计需求之间对比关系要8-10年才能看出来，累计成交量才能真正说明问题。房地产业去年量价齐升、购销两旺，是“大年”，今年的需求被提前释放，还有一部分需求被推迟到明年。“当然，我们现在有一些三、四线城市和部分地市级中心城市的确存在短期内盲目扩张的现象，这个问题是需要引导的。”陈淮说。

　　如果说今年楼市处于“小年”，有些城市可能“坐不住”了，比如南宁、杭州、长沙、福建、温州等地开始调整限购政策。“城市之间供求关系不一样，所以地方政府有责任对自己进行调整，限购与否依赖于土地制度的调整、中央和地方税负关系改革等，不是房地产业和房地产政策能解决的。”陈淮说道。

　　调控政策缺陷在于过度依赖行政权力回顾过去十年的楼市调控政策，陈淮认为在稳定国民经济、保障房建设、挤出投资性需求等方面，调控政策是有成效的，如果说调控有缺陷，不能只看房价有没有调下来，首先要看在这个调控过程中，房地产市场是不是过度依赖于行政权力，是不是依靠市场机制的。其次调控存在高成本、低效率的问题。再次是调控政策呈现为明显被动型、滞后性和主观性。最后，调控“一刀切”，存在硬伤及缺陷。

　　“十八届三中全会说市场机制是资源配置的决定性力量，能用市场决定价格的地方政府不要过多地去干预。现在楼市政策不出了，长期被政策因素所掩盖的市场因素就日益显化,这是正常的好事。”陈淮说道,“本源显化，我们才能知道引起发烧的根源是肺部感染还是跑肚拉稀”。

　　陈淮曾表示中国房地产还有20到30年的辉煌期，他认为在这个过程中，楼市出现一些波动，这是黄金发展期必要的组成部分。“淘汰劣势个体，群体整体素质就进化了。进化论的后四个字是‘适者生存’，我们从适应政策作为、企业生存之道的十年，正在走向以顺应市场为发展壮大的十年。”

　　采访手记

　　与陈淮的采访可以总结为三个关键词：趣、思、谦。

　　先说趣。你从来不用担心这会是一次枯燥无味的采访，实际上常常会让人忍俊不止。在采访开始前，陈淮问：“带手绢了吗?”后来才知道这是他在为自己言语犀利、咄咄逼人的气势埋下伏笔，好让人随时方便“擦眼泪”。在回答楼市分化问题时，陈淮说：“都娶章子怡合理吗?都照着一个模子不这样的不娶，那姑娘都嫁给谁?就有喜欢胖的、喜欢瘦的、喜欢瓜子脸、喜欢圆脸、大眼睛、个高、个矮的，分化挺好的，自然平衡。”

　　再说思。陈淮为人强势，他与任志强的性格有异曲同工之处在于，这种性格符号只是在探讨问题时一种无处遁逃、外化的情绪，精神内核里却潜藏着几分柔和与思辨。他擅长用数据、案例、事实去分析事情的本质，谨慎思辨且直指要害，并让聆听者产生有必要恶补经济学知识的想法。

　　最后说谦。在最初沟通采访事宜时，陈淮说他当不起《佬有话说》中的“佬”字，后来几经协调陈淮才同意接受采访。虽然房地产经济学在很多人眼中是“很玄的东西”，但是陈淮却很少动用深奥、专业的言语，取而代之的是用最简单精炼、生动有趣的语言和盘托出，也正应了一句话：“大道至简、悟在天成”。

　　精彩语录城镇化和消费结构升级将支撑中国经济长期增长怎么避免硬着陆的问题?我以为既要重视，又不用担心。既要重视是说影响中国经济增速的问题，有60%到70%的主动权没在我们手里，在国际竞争环境。如果我们的媒体，包括腾讯，注意去年末的中央经济工作会的话，里面开宗明义讲到，大国货币政策，国际大宗商品价格走势，方向不定。我们得谨慎应对，靠过去的经验、降息、降准什么的都是胡扯。不用太重视是中国不乏内生的经济增长动力，短期的经济增速比起此前的下行，不一定是硬着陆。不存在中国经济一下子回落到衰退阶段的可能性，因为我们有两个发达国家经济体所不具备的，将支撑中国经济长期增长的根本因素，内生因素，第一个就是城市化、城镇化，数亿人从农村转移到城市，从农村社区生活方式转移到城市生活方式。第二个，人们的消费结构升级。

