□　张黎莉　李钱斐　竺珂星
 

　　规范住房租赁市场是实现住有所居的重大民生工程。保障性租赁住房是我国住房保障体系和住房租赁体系的重要组成部分。加快发展保障性租赁住房，有助于补齐我国住房保障体系的短板，还对推进以人为核心的新型城镇化有着重大促进作用。

　　●　人口净流入大城市新市民、青年人面临比较突出的住房困难

　　我国的住房制度改革改善了多数人的住房条件，但是，在大城市主要通过租赁解决居住问题的农村转移人口和新就业大学生等新市民、青年人的住房问题仍然比较突出。上海市房地产科学研究院课题组在对部分大城市新市民、青年人住房状况进行调研的同时，采用中国社会科学院社会学研究所发起的一项全国范围内的连续性抽样调查项目“中国社会状况综合调查”(以下简称CSS)2011年、2013年、2015年、2017年的数据进行分析，发现大城市新市民、青年人往往面临租金负担重、职住不平衡、租赁关系不稳定等住房困境。

　　在租金负担方面，对很多大城市的新市民、青年人而言，租金占收入的比重超过了30%，一般认为，这样的租金收入比表明租房压力过大，租金支出影响到了租户的其他生活开支。CSS历年抽样调查数据显示，农村转移人口和新就业大学生等新市民、青年人的租金收入比总体高于有租房支出的老市民，且该比例呈不断增长趋势，此外，许多新市民、青年人表示存在住房价格过高、住房压力过大的社会问题，且这一比例也有逐年上升的趋势。可见，新市民、青年人面临的租金负担过重问题应引起社会关注。

　　在职住关系方面，由于大城市就业岗位较集中的中心城区租房成本较高，多数新市民、青年人偏向于租住在通勤距离较远但房租较低的中心城区外围，职住不平衡现象明显。CSS历年抽样调查数据表明，相较于户籍居民，新市民、青年人居住在中心城区以外的比例较高，且呈现出居住地从中心城区向郊区逐年转移的趋势。

　　在租赁关系方面，由于现行住房保障体系对于新市民、青年人的住房保障还有所欠缺，新市民、青年人享受住房保障制度的占比较低，他们只能以通过租住市场租赁住房为主来解决居住问题。然而，市场租赁住房的出租人往往倾向于和承租人签订短期合同，且出租人毁约、涨租金等现象屡见不鲜，新市民、青年人的租住权益得不到有效保障。

　　新市民、青年人除面临上述住房困境外，还面临因租赁住房市场结构性供给不足而难以在现有住房供应体系中获得与其需求相匹配的租赁住房以及相应服务的困境。虽然市场化租赁住房是新市民、青年人目前主要的租赁住房来源，但由于市场租赁住房租金较高、租赁关系不稳定，新市民、青年人租住意愿较低。通过住房保障体系不断完善，我国改善了城镇中低收入住房困难家庭的居住条件，但很多大城市对稳定就业的非户籍无房常住人口等新市民、青年人群体的住房保障问题还没有得到应有的重视。以某计划单列市为例，约74%的新市民租住市场化租赁住房，只有约5.5%的新市民租住在公租房中，约10.5%的新市民租住单位宿舍，其余约10%的新市民通过自购住房解决住房问题。

　　●　解决人口净流入大城市新市民、青年人的住房困难具有重大意义

　　新市民是我国城镇化进程中出现的一个特殊群体，主要由为寻求工作机会而从农村流入相对发达城市的农村转移人口组成。新市民群体与每年进入大城市工作的新就业大学生等青年人群体一样，都是城市建设和发展不可或缺的重要力量。这些新市民、青年人由于自身存在收入偏低或阶段性住房支付能力相对较弱的情况，难以在大城市购买产权住房，往往只能通过租赁住房来解决住房问题，然而，租赁住房供应却是我国住房供应体系中存在的短板，随着城镇化进程加速推进，他们的基本住房需求难以满足的问题便逐渐显现。目前，大城市新市民、青年人存在较大住房困难的问题已经是我国住房领域的突出问题。

　　研究表明，流动人口在流入地的居住状况会影响其城市融入度和流动人口留城意愿，最终影响市民化和新型城镇化进程。

　　住房是人类赖以生存和发展的必需品，具有社会保障品属性。实施适度的住房保障，不仅能从长远和整体上促进经济稳定发展，而且还能提高社会凝聚力，促进社会和谐发展。对新市民、青年人而言，为他们提供住房保障，不仅可以为他们带来物质保障、安全保障，还可以带来精神保障、尊重保障和发展保障，从而提高他们的归属感，促使社会秩序稳定，体现社会关爱，实现社会公正，从而有利于提升他们的城市融入度和留城意愿，有利于加速他们的市民化，最终有利于我国新型城镇化进程的加快推进。

