□　高江　高岑

　　目前，一些房企面临着开发项目逾期交付风险，牵涉多方利益主体，构成复杂的“程序密码”。笔者认为，要坚持司法主导、行政保障、市场处置的原则，聚力赋能，切实在疏“堵”、破“难”、消“痛”方面下功夫，合力修复企业信誉，打通后期施工障碍。

　　坚持分清类型　找准原因

　　●已进入破产程序的房企

　　这类房企主要因为资金链断裂，已经停工停建数年，经债权人申请，目前已经进入破产程序。

　　涉及项目存在一些共性问题包括：一是房企已严重资不抵债，再无能力注入后续资金完成开发；二是受项目“爆雷”影响，已没有继续从银行获取贷款开发的可能；三是所开发房产已基本售空，剩余资产不足以清偿债权。

　　此类房企开发的项目，若采用一般破产清算思维，先评估、后拍卖，会陷入在建工程价值低、变现周期长等困境，导致剩余资产价值大幅缩水，最终变现的资金不仅不足以清偿债权，更无法完成后续复工续建工作。

　　●处于破产边缘的房企

　　这类房企大多已陷入项目停工、资金链断裂、债务逾期等“沼泽”，已无力利用自有资源继续完成项目开发建设，但尚未进入破产程序。

　　涉及项目存在一些共性问题包括：一是资金链已断裂，没有后续资金流注入项目；二是项目内房产已基本出清，未售部分价值已无法覆盖后续开发成本，或基本能覆盖成本但无利润，致使承建商不愿继续施工；三是债权人因债权无法得到实现，相继通过司法手段提起诉讼，要求对财产进行查封抵押等保全，导致项目“造血”能力受限。

　　●当前经营困难的房企

　　这类房企眼下虽无破产之忧，但其开发项目也在一定程度上存在“烂尾”风险。

　　涉及项目存在一些共性问题包括：一是高杠杆运营模式现难以为继，房企回款速度越来越慢，无法在资本市场融资快速弥补欠款；二是相关项目的施工单位与建设单位针对工程量及工程款存在较大争议或纠纷，且有可能是施工单位实际控制施工现场，导致房企被“拖”入经营困境。

　　坚持分类施策　精准发力

　　●最大限度盘活有逾期交付风险的房企项目

　　对于有实力可以自主复工的房企，要通过处置未开发土地、在建项目、存量资产、公司股权等方式，多渠道筹集资金，全力支持项目续建，促使尽快复工。

　　对于资金虽然周转困难，但资产仍然大于负债的房企，政府平台公司应尽快介入，运用“新老划断”措施，通过解困资金、并购贷款等形式融通资金，先复工，再清算。

　　对于已经资不抵债的房企，若承建商不配合复工复建，可采取代建方式立即复工。要充分运用好行政手段和政策措施，通过项目规划调整等措施增加项目续建价值，为后期项目正常运行“造血”，推动停工、半停工项目实质性复工。

　　●为处于破产边缘的房企争取宝贵窗口期

　　要加强资产和债权的清查清理。通过深度资产清查和债权债务清理，提请相关行政部门对抵押、查封、冻结资产进行解封，盘活楼盘“烂尾”形成的不良资产，帮助房企通过破产重整盘活僵局，增加项目重整价值，推动项目重整成功。

　　要压实相关企业的主体责任。综合运用行政手段、司法手段，共同督促相关主体自觉履行复工复建义务。对不配合复工的主体对其原有预售资金使用情况进行核查，依法追究相关责任。

　　要加强债权债务整合。由政府牵头，司法部门提前介入，对项目中牵涉到的债权债务集中处理，组织各方债权人与债务人协商债务偿还方案、复工复建方案，必要时通过破产预重整的方式，由法院指定专业团队担任临时管理人，在充分听取各方意见的基础上，通过法定程序停息止付，解决财产查封扣押冻结保全的压力。同时，组织各方大债权人与债务人协商债权债务化解方案，拿出切实可行的债务重组方案，促使各方达成和解，确保后续工作可以持续推进。

　　●依法依规对已进入破产程序的房企进行项目重整

　　可以通过股权投资的方式让战略投资人接盘。充分发挥地方法院在破产重整案件中的破产审判职能作用，成立专业破产审判团队，全力招募战略投资人，拿出一系列债权债务重组方案，完成破产重整，推动复工续建。用对价投资对前期债务按破产重整计划进行清偿，恢复后续项目建设，完成房屋交付。

　　可以采取“债权投资”方式续建。由若干大债权人通过债转股的方式取得房企的控制权，由大债权人作为股东追加投资，用于项目续建和项目管理，最后再根据各方的投资收益在清偿方面进行平衡。

　　可以由建设工程企业垫资完成项目续建。一些项目体量较小、总包单位单一的项目，可以与建设施工总包单位协商达成续建方案。这样可以节省项目交割和衔接环节，能够有效地节省时间成本。

　　坚持源头治理　节点管理

　　●选好项目投资人

　　坚持公开原则，严格把关，把有“烂尾工程”复工成功经验、有自己控制和经营的成熟施工队伍的优秀管理团队筛选出来，将既没有资金实力，又没有建设工程经验的予以否决和淘汰。

　　●制定相应的施工否决制度

　　对原参建单位的合同履行情况进行审查，判断是否由原参建单位继续建设施工。原参建单位已经丧失继续施工能力的，或拒不配合继续施工的，应立即对其进行调整和处理。通过不良信用及挂靠单位一票否决的制度，极力避免低价中标情况出现，为重整项目后续建设提供可靠保障。

　　●健全完善监督考核制度

　　每个破产续建工程项目都必须建立有购房人、管理人参与的工程施工监管组织，定期深入施工现场对工程质量、工程进度进行检查监督，及时查找存在的问题并责成施工单位按时保质完成整改，促进施工方按期高质量施工，保障工程续建圆满完成。

　　●切实保障续建质量

　　首先，要对续建工程做详细调查。新续建方应当详细了解前期项目状况，对该项目前期工程质量、结算、维修责任划分、费用承担、人工工资等方面进行详细的调查和评估。

　　其次，要做好前后项目的衔接工作。新的续建方与原施工单位要在复工续建前就相关问题的解决达成一致意见，形成书面协议及交割文件，做好工程项目相关资料的交接，以免在续建过程中，因争议事项而发生工期延误甚至无法开工的情形。

　　最后，要与房企明确复工续建事项。新续建方在完成调研和交割后，应与房企就续建工程量、范围、工程工期、质量标准以及续建成本、工程进度款的支付节点及条件等方面进行明确，以保障后续建设有明确可执行的约定。

　　高江单位为中共昌吉回族自治州委员会党校；高岑单位为兰州大学法学院