——张某诉李某房屋租赁合同纠纷案
 

　　本报记者　林　培
 

　　基本案情

　　原告：张某

　　被告：李某

　　原告张某将房屋出租给被告李某，并签订房屋租赁合同。合同期满前，李某一直准时交付租金。2020年3月合同期满后，受疫情影响，双方没有续签合同，但李某一直占用房屋。

　　2020年9月，张某和李某微信沟通。

　　李某：房租怎么补?合同怎么弄?

　　张某：房租全补，合同签到3月10日(指2021年)。先打过6万元，剩余的加上利息9月30日(指2020年)前转过来。

　　李某：先付5万元，最大限度了，合同先不签也行，等我交齐房租再签。剩余的尾款加利息我也同意，需要缓一缓，但不会拖很久，最迟12月交上。

　　张某：好吧。

　　2020年9月，李某支付房租5万元。2021年1月1日，李某从涉案房屋中搬出，后未再占有使用房屋，亦未再就房屋租赁合同及房租事宜进行沟通。

　　张某提起诉讼，要求李某支付租赁期2020年3月11日至2021年3月10日中拖欠的租金24684元。

　　焦点问题

　　微信记录中双方对房屋租赁期限达成的合意是否可以视为书面形式签订的合同?

　　此案中，人民法院根据《中华人民共和国民法典》合同编中第一分编合同的订立与第二分编租赁合同的相关规定进行判定。

　　民法典第四百六十九条规定，当事人订立合同，可以采用书面形式、口头形式或者其他形式。书面形式是合同书、信件、电报、电传、传真等可以有形地表现所载内容的形式。以电子数据交换、电子邮件等方式能够有形地表现所载内容，并可以随时调取查用的数据电文，视为书面形式。

　　这条规定在民事领域将数据电文认可为书面形式，同时也对可视为书面形式的数据电文的认定作出了要求，也就是说，并不是所有的数据电文都视为书面形式。对于无法确定为有形载体的、无法随时调取查阅的数据电文，不宜认定为书面形式，同时应结合当事人之间的合意、履行行为等因素进行综合考量。

　　民法典第七百三十四条规定，租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。

　　此案中，对双方2020年9月在微信上的沟通过程如何定性至关重要，这直接影响到案件的判决结果。

　　原、被告双方已通过书面形式形成租赁关系，但合同到期后没有书面续签，如果对2020年9月的微信沟通过程不认定为以书面形式续签，则此案符合该条规定，双方为不定期租赁关系，承租方可随时解除，其在2021年1月1日搬离的行为导致合同于该时间解除，此后没有支付房租的义务，也不存在后续的违约方解除合同的问题。

　　但是，人民法院在审理过程中发现，双方的微信聊天内容体现出了双方按上年度合同继续履行一年的意愿，双方对房租和利息的数额以及支付时间均达成了合意，结合承租人实际占有使用房屋并按微信内容履行了部分支付义务的行为，人民法院认定微信记录为书面形式，从而认定双方按照上年度合同的内容进行了续签。

　　案件提示

　　出租方与承租方约定租赁期限，但在租赁合同期限届满时没有书面续签合同的，在此情形下应当对双方使用房屋情况及商议细节进行具体分析，从而确定租赁形式为不定期租赁还是定期租赁。

　　承租方继续使用房屋且出租方没有提出异议的，租赁形式应认定转变为不定期租赁，承租方有权随时解除。

　　承租方继续使用房屋，出租方陆续通过微信聊天方式与承租方就租赁期限、租赁费用、支付方式等定期租赁内容达成合意的，微信聊天记录视为书面形式，租赁形式应认定为定期租赁，租赁期限为微信聊天中双方商定的期限，此时承租方无权随时解除，应承担租赁期限内的租赁费用。

　　相关法条

　　《中华人民共和国民法典》

　　第四百六十九条　当事人订立合同，可以采用书面形式、口头形式或者其他形式。

　　书面形式是合同书、信件、电报、电传、传真等可以有形地表现所载内容的形式。

　　以电子数据交换、电子邮件等方式能够有形地表现所载内容，并可以随时调取查用的数据电文，视为书面形式。

　　第五百零九条　当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

　　当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

　　当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。

　　第七百三十四条　租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。

　　租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。