相较于国内日趋高涨的房产价格，以及不断从严的限购政策，海外房产投资，这一原本陌生的生财之道，逐渐进入广大国内投资者的视线。一石激起千层浪。2013年，中国人的海外投资额创历史新高，460亿元人民币砸入海外房产，同比增长约为130%。大笔资金流向海外的同时，风险监控和后续投入，您了解多少呢?

　　澳大利亚置业

　　别怀暴利心态

　　房报记者　张之花

　　在海外置业的目的地中，澳大利亚一直排前面。去年一项针对中国人海外置业的调查显示，澳大利亚、加拿大成海外置业首选。澳中集团郭小姐表示，按照往年传统，这个时候去澳大利亚买房应该是淡季，但今年情况明显不同。“过了年后成交情况很火，我们分析认为，加拿大叫停投资移民后，可能有部分海外买房需求分流到澳大利亚。”

　　在澳中集团成交的墨尔本房源中，中国买家为子女留学买房的占大头。除此之外，投资买房、度假买房需求也在不断增加。目前全澳房屋中位价为56.5万澳元(人民币309万元左右)。根据测算，首付45%就完全可以以租养房，未来随着租金上涨，还会略有盈余。

　　需要注意的是，有一部分中国投资人热衷于在亚洲人、特别是华人为主的地区买投资房。这种想法并不可取。到目前为止，在澳华裔长期居民总数只占澳大利亚全部人口的3%-5%。如果你只选择华人作为房屋出租对象，那就意味着你的客户群只在这5%之内，而另外的95%澳大利亚居民就被排除在外。所以要尽量选择以当地人为主的居住区域，保证能够实现100%出租。使用澳大利亚银行贷款买房，出租给澳大利亚当地人，可以说，在国内喝着茶，就轻轻松松把钱赚了。

　　另外要注意国内外买房的差异。比如澳大利亚墨尔本市规定，自家门前的垃圾或者积雪等必须由业主自行清理，如超时未作清理，则由市政部门代劳，但业主要支付相应的费用。而如果这些费用未及时支付，就会给自己招来更大的麻烦，甚至会影响到个人的信用记录。

　　另外，业内提醒，在澳大利亚，人们购买新房之后，做的第一件事情，就是去买保险。如果是自住房，若想进一步保障自己的室内财产，建议购买屋内财产保险。这个险种可让你任何屋内设施和财产的意外损失都有可能获得赔付。如果是投资房，除了建筑保险外，建议大家购买公众责任险。

　　需要注意的是，别带着暴利的心态去投资澳大利亚房产。澳大利亚是一个成熟的房地产市场，这样的市场，不大可能像2013年的上海楼市一样上涨20%-30%。

　　美国房产投资

　　狂热的“美国地主梦”

　　美峰国际置业集团项目经理 蔚涟

　　2014年，随着美国经济逐步从经济危机中恢复，QE3，即经济宽松政策日趋收缩，美国当地房产市场除个别在经济危机中受到巨大打击的州市尚未好转外，其他各州房产均有不同程度增幅，其中更有个别州市，由于特殊情况，房产市场大幅提升。下面就让我们看一下其中几个比较突出的州的房产情况。

　　“黑色经济”助涨房市

　　首先要提到的是北达科他州。当我们翻开北美地图，在约北纬47度，西经100.57度之地，人们便可找到这曾经名不见经传的地区—北达科他州，毗邻加拿大国界，东邻明尼苏达州，位于美国中北部的北达科他州除了作为美国著名的农牧之州以外，似乎再也无法发掘其他亮点。在数十年的沉寂后，这个一度默默无闻的地区，如今却越来越成为全美人民移居的热门州市。当地的经济也随着该地区人口的逐渐增多而得到大幅度提升。这一戏剧性变革的起源便开始于“黑色黄金”—石油的发掘。石油的开采带来了移民的迁入，移民的增多促进了北达科他州当地的经济发展与失业率急速下滑，而作为经济系统中主要部分房产市场却得到有力的改善与提升。

　　据当地媒体报道，当地只有1%的失业率，而全美平均失业率为7.5%。钻油工人突然赚取大笔的收入，却不知道如何好好理财。数以千计的工人涌来找工作，临时房屋，扎营露宿，交通堵塞，罪案频生，当地的生活成本更是暴涨。据Business　Inside报道：美国房地产竞争力指数(RESi)显示北达科他州房产指数现排名第一，主要考量来自于当地州GDP 以及就业水平。除了石油开发带来的大量就业量，该州生产业及农业水平皆出现大幅度上升。经济的发展助推当地房产升值，当地已出现一房难寻的现象。大批新房建造计划也因此应运而生。

　　房屋销量屡创新高

　　再来看看在国内投资者心目中拥有较高购买度的德克萨斯州休斯顿。根据休斯顿当地最大房产代理机构Keller Williams　Realty及国内大型海外投资集团美峰国际置业介绍，截至2013年底，由于新增8.6万份工作机会，大休斯顿地区房产销售量猛增。伴随着销售量的上升，房屋价格再一次上浮，房屋储量快速减少。根据休斯顿房地产协会统计月度最新数据，2013年12月独栋别墅销售量相比2012年12月上升14.3个百分点。房屋过户数量达5813套，房屋库存达到同期最低。

　　据休斯顿房地产协会主席Chaille Ralph介绍：“休斯顿房屋销售量2013年底达到最高值，我们从来没有这么忙过!”Stewart产权首席经济学家、休斯顿房产协会前任主席Ted　C.Jones博士预计销售旺季将在2014年得到延续，然而销售速度将一定程度放缓。他预计房屋销售量今年将有5%上涨，在房屋价格方面将有6%的提升。

 

（责任编辑：崔凤娇）