近日，招商局蛇口工业区控股股份有限公司(以下简称“招商蛇口”)公布2020年8月销售及近期购得土地使用权情况简报。

　　简报显示，2020年8月，招商蛇口实现签约销售面积110.42万平方米，同比增加18.74%;实现签约销售金额268.05亿元，同比增加48.46%。

　　2020年1~8月，招商蛇口累计实现签约销售面积711.86万平方米，同比减少2.41%;累计实现签约销售金额1603.75亿元，同比增加15.72%。对于全年2500亿元的销售目标，截至8月底，招商蛇口的完成率约为64.15%。

　　这一销售规模，让招商蛇口稳住了年中时拿下的行业销售排行榜第10名的位置。

　　8月24日，招商蛇口公布半年报。2020年上半年，招商蛇口实现了1107.13亿元的签约销售额，与上年同期相比增加9.41%，自2015年年底重组上市以来首次跻身行业前10名。

　　不过，销售额的亮眼却掩盖不住招商蛇口大幅下滑的净利润。与超千亿元的销售额相比，公司仅9.13亿元的归属净利润显得并不好看，在销售额规模前10名的房地产企业中，其跌幅最为严重，明显落后于同规模房地产企业。

　　对于净利润大幅下降的原因，招商蛇口在半年报中表示，房地产项目受限价等调控政策影响，部分项目结转结构变化，导致社区业务毛利率同比下降，部分房地产项目受疫情影响延迟结转;疫情发生后，公司对租赁物业采取了减免租金等措施，导致公司园区业务利润同比下降明显;上年同期，公司采取合作开发模式转让子公司股权，产生了大额的税后净收益。

　　东方证券研报表示，招商蛇口营收增长主要来源于结转规模的增长，而归属于母公司所有者的净利润的较大波动主要由于毛利率下降。

　　数据显示，招商蛇口上半年的毛利率仅为23.9%，同比下降了14个百分点;同期，归属于母公司所有者的净利润率和核心净利率也双双下滑，前者同比下降25.6个百分点至3.8%，后者同比下降14.6个百分点至3.7%。

　　但实际上，招商蛇口投资收益下降对其归属于母公司所有者的净利润带来的影响最大。业内分析人士表示，公司近几年的利润在一定程度上依赖于投资收益，此外，愈加激进的拿地使得公司短期资金压力较以前明显增大，并且公司还可能存在一定的表外负债。

　　数据显示，2017年~2019年，招商蛇口的投资收益分别为29.10亿元、65.48亿元、102.31亿元，占净利润的比重为19.39%、33.65%、54.26%。今年上半年分别为5.22亿元和41.99%。

　　在投资收益中，权益法核算确认的投资收益基本反映了上市公司与合作方合作开发房地产项目获得的收益情况，属于主业经营范畴。投资收益其他部分多来自于股权处置收益、丧失控制权后剩余股权按公允价值重新计量产生的利得、取得控制权时原持有股权按公允价值重新计量产生的利得等。

　　进一步分析可以发现，招商蛇口的投资收益主要来源于权益法核算确认的投资收益以外的收益。2017年~2019年，招商蛇口权益法核算确认的投资收益占投资收益的比重仅为8.11%、25.92%、24.96%，2020年上半年为9.78%。

　　这与其他房地产企业呈现出明显不同的特征，公司权益法核算确认的投资收益占总投资收益的比例远低于其他上市公司。

　　2017年~2019年，保利地产权益法核算确认的投资收益为15.64亿元、19.02亿元、35.03亿元，占总投资收益的比例为93.07%、70.71%、94.65%;2020年上半年为18.82亿元和89.37%;万科A同期占比分别为73.17%、92.52%、76.05%。

　　拿地方面，今年1月下旬，招商蛇口在江苏省南通市以底价58.69亿元竞得一幅地块，楼面价每平方米1.5万元，这是南通市截至当时起拍楼面价最高的商住地块。6月15日，招商蛇口历经796轮竞价，以超过138%的溢价率拿下江苏省徐州市一块住宅地块。

　　7月初，在上海虹口涉“围标”地块争夺战中，在与多家公司进行一场近190轮的竞价中，招商蛇口以超出起拍价近10亿元的总价拿下该宗地块，刷新了上海虹口宅地的最高楼面单价纪录。

　　华创证券研报显示，招商蛇口在今年前8个月新增规划面积842.8万平方米，同比增加22.5%;总地价780.9亿元，同比增加41.3%;拿地面积权益占比59.4%，较2019年增长6.3个百分点;拿地额占比销售额为48.7%，较2019年上涨了7.3个百分点;平均楼面地价达到了9266元/平方米，较2019年楼面均价上涨了29%。

　　拿地力度的加大已对招商蛇口现金流造成了直接的影响。数据显示，截至6月底，招商蛇口经营活动产生的现金流量净额-29.9亿元，同比大幅下滑149.32%。招商蛇口在报告中称，这是由于报告期内房地产项目购地及基建支出增长额超过销售回款增长额。

　　有分析师表示，高溢价拿地是为了扩张规模，但是扩张规模的同时往往会带来成本走高、公司利润下降，高溢价拿地对后期盈利会造成一定压力。

（责编：王瑞）