而日前也有媒体报道称，住建部人士确认，除北上广深之外，其他城市的限购政策可以自行调节，尤其是库存过大的地方，但不会明确发文。2015年1月20日，四川省住房城乡建设工作会议召开，会上披露了“全面取消限购、限价”，取消“9070政策”。

　　四川省住建厅房管处的一位负责人说，所谓“双限”及限购和限价，在原来的政策背景下，全川只有成都一市实行了限购。

　　众所周知，在操作层面上，成都已在去年下半年放开了限购。而限价政策，全川很多地市州去年开始不再执行限价，但仍有一些地方没放开。此次提出全面取消限购限价，其实是一个强调。

　　住建部在 2006年7月发布的《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》中提到，各城市(含县城)年度新审批、新开工的商品住房总面积中，套型建筑面积90平方米以下住房(含经适房)面积所占比重须达70%以上(业内称“9070政策”)，房管处的这位负责人表示，此次会议明确提出不再做“9070”要求，与取 消“双限”一样，都是在房地产市场去除行政干预。取消“9070政策”会不会给房地产带来影响?

　　上述负责人认为不大可能。“从数据来看，成都的房地产市场在回暖。个人认为今年房地产市场会比去年热，2014年是房地产企业最困难的一年，但是从去年10月开始，四川的市场开始回暖。”上述负责人在谈今年的房地产形势时说道。是自从去年“930”政策出台以后，价格也是一个止跌回升的态势。 “我认为今年房地产企业融资会比去年容易一些，这也会给房地产市场回暖助力。”省住建厅房管处的这位负责人表示。

　　八是国务院总理：

　　房产市场出现调整是正常的。

　　2015年1月21日，国务院总理李克强下午在达沃斯出席与世界经济论坛国际工商理事会代表对话会时指出，中国房地产市场在一定时间内出现调整是正常的。李克强在会上与各国工商企业家深入交流。

　　有与会者向李克强提及中国面临房地产行业降温的相关问题。李克强指出，近来中国房地产市场投资量和交易量确实出现了一些波动态势，引起各方面关注。

　　“但是我想强调的是，中国去年城镇人口又增加了1800万人，城镇化率又提高了1.04个百分点，中国现在城镇化率在55%左右。”“中国实现现代化必然会伴随着城镇化，对房地产的刚性需求是长 期的。至于房地产市场在一定时间内出现调整，这也是正常的。”李克强说。

　　李克强说，中国政府希望房地产市场能够长期平稳健康发展。政府的主要任务是保障住房困难的群众拥有基本住房，实现全体人民住有所居。今年中国政府将加大城市棚户区改造力度。目前在城市棚户区里居住的约有1亿人左右，还有很多人住在城乡危房里。“我们将加大这方面的投资力度，保障困难群众有基本住房，这从一个方面也说明中国住宅投资的需求是长期的，它也必然带动与此相关的行业和产品供给。”

　　笔者认为：这是总理新上任以来首次针对房地产的表态，特别是在此时提出“房产市场出现调整是正常的”，说明中国房地产市场的确处于调整期内的调整阶段，还没完全稳定。目的是给市场与房企一个“定心丸”。

　　笔者一直坚持，目前中国房地产不具备崩盘的条件与基础，这是业内共识的。

　　譬如同行红旭的看法一样。

　　第一是中国住宅没有进入饱和阶段。

　　判断住房饱和阶段，除人均住宅面积、户均套数、人均卧室间数、空置房作为参考指标外，关键是经济增速、人口总量与结构变化、城镇化进程。饱和阶段一般表现为经济变为低增长、人口红利消失、城镇化率高于70%。

　　与欧美日当年的历史数据相比，当前中国城镇化率偏低、人口红利见顶时点偏早、经济降速正常。

　　综合来看，三个基本驱动因素，(老谢认为，当前中国住宅市场仍处于刚需增长期，部分城市已进入改善型与舒适型阶段。住房总体上已告别短缺阶段，部分城市没有告别短缺阶段。)

　　第二是房价持续暴涨，出现明显泡沫。

　　这是房价崩盘的重要前提。没有暴涨，也难暴跌。房价年均以10-20% 的速度上涨3-5年，就容易产生泡沫，极端情况下一年能上涨50%。

　　比如：1987-1989年的日本、中国台湾地区，1991-1992年、 1996-1997年、2010-2011年的中国香港地区，2004-2006年的美国，1992-1993年的中国海南省。关于房价泡沫的界定标准， 存在较大争议。

