广东省住房政策研究中心首席研究员　李宇嘉
 

　　党的二十届四中全会审议通过的《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议》提出，推动房地产高质量发展。这是顺应“两个转向”重大判断，即“我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段”，告别大投入、大消耗的粗放外延式发展，告别过度依赖“土地财政”和房地产发展，推动城市发展新旧动能转换、转向新模式的必然要求。

　　在新发展时期，房地产发展的重点也逐步从大规模购地、开发、销售的拼规模，转向打造“好房子”、打造精品项目，满足各类人群多元化、多层次的居住需求，实现企业业绩目标。同时，房企也要从重销售规模、重土地储备、高负债开发的粗放型开发模式，转向重经营、低杠杆的精细化资产管理模式，要由“开发销售商”转型到“运营服务商”。

　　对房企来讲，其业务类型要从高强度投资、高速度回款的规模型导向，转变为合理适度投资、持续经营、注重单个项目精细打磨，产品不断迭代、注重售后服务、培育品牌美誉度的运营商模式。由此，仍以销售规模、拿地规模、融资规模等为核心指标的房企排名已不合时宜，需构建符合房企转型发展方向、打造精品项目、反映行业高质量发展的评价方法。

　　事实上，房企不是规模越大越好，本轮出问题的房企有一些是盲目扩张的头部企业。他们过分注重规模和周转、在全国各地散点化布局项目，但对本地居民的需求特征却了解不多。当住房回归居住属性，本地化、个性化凸显时，强调居住体验和社区服务时，项目就陷入滞销。尽管这些企业规模大，但因产品打造能力不足而被市场“用脚投票”。

　　相反，近年来各地涌现出一批规模适中、深耕一隅的中小型房企，经营稳健、风险可控，且熟知本地需求、产品不断迭代、注重物业服务管理、培育追随的粉丝群，在本地的口碑很好。由于长期在本地开发经营，其在建和在售项目少，就新房销售规模而言根本无法进入排名序列，但这些企业却代表着向“运营服务商”转型的方向，符合行业高质量发展的要求。

　　而且，前期追求规模化发展过程中投资的一些项目，由于不适应当前的需求，存在销售困难问题。目前排行榜中的房企，大都开始摒弃规模导向，转向聚焦核心城市、核心地段，注重单个项目精品化打造带来的价值认同。因此，需加快改革“以规模论英雄”的房企排名方式。房地产备受各方关注，客观上需要评估哪些企业运营得好，并向社会发布，给各相关主体提供其所需的公开信息，评估和发布要顺应行业高质量发展的导向和企业转型方向。

　　作为发布这类信息的第三方咨询机构，应秉持公允、客观的评价姿态，基于行业高质量发展和推动企业转型的方向，接下来可以从产品质量、财务安全、客户满意度、转型效果等角度来完善房企排名方式；也可以就“好标准、好设计、好建造、好材料、好服务”等发布“好房子”综合或单项排名；还可以挖掘深耕一隅、品质卓越但未进入排名序列、未被大家熟知的行业“小巨人”。总之，只有政府、企业、各类市场咨询机构一起发力，弘扬行业发展新方向，引导市场预期，树立行业排名的正确价值观，才能促进转型，共享高质量发展成果。