北京顶级豪宅(成交价超过10万元/平方米)市场发展一直慢于香港、上海。直到2013年夏，融创以7.3万元/平方米拿下农展馆地王后，一直波澜不惊的北京顶级豪宅市场开始重新估价。记者从亚豪机构获悉，2014年北京将涌现出7个顶级豪宅项目。加上目前在售的11个顶级豪宅，四环内正在成为顶级豪宅的主战场。

　　11个顶级豪宅项目在售

　　2013年北京商品房价强劲上涨，不少研究机构将高端住宅的门槛从以往的每平方米4万元上调到6万元，而北京顶级豪宅的单价门槛也迅速向10万元靠拢。2014年将入市的北京院子[最新消息价格 户型 点评]、融创农展馆地块、骏豪中央公园广场[最新消息 价格 户型 点评]等项目的报价则有望向15万元/平米靠近。

　　豪宅研究院院长朱晓红表示，地段是顶级豪宅最核心的因素。朝阳、东城、西城、海淀这四个区会集了北京90%的顶级豪宅。

　　价高量少也是顶级豪宅的市场特征。据悉，过去三年，北京总价在3000万元以上的房源，每年的成交量都在100套左右，而单个顶级豪宅项目每月的成交数一般都是个位数。

　　今年约10个顶级项目或入市

　　据亚豪机构统计，预计2014年入市的顶级豪宅将达到7个，数量创下北京近年之最，其中泰禾[简介 最新动态]·北京院子、中赫·万柳书院、融创农展馆项目三个地块是公开拍卖拿地，从“地王”顺理成章过渡到“楼王”，其余4个项目都是以收购等形式获得土地。

　　此外，据了解，还有几个潜在豪宅将在今年入市。比如，绿城[简介 最新动态]在京西高端项目御园，已经启动与融创的合作，业内猜测该项目可能在今年入市。不过融创方面此前表示，该项目具体入市时间、价格安排都未确定。佳兆业[简介 最新动态]收购的原长安8号或在今年三四季度入市，但具体入市时间，开发商表示暂无时间表。天润、广州城启在长安街沿线的两个项目都会在今年下半年入市。其中，天润项目位于王府井，案名及价格还未确定;广州城启皇城根项目案名为东华府，预计售价在30万元/平方米左右，它是别墅项目，会有大面积的地下空间赠送。

　　随着顶级豪宅供应增大，房企竞争激烈，各方对项目打磨也更加精细。同时，业内人士预计，北京顶级豪宅的售价有望冲高到15万元/平方米以上。比如，位于朝阳公园旁边的骏豪中央公园，住宅部分共50多套房源。“销售方面不担心”，骏豪集团总裁张辉透露，多套房源已被预订。

　　风险大收益高的“游戏”

　　“很多房企做豪宅都是不得不做”，万科北京副总经理肖劲此前对记者表示，北京土地价格过高，为了确保利润房企不得不尝试开发高端产品，但顶级豪宅也是高收益高风险的开发模式。

　　一位不愿具名的顾问行高层表示，顶级豪宅的销售周期往往以年计算，开发商从回款考虑可能最终还是会搭配一些回款快的产品。

　　“随着中国财富阶层的持续增长，以及中国人爱买房子的民族特性，未来北京顶级豪宅市场一定会向着伦敦、纽约看齐。”高力国际华北区董事总经理杨达如是说。

　　■ 观点

　　多名业内人士都向新京报表示，在北京市大批量供应自住房土地的影响下，预计未来新增的普通商品房价格会出现“被高端化”，虽然2014年顶级豪宅供应会增加，但市场占比非常小，对整体的商品房房价和成交并不会造成大的影响。

　　豪宅的报价并不等于实际成交价。比如朝阳区一项目报价为12万-13万/平方米，但去年12月其成交4套房源，网签均价约为8万元/平方米。对此，亚豪机构市场总监郭毅解释，购买顶级豪宅的客户群体能通过各种渠道获得较高折扣。