　　现在说小长假不够，要求恢复两个大长假，为什么?旅游成为人们正常生活支出的合理组成部分。30年前旅游的任务是出口创汇，那时候人们认为旅游是资产阶级的闲情逸致，无产阶级只革命加拼命，旅游都是外国人的事。变化就是消费结构升级、方兴未艾。

　　北京限制人口规模是一个必然趋势 房价是壁垒北京控制人口规模是必然的趋势，因为北京无论如何装不下13亿人，大家都住北京来好吗?挺好的，只要住得下，咱们得盖多高的楼?有些小国已经出现弊端了，比如韩国4700多万人，2200多万人都住在大首尔地区，离三八线38公里。所以北朝鲜说美国打不过、日本惹不起、中国也不想得罪你，但是你们谁敢招我，我把你们家孩子扔井里，我能在一个小时的炮火中把大首尔地区的人口灭一半，要死咱们一块死。当然这还不是经济因素，但是至少小国也许可以，但是中国都聚集在北京是办不到的，把上海、广州、深圳加起来也绝不可能办到。如同全中国的姑娘都想嫁北京的小伙，无论如何是娶不过来的。所以，北京限制人口规模是一个必然趋势。

　　但是你问的怎么控制?那就要按体制发展阶段不同的因素和产业对人才的需要情况而定。坦率说，房价就是市场经济下优化选择适合进入这个城市人群的一个壁垒。住得起你就来，住不起你就走。但是作为中国初期发展阶段的城市化过程，仅此是不合理的，不公正的。我们一个是加快发展中等规模城市、缩小这些城市和北京、上海之间的差距，疏散产业，提高城市就业能力和综合承载力。使人们更愿意住在那儿，和北京没差别。

　　京津冀内涵已经发生重大变化今天说的京津冀，和温总理提出的京津冀有重大变化。第一，我们已经完全舍弃了把滨海新区建为北方经济中心这样不切实际的目标。黄河以北还有山东半岛，还有北京、大连、辽东半岛、哈尔滨这样的重工业中心。这个滨海新区怎么成北方经济中心，我们变成了调整城市功能，加强区域合作，培育新的经济增长点为中心，这是一个变化。

　　第二个，不是简单的建新区，而是和城市功能调整、人口与功能的适度疏散相结合，这是区别于上一届政府提出京津冀的第二个特点。

　　第三个，和重要的基础设施建设密切连在一块。温总理提的时候有高铁吗?现在京津冀、京石之间一直到京广，都有高铁相连，和京沪，这些高铁的建设，使过去曾经设想无力办到的城市功能疏散日益成为可能。

　　注意，不是简单地提京津冀，它的内涵究竟变在哪儿了?我还没看到一个媒体说明白，哪怕说明白一条。

　　过去十年绝大多数地市级中心城市楼市始终供大于求中国最大的国情特点是发展不平衡。发展不平衡自然就决定了我们沿海特大城市省会及大城市、地市级中心城市和小县城、规模不足的城市，同样规模东部和西部城市发展不平衡，它的供求规律自然就有区别。源于不同的供求因素，出现分化是正常、合理、健康、良性的市场因素，引导它干什么?大家都娶章子怡合理吗?都照着一个模子不这样的不娶，那姑娘都嫁给谁?就有喜欢胖的、喜欢瘦的、喜欢瓜子脸、喜欢圆脸、大眼睛、个高、个矮的，分化挺好的，自然平衡。不同的发展阶段当然有不同的分化，这是第一。