　　一般而言，如果房价持续大涨发生在住房短缺阶段，不易产生泡沫，因为需求旺盛，且以自住为主。如果发生在住房饱和阶段，则一般以投资需求为主，易产生泡沫。

　　2004-2005年、2007年、2009-2010年，中国房价涨幅曾超过10%，但由于当时中国尚处于住房短缺阶段，所以全国而言基本无泡沫。

　　但1992-1993年全国房价涨幅超20%，且主要发生在海南、北海、珠海等少数地区，且以 投资投机需求为主，则可以界定为出现区域性房价泡沫。

　　第三是货币政策由宽松突然转为紧缩。

　　一般先是股价跳水，然后房价下跌，接着金融风险暴露，最后经济萧条。2003-2008年，美国的货币就是由松变紧，房价由热到冷。

　　比美国更典型、更极端的当属日本，1987-1991年，货币疯狂放松，再疯狂收紧;股价与房价疯狂冲高，再疯狂下跌。其后几十年，股价、房价、经济，陷入烂泥塘，苦苦挣扎。

　　2008年四季度至2010年上半年，中国货币大放水，信贷超宽松，股价中涨、房价大涨，经济被领导得意的称为“全球一枝独秀、率先复苏”。

　　然后，2010年10月步入加息周期，货币收紧，但幅度并不大，至2011年7月加息五次;而2004-2007年则加息八次。

　　因此，在全国无明显房价泡沫的情况下，这次货币大放松及中收缩，并没让全国房价明显下跌。

　　不过，温州、鄂尔多斯等个别地区，由于2009-2010年投资投机疯狂、房价暴涨，泡沫显著，所以从2011年下半年开始泡沫破灭，至今房价已经大跌三成至五成，也可界定为：区域房价崩盘。但惨烈程度，远不及当年海南。

　　第四是爆发经济或金融危机。

　　一般而言，房地产都是一国或一地区经济的支柱产业，这就注定房地产市场与经济之间相互影响、互相拉扯。少数经济或金融危机主因是房地产市场出现问题，比如美国次贷危机。

　　多数经济和或金融危机的致因中，房地产只是参与者之一，并非元凶。但一旦爆发经济或金融危机，常常使房价下跌，甚至是崩盘。

　　1997年泰国爆发汇率危机并最终导致东亚金融危机，致使房价崩盘，香港也受到连累，2003年香港房价相比1997年高点暴跌近七成。2010年欧债危机爆发后，西班牙和爱尔兰的房价崩盘，累计下跌四五成。

　　过去20年，中国经济也有低迷的时候，但最低迷的1999年仍有7.1%的增速，没有爆发过经济危机，也无金融危机。

　　假如未来中国爆发经济或金融危机，且住宅市场进入饱和阶段，则房价很可能崩盘。

　　上面分别分析了四个因素，对房价崩盘的影响：第一、住房进入饱和阶段;第二、房价出现泡沫;第三、货币先松后紧;第四、爆发经济或金融危机。

　　其实，这四个因素之间，也存有复杂的内在联系。四者当中，同时具备的因素越多，房价崩盘的可能性越大。如果四者同时出现，则房价注定崩盘。如果只有一个因素出现，则第四个因素导致房价崩盘的概率，要大过其他三个因素。

　　另外是同行任总也表示中国不具备崩盘的条件，历史上还从来没有一个国家在经济不崩盘的情况下，房地产崩盘。从历史上查一查，哪个国家在经济高增长的情况下，房地产先崩盘?

　　没有重大事件，也不可能出现经济危机。

　　第一次到第三次经济危机的出现，都是因为石油危机，第四次是IT，第五次是亚洲金融危机，第六次是美国金融危机，除此之外，没有出现过经济危机。

　　同时还有几个出现房地产泡沫的必要条件：

　　第一，当地的城市化率已经超过70%，而中国现在才 40%多，低于世界的平均水平;

　　第二，住房成套率超过1比1，就是每个人都拥有一套住房。

　　目前中国还早，日本在60年代就超过了1比1。另外再看看日本、欧洲的城市化率是多少?房地产行业最根本的问题在劳动收入分配与土地制度问题，这两个是房地产问题的根本。

　　解决房地产市场问题，政策的根本在哪里?很重要的是制定“住宅法”，2002年我们就提出要制定“住宅法”。现在房地产行业仅仅依靠23号文件 ，二次房改是没有法律依据的。

　　几乎所有的发达国家，都有明确的“住宅法”，像日本60年代就出台了“住宅法”。“住宅法”对所有公民都是一样的，法才有效，没有“住宅法”大家才有猜疑。

 

（责编：梦）