　　【豪宅争霸】

　　融创农展馆项目最贵

　　楼盘预计今秋亮相

　　售价将超15万元/平方米

　　“皇冠上的明珠”，这是融创中国董事长孙宏斌眼中的农展馆地块。这块刷新了北京乃至全国住宅用地单价的项目，将被打造为国际顶级豪宅。

　　农展馆地块位于北京东三环外侧，规划面积约5.9万平方米，拿地总成本为43.24亿元，折合楼面价为7.3万元/平方米。

　　根据1月8日融创方面人士的介绍，农展馆项目将推出大平层产品，主力户型在230-300平方米之间。融创执行董事、北京公司总经理荆宏透露，农展馆项目预计春节后开工，争取在今年九十月份亮相。至于具体开盘时间，荆宏表示要看到时取证情况。

　　此前，融创也曾表示将加快农展馆项目开发。对于坚持的高端精品战略，融创自去年以来不断强调，高端项目也可以实现高周转。

　　谈到备受关注的农展馆项目售价，1月8日，孙宏斌再次透露，该项目价格整体预计在15万元/平方米以上。其中部分优质房源，如西侧临湖位置的房源售价最高可达30万元/平方米。

　　按照单价15万元/平方米、主力户型230-300平方米测算，农展馆项目主力户型单套价格将超过3400万元。对于最终入市价格，融创方面表示还要看届时审批情况。另据荆宏透露，农展馆项目整体货值将在100亿-120亿元之间。

　　据悉，由于定位于国际顶级住宅，农展馆项目将突出硬件、软件两方面的品质，更加关注细节;其营销也将不同于一般中高端产品。融创北京公司营销中心总经理楼艳青表示，顶级产品面向窄众，将注重圈层、渠道营销。

　　中赫·万柳书院

　　“钓7”升级版

　　售价：预计为12万-15万元/平方米

　　在地铁10号线巴沟站西侧，中赫·万柳书院售楼处已经建成。中赫·万柳书院，正是继钓鱼台7号院之后中赫置地高端地产的又一代表作。

　　2012年7月，中赫置地以26.3亿元、配建1.64万平方米回购房的条件竞得万柳地块。纯商品住宅部分楼面价约4.15万元/平方米，是当时北京宅地单价的新高。在拿地一年半之后，该项目的产品规划及打造已经清晰。

　　据中赫集团新闻发言人朱敏介绍，万柳书院共14栋楼301套精装房源，规划为5-7层花园住宅。户型面积在205-530平方米之间，分48种户型。万柳书院整体建筑风格，呈现出老北京“印象灰”的立面。

　　在成功打造钓鱼台7号院的基础上，中赫也对万柳书院进行了升级，用材也更为讲究。例如项目选用的荷兰手工黏土灰砖，小小的一块，成本约1欧元。

　　早在2013年年中，不少高端置业者开始打探万柳书院的入市时间。据悉，目前万柳书院已接待意向客户数量约1600组，是可供房源套数的5倍多。

　　中赫方面没有透露万柳书院未来售价。有业内人士分析，万柳书院周边二手房如万城华府的售价已超过11万元/平方米。考虑到新盘属性及产品特点，万柳书院入市价格预计在12万-15万元/平方米。

　　长期关注高端住宅市场的亚豪机构市场总监郭毅认为，万柳书院是居住属性非常强的项目。考虑到其从拿地至今已有一年半，预计中赫对周转率要求会高一些。加上市场认知度高，也容易实现快销。郭毅预计，万柳书院开盘后一年能消化总量的50%-60%。

　　泰禾北京院子

　　筹备已久，只等预售证

　　售价：待定

　　作为2013年颇受关注的豪宅项目之一，北京院子在2014年伊始便传出“农历新年前或将入市”和“最早5月后开盘”两个版本。对此，泰禾集团相关负责人表示：“我们是想越快越好，但一切还要看建委审批预售证的情况。”

　　2013年1月，泰禾竞得孙河地块，折合楼面价为28559元/平方米。拿地后，泰禾在第一时间便宣布将延续“院子”血统，打造中式风格院落产品;去年8月，北京院子在太庙举行了盛大的亮相仪式并宣布即将入市。“项目本身在去年10月已经具备入市条件了。”该项目负责人表示，自从北京市住建委叫停4万元以上项目预售证审批之后，北京院子的取证工作已经暂停。该负责人表示，2014年肯定是要入市，但时间仍要以住建委发证为准;而推货的数量和价格也将视发证时机来判断。“如果年前能取证，首次开盘量会是五六十套;但如果到了五六月份才能获批，可能就不是这个出货速度。”该负责人表示。