　　●　保障性租赁住房有望缓解人口净流入大城市新市民、青年人的住房困难

　　针对新市民、青年人实际的住房困难，《关于加快发展保障性租赁住房的意见》(以下简称《意见》)明确提出要以符合条件的新市民、青年人等群体为主要对象发展保障性租赁住房，并提出了一系列精准度高、含金量大、操作性强的政策措施。

　　《意见》指出，新市民、青年人等群体住房困难问题仍然比较突出，需加快完善以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系，支持人口净流入大城市和省级人民政府确定的城市发展保障性租赁住房，表明符合条件的大城市住房保障覆盖范围将扩大至新市民、青年人等群体，新市民、青年人享受住房保障制度的占比有望提高。同时，由于保障性租赁住房在租赁关系的稳定性方面优于市场租赁住房，通过把更多符合条件的新市民、青年人纳入住房保障体系，为他们提供保障性租赁住房，他们面临的租赁关系不稳定的困境有望得到逐步缓解。

　　为减少新市民、青年人的租金支出，有效解决他们的租金负担过重问题，《意见》针对他们的租住特点以及市场上缺少适合新市民、青年人需求的小户型、低租金房源的实际，对保障性租赁住房的面积和租金作出了规定，提出要以建筑面积不超过70平方米的小户型为主，租金低于同地段同品质市场租赁住房租金。鼓励将产业园区中各工业项目的配套比例对应的用地面积或建筑面积集中起来，统一建设宿舍型保障性租赁住房。

　　考虑到利用非居住存量土地和非居住存量房屋建设的保障性租赁住房水电价格难以按住宅标准执行，从而导致租住成本增加的问题，《意见》提出，取得保障性租赁住房项目认定书后，用水、用电、用气价格按照居民标准执行。这一规定能降低租住利用非居住存量土地和非居住存量房屋建设的保障性租赁住房租户的租住成本，提高租金可负担性。

　　要确保保障性租赁住房的租金可负担性，需要从根源上降低保障性租赁住房的建设运营成本，因此，《意见》还提出了一系列土地、财税、金融等支持政策。例如，规定以出让或租赁方式供应的，可将保障性租赁住房租赁价格及调整方式作为出让或租赁的前置条件，允许出让价款分期收取，以降低保障性租赁住房的用地成本。允许利用非居住存量土地和非居住存量房屋建设保障性租赁住房，取得保障性租赁住房项目认定书后，比照适用住房租赁增值税、房产税等税收优惠政策。对保障性租赁住房项目免收城市基础设施配套费，旨在降低保障性租赁住房的建设成本。支持银行业金融机构以市场化方式向保障性租赁住房自持主体提供长期贷款;按照依法合规、风险可控、商业可持续原则，向改建、改造存量房屋形成非自有产权保障性租赁住房的住房租赁企业提供贷款;支持银行业金融机构发行金融债券，募集资金用于保障性租赁住房贷款投放;支持企业发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券，用于保障性租赁住房建设运营以及支持商业保险资金按照市场化原则参与保障性租赁住房建设等。

　　为改善新市民、青年人的职住不平衡状况，《意见》提出，应按照职住平衡原则，提高住宅用地中保障性租赁住房用地供应比例，在编制年度住宅用地供应计划时，单列租赁住房用地计划、优先安排、应保尽保。根据新市民、青年人的就业空间分布的特点，提出保障性租赁住房应主要安排在产业园区及周边、轨道交通站点附近和城市建设重点片区等区域，引导产城人融合、人地房联动，还鼓励在地铁上盖物业中建设一定比例的保障性租赁住房。

　　可见，《意见》是以在靠近新市民、青年人工作地点或交通便捷区域建设保障性租赁住房的思路来布局房源，有利于缩短通勤时间、改善职住不平衡状况。

　　由于新市民、青年人的住房问题很难在短期内完全解决，保障性租赁住房的发展必须具有可持续性才能持续发挥缓解新市民、青年人住房困难的作用，因此，《意见》在明确保障性租赁住房由政府给予土地、财税、金融等政策支持，充分发挥市场机制作用，引导多主体投资、多渠道供给，坚持“谁投资、谁所有”的同时，针对由于租赁住房项目前期资金投入较大，投资回报率小，资金回笼周期长，难以吸引市场化资金投入的实际，提出了给予中央补助资金支持、进一步加强金融支持等配套措施，以激励更多的市场力量参与保障性租赁住房建设，实现保障性租赁住房的可持续发展。

　　作者单位为上海市房地产科学研究院