　　第二，现在的分化被夸大了，被大大地夸大了。不是今天2014，甚至不是2013，过去十年，三分之二以上的省会级城市在内，更不要说绝大多数的地市级中心城市，始终是供大于求的。不是今天，西部十二个省会城市，除了成都算温和上涨，小有波澜，你举例其他地方什么时候出现过持续的供不应求?西宁还是银川?中部六省除了武汉小有波澜，其他什么时候出现过供不应求?东北三省哈尔滨、长春、沈阳，连武汉这样的波澜还没有出现过。所以不是今天，本来它就是个多元、多层的发展过程。这是第二层意思。

　　第三层意思，市场在强制地调整供求不平衡的时候，不是让系统崩溃，而是让系统趋于新的均衡。分化过程以及出现的一些价格波动，它是市场自我恢复均衡的过程。干什么去人为打断它?大夫最反对动不动就吃退烧药，退烧药不治病，你真正感冒发烧好了是靠自身抵抗力好的，退烧药只是掩盖你的症状而已。

　　买房前置后错周期是三到五年 房地产业有大小年很正常一个城市在长期发展过程中，比如说8到10年，一共需要多少房子是一个常数，相对稳定的量，确定的数。就像北京、上海和你说的三、四线城市，那里的小伙子，8到10年过程中要娶多少姑娘是个常数，既不会多娶也不会少娶。今年结婚数量低迷没关系，明年就多了，今年高涨了，明年就是“小年”，累计的供给和累计需求之间的对比关系，8到10年才能看出来。

　　人们吃饭是每天要重复吃的，如果今天北京粮食供应需求量低迷了，那可能说明北京有瘟疫了;有人说我今天吃的多，全北京都约好了今天少吃，可能吗?不可能。每天是重复产生的。娶媳妇不会，有人会年年重复娶吗?房子也同样，累计成交量才能说明问题。

　　而且吃饭的需求，前置、后错周期不能超过一天，昨天晚上没吃上饭，今天早上起来就得多吃点。买衣服前置后错周期可以有一年，去年没买着，今年多买两件可以，看着有明年穿合适的，明年毕业了买两件正装，也可以，常有的事。房子的前置后错周期是三到五年，三到五年前的需求，累计到今天才集中释放，很正常。三到五年后的需求，提前到今年释放也很常见，这就有了房地产业的“大小年”。

　　楼市调控缺陷在于没有依靠市场机制 过度依赖行政权力如果说调控有缺陷，不是房价调下来还是没调下来，而是在这个调控过程中，过度依赖于行政权力，不断强化政府权力，没有一条是依靠市场机制的。从土地“招拍挂”，90/70政策，到加征营业税，清算土地增值税，限购、限贷，到现在，都是在强化政府权力。

　　第二条，高成本、低效率。这个大夫治病有效果吗?有，但是其实有比他开的方子便宜得多，病人痛苦小得多，疗效好得多的方子，没使。你说他是好大夫吗?用不着开刀，吃两剂药就行，非得把肚子拉开，说治了吗?也算治了。病人遭罪，花了很多钱。

　　第三条，我们的政策呈现为明显的被动性、滞后性和主观性。什么叫被动性?人介入，政府介入经济活动合理性和它的合法性在于事前预见，如果不能实现事前预见，交给市场就算了，结果我们十年都是在被动过程中的，滞后性就不用说了，还充满着主观性。

　　上一届政府最后一次国务会议决定‘国五条’，就像一个足球运动员，世界杯后眼看退役了，最后一场比赛不顾一切，希望临门一脚蒙进一个球，结果反而给了对方反击的机会，人家进了一个，成了欲购从速的动员令了。这是不是主观因素?太充满主观性了，不符合客观规律。最后，在这十年的调控过程中，一刀切，分类适用不同的发展阶段，多元化、不平衡，这样的政策非常差。存在着重大的硬伤、缺陷。这是没有异议的，这一届政府非常明显的用不着我们今天坐在这儿总结。不是说今天，从2013年起，就已经非常明显的在这几方面做出调整了。

 

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