　　2014年的孙河区域竞争将白热化。除了在售的龙湖·双珑原著[最新消息 价格 户型 点评]，日前有消息称，首开孙河项目也有入市意愿。对此，上述泰禾人士表示，在别墅市场，泰禾不惧怕任何对手，与其他产品类型的定位有所不同，集团对于别墅市场的战略就是要“领跑”。

　　对于项目预期，一位不愿具名的业内人士表示，孙河区域经过去年的“熟化”，市场接受度高，但区域内的竞争也会很激烈。泰禾北京院子作为区域内唯一主打中式风格的产品，有独特性，对于客户的吸引程度也具有唯一性，但推盘时间仍是决定其销售预期的主要因素。

　　万科地安门项目

　　未确定今年能否开盘

　　售价：待定

　　万科地安门项目，紧邻景山公园的黄金地段。项目净用地面积仅约4000平方米，容积率3.5，总建筑面积约1.4万平方米。该项目原系新加坡凯德集团旗下所持有的一个住宅项目，去年5月由万科接手。据万科公告显示，共支付地价款6.92亿元的价格接盘，拥有该项目90%的权益。

　　值得一提的是，经初步估算，该项目收购成交约为4.9万元/平方米，几乎与目前万科旗下另一高端项目如园5万元/平方米的均价不相上下。

　　“肯定要做超高端产品，但具体的项目规划还在做，不具备向外透露的条件。”万科集团北京公司相关负责人日前表示，由于项目体量很小，加之尚未进入对外宣传阶段，并未引起太多的市场注意力。而对于该项目能否在2014年推出，万科方面表示，太多不确定因素，无法给出肯定答复。

　　万科旗下的高端项目屈指可数，而目前在京销售的如园似乎也并未突破市场预期。对于地安门项目的未来预期，万科上述负责人则表示：“还是留给市场检验吧。”

　　业内此前预计，根据项目所处的地段来看，最终入市时价格会达到8万-10万元/平方米;因此有人称万科此宗交易算是捡了便宜。

　　亚豪机构市场总监郭毅表示，如果这个项目做好了，将会是北京顶级住宅市场的又一个新标杆。但她同时指出，关键还需要看产品，此外还要兼顾市场的接受程度。

　　另一位不愿具名的业内人士认为，该项目已经定型，后期调整空间有限。“除了硬件条件，软件条件也是如此，前期得有巨大投入，才能打动购房者。”

　　首创禧瑞都·天禧

　　CBD豪宅走“慢销”路线

　　售价：12万-13万元/平方米

　　“天禧是禧瑞都项目的楼王，共57套精装房源，2013年只推出了不到30套，卖了近20套房”，首创禧瑞都·天禧项目营销经理罗超表示，项目为南北通透的400平方米户型，成交均价为4000万-5000万元/套。随着CBD核心区住宅的日渐稀少，2014年项目将提升售价，目前报价已上升至12万-13万元/平方米。

　　禧瑞都·天禧，北京CBD区域的豪宅代表项目，位于CCTV大厦北向50米。记者在现场看到，小区闹中取静，已是准现房，为CBD非常稀缺的住宅项目。首创置业能斩获这块宝地，得益于首创多年前就进驻片区进行整体一级开发，首创禧瑞都的拿地时间较早，2009年开盘以来一直为首创贡献着高额利润。

　　“我们不想卖得太快”，罗超介绍，禧瑞都共5栋楼，1、2、3号楼主力户型为110-200平方米，已全部售罄;2013年中推出的天禧楼王位于4号楼，2014年中将全部交房;而5号楼还未建。天禧推出了三个样板间，375平米、395平米的三居、四居，配备18米的大尺度开窗。而购买客群主要是在CBD工作的企业主，其中不乏颇具影响力的艺术家。

　　“这是北京CBD核心区的最后一块住宅用地。”天禧项目副总经理邹双喜此前对新京报记者表示，首创会将地块的价值发挥到最大，目标是满足财富金字塔尖人群对收藏和宜居的两大需求。

　　亚豪机构市场总监郭毅也表示，虽然天禧项目并非最新的顶级豪宅，但项目地段极为优越，只要不发生大的经济危机，预计房价每年都有上涨空间，开发商也并不会急于回款。

 

（责任编辑：崔凤娇）