文|中国经营报报记者 刘颂辉
 

　　犹豫9年，瑞安房地产有限公司(0272.HK，以下简称“瑞安房地产”)最终还是决定分拆商管业务叩响港交所的大门。

　　近日，瑞安房地产发布公告称，建议分拆集团的商业投资物业、物业管理及资产管理业务在港交所独立上市，并以全球发售的方式进行。根据公告，瑞安房地产分拆的业务将由瑞安新天地的名义营运。全球发售完成后，瑞安新天地将继续作为瑞安房地产的附属公司，且瑞安房地产将仍然是其控股股东。

　　据瑞安房地产披露，公司13项已落成的商业投资物业的资产组合包括屡获奖项的上海新天地在内，将被分拆至瑞安新天地，后者还在武汉、南京、佛山及重庆等城市拓展项目。

　　分拆上市的计划自2012年就已被提出，彼时，港交所曾确认瑞安房地产可进行分拆上市。但是，仅3年过后，由于资产出售计划进行，并且母公司利润下滑，瑞安房地产主席罗康瑞认为分拆上市不能充分反映资产价值的最佳方式，随即暂停了上市计划。期间在被问到分拆新天地上市一事时，罗康瑞表现谨慎：“过去几年我们都尝试深入去研究上市的可能性，但是最重要的是，上市的话，资产的价格折让实在太大了，所以没有这方面的计划。”

　　2021年半年报显示，瑞安房地产实现收入119.77亿元，同比大增726%;归属股东净利润10.82亿元，同比扭亏。前6个月，瑞安新天地整体盈利能力可观。

　　一位接近瑞安房地产的人士在接受《中国经营报》记者采访时表示，公司上市前处于静默期，不方便接受采访，具体原因和影响以公告为准。分拆上市将有利于集团和瑞安新天地在各自的业务领域进一步发展，令后者能够专注发展如资产管理等轻资产业务。

　　相比太古地产之于北京的三里屯，瑞安房地产在上海的发展显得更为低调。这家坐拥上海黄金地段最大的商业物业组合新天地的港资企业，在南京、武汉、重庆和佛山也拓展了“天地”系列城市更新社区的商业空间。

　　据独立第三方机构莱坊的资料，截至今年6月30日，瑞安新天地是上海以总建筑面积计的最大型私营商业物业业主及营运商之一，覆盖建筑面积105.71万平方米。公司投资组合建筑面积的52.7%位于上海，所产生租金收入的74.6%也来源于上海。

　　瑞安新天地经营三大业务分为物业投资、物业管理和资产管理。共13项商业物业中有7项坐落于上海，物业组合包括上海新天地、新天地时尚II、瑞安广场和新天地广场、虹桥天地、创智天地、INNO创智以及企业天地5号及湖滨道。

　　业绩报告显示，2018~2020年及2021年上半年，瑞安新天地的收入分别为23.93亿元、25.80亿元、23.58亿元和13.77亿元，相应的净利润分别为6.81亿元、5.84亿元、-2.63亿元和4.74亿元。同期，公司分别录得流动负债净额28.69亿元、11.43亿元、9.69亿元及12.82亿元。

　　公告显示，若进行全球发售，绝大部分所得款项净额将用于偿付瑞安新天地因重组所欠付的余下集团若干股东贷款。余下所得款项净额将由瑞安新天地保留作为营运资金及一般企业用途。

　　上世纪80年代开始瑞安房地产就参与上海城市发展，并且留下了不少城市地标项目。以上海新天地为例，既是最受欢迎也是零售物业租金最高的项目，截至今年6月底，平均实际租金上涨达到20.26元/平方米/日。

　　该公司其他城市的商业业务出租率则表现不如上海。武汉壹方南馆及北馆的购物中心项目，南馆在2021上半年的出租率为86.1%;北馆的出租率是85.9%，与2019年全年相比下降10.9个百分点。南京的国际金融中心作为当地的明星地标出租率表现最低，今年上半年零售、办公楼的出租率均不足70%，低于南京办公楼市场整体出租率。