在人和商业应收款陷入争议之际，该公司逐渐落伍的“防空洞”商业模式和财务状况不佳却是显而易见的事实。

　　观点地产网 见习编辑 赵思茵 曾经成功开发了哈尔滨、广州、武汉、郑州等数十个省市级城市地下人防商城的哈尔滨商人戴永革，在漫长的3年等待之后，终于等来了应收账款的契约。

　　3月5日，人和商业发布公告称，与买方签订成都契据，买方已同意向集团支付1.9亿港元以结清成都付款，该付款全部结清后，买方对购买成都项目一事应不再有任何未付或未解除的债项和义务，而成都个人担保也会被解除。

　　同日(3月5日)，人和商业集团亦与另一买方签订鞍山契据，该买方已同意支付1.27亿港元以结清鞍山付款。在该付款全部结清后，买方对购买鞍山项目一事应不再有任何未付或未解除的债项和义务，而鞍山个人担保也会被解除。

　　据悉，成都及鞍山项目与买方签订契据，人和商业将获得3.17亿港元未付款项。但是，这一次，人和商业依旧未言明所谓的“买方”究竟何许人也。

　　应付款之谜

　　查阅资料可发现，以上这两笔款项可以追溯到三年前。

　　在2010年11月13日,人和商业公告宣布，向买方出售辽宁省鞍山项目，总价款为13.05亿港元。在签订鞍山契据当日，仍有3.45亿港元仍未支付。

　　一年后的2011年12月9日，人和商业再次公告称,同意向另一买方出售成都项目。据此，买方有义务支付总价款23.72亿港元。在签订成都契据当天仍有6.38亿港元仍未支付。

　　同日(2011年12月9日)，港媒报道称，中渝置地主席张松桥在购买成都项目时，拖欠人和商业20亿元，该笔款项应于11月底到期。

　　此消息一出，人和商业董事会马上发布公告，证实确有约20亿元应收款于去年11月30日到期，并承认成都项目应收款遭拖欠，仅收到30%对价，而剩余70%、约10亿港元的余款将于未来数个月收取。

　　同时，人和商业还表示，张松桥或中渝置地从未牵涉入成都项目或其他项目的收购及买卖中。中渝置地也同时发出公告予以否认。

　　人和商业半遮半掩的澄清最终使事情暂时告一段落。2012年2月21日，一家名为RipleyCapital的机构，发研究报告重提应收款遭拖欠旧事。

　　RipleyCapital在报告中称，人和商业遭到拖欠的应收款并非来自出售成都项目，而是来自出售潍坊项目的对价。并且，有可能是张松桥透过中渝置地收购了人和商业的潍坊项目，所以中渝置地副主席林孝文成了潍坊项目的新法人代表，但中渝置地或因为项目不佳或因为自身资金问题并未及时支付收购款。

　　该报告一出，人和商业即发出第二份澄清公告，表示出售潍坊项目股权的对价约10.9亿港元，已经全部于2011年收讫。潍坊项目的买家不是张松桥，也非中渝置地，而是一个与人和商业没有任何关连的独立第三方。

　　事到如今，人和商业再次公告宣布，鞍山和成都项目的买方同意结清款项。虽然，人和商业始终并未明确说明遭拖欠应收款的总额以及构成，也未说明成都项目买家的真实身份。

　　在人和商业应收款陷入争议之际，该公司逐渐落伍的“防空洞”商业模式和财务状况不佳却是显而易见的事实。

　　“防空洞”模式没落

　　资料显示，人和商业发端于上世纪90年代初的哈尔滨。

　　1992年，人和商业在哈尔滨开设了第一个项目“人和地下大道”，大部分铺面出租给了从事女装批发及零售业务的租户。

　　据悉，人和商业的商业模式主要是兴建人民防空工程，并在和平时期将其用作地下商城，通过出租商铺或转让商铺经营权的方式，获取回报。

　　此后，人和商业沿着地下人防工程进行商业化开发这条道路不断前行，成功开发了哈尔滨、广州、武汉、郑州等数十个省市级城市地下人防商城，并创造了中国首个地下商业品牌“地一大道”。

　　人和商业13年中期业绩报告显示，截至2013年6月30日止，该公司在全国11个城市已拥有在运营商场19个。储备总建筑面积目前为497万平方米。其中包括总建筑面积相当于149万平方米的13个在建项目和立项批准总建筑面积相当于349万平方米的19个已批项目及计划开工当中项目。

　　但是，在扩张的同时，一些问题也在不断浮出水面。

　　有分析称，地下商城的开发在建设期间一般需要大量资本支出，并且转让经营权及出租项目需数月才产生正现金流量。因此，人和商业的快速扩张给自身现金流造成了不小的压力。

　　此外，人和商业的运营模式也有一定的局限性。首先，其运营的是人防工程设施，不属于房地产开发的范围;其次，购买者受让的是商铺单元的经营权，难以取得其商铺单元的房产证，银行按揭模式并不适用。由此，人和商业可能面临比一般商业地产更长的资金回收周期。

　　并且，受运营模式的影响，人和商业的近年来的收入就受到极大影响，其2013年中期业绩报告也显示，截至2013年6月30日止6个月，人和商业录得收入为2.62亿元，转让经营权收入0.39亿元，银行存款和现金合计为10.38亿元。

　　但是，截至2013年6月30日，人和商业已订约但未拨备及已授权但未订约的未来资本开支分别约为28.17亿元及34.45亿元。远超过人和商业半年的收入和流动金额。

　　同时，人和商业的融资费用由去年同期的1.98亿元增加至2.16亿元。

　　也正是在如此紧张的现金状况下，人和商业应收款的问题变得更为敏感了。

　　人和商业半年报显示，截至2013年6月30日，该公司记录入流动资产的应收账款和其他应收款为21.65亿元。

　　“这次的应收账款的即将成行也只能暂缓其在现金流上压力。”有市场人士如此分析道。

　　某市场人士亦对观点地产新媒体称，除了以上的影响，近年来大热的电商对商场影响非常大，定位低端、购物环境较差的“防空洞”商场首当其冲。

　　“最近，我去了青岛等二线城市考察，所见到的地下商场空置率都有不同程度上升，较好的地下商场空置率也有50%。”上述的市场人士如此说。


 

（责任编辑：崔凤娇）