□　于　芸
 

　　设施陈旧、公共服务缺乏、治安较差、环境杂乱……一些小区受管理不善、规划滞后、年代较久等因素影响，出现物业管理“失管、缺管”现象，带来诸多不便和困扰。

　　同时，部分小区面积小、户数少，独自聘请物业服务企业成本高，居民引进物业管理的意愿较低。为此，近年来，福建、广东、北京等地不断探索符合本地优势的物业管理模式，实行“大物业”管理模式、“共享管家”服务，试点“先尝后买”、阶梯收费，引入市场运营、国企兜底等“社会化活水”，为上述小区“解渴”。

　　模式一：“大物业”管理　“肥瘦搭配”

　　为破解上述小区管理难题，福建省厦门市制定工作指引，探索引入“大物业”管理模式，推动小区逐步实现从“靠社区管”到“居民自管”再到“由企业管”的发展新路径。

　　据悉，“大物业”管理范围打破边界壁垒，将住宅小区、独栋房屋、公共建筑等进行整合，并延伸公共市政服务，将周边市政道路、街区合并规整，形成“大物业”管理范围，以“全域治理”理念，推动实现小区围墙内和围墙外管理全覆盖、服务无死角，人财物更集约、管理服务更高效。

　　具体来说，通过“肥瘦搭配”、城市管理运营、“投建管”一体化三种模式推动“大物业”管理发展。

　　“肥瘦搭配”即将市、区两级市政物业管理资源、镇（街）兜底未引入物业管理企业小区的环境卫生、秩序管理等购买服务资源与未引入物业管理企业小区的管理进行捆绑打包。

　　城市管理运营模式即在物业管理“肥瘦搭配”基础上，进一步整合公共服务资源、空间资源服务、城市综合执法、应急辅助管理、招商引资、建设开发等资源，通过搭载智慧管理平台，整合全区域物业数据资源和设备，运用人工智能、5G（第五代移动通信技术）、物联网等技术优势，完善巡查、采集、分拨、处置、分析研判的闭环管理体系，解决政企之间的信息化平台融通和数据壁垒问题，实现辖区物业管理全时段监管，为城区治理决策提供智能支撑，让城市管理治理更精准高效。

　　“投建管”一体化即结合老旧小区改造，引入社会资本实施投资、改造、管理一体化模式，通过推动老旧小区及其周边片区改造提升，降低后续管理维护成本。同时，对整合出的存量资源进行盘活再利用，因地制宜完善公共服务配套设施，收益反哺“大物业”管理单位，实现“自行造血”、良性运转。

　　模式二：“共享管家”　定制服务

　　据了解，广东省珠海市福宁社区辖区内的柠溪花园小区、康兴大厦小区、青竹花园小区南区长期处于无物业管理企业、无业主委员会、无自治管理小组、无物业办公用房的“四无状态”。经过街道、社区、居民等多次协商，试点将这三个小区整合成一个“共享管家”项目服务区，共同购买附近物业服务企业的服务。

　　“共享管家”服务项目通过智能化安全系统设备监管小区公共区域，提供有清扫保洁、有维修保养、有绿化养护、有安全防护、有停车规范的“五有”管理服务，让昔日“脏乱差”的小区焕然一新。

　　在“共享管家”推行前期，福宁社区在上述3个小区安装了监控摄像头和监控显示屏，完善小区的安全技防设施，还对3个小区进行不同程度的升级改造，打造“共享管家”服务中心、共管委员会议事阵地。

　　如今，试点之一的柠溪花园小区大门口新设了智能化行车道闸，车辆整齐地停放在车位上，垃圾投放点的垃圾不再堆积成山，居民还可向“共享管家”购买维修保洁上门服务。

　　此外，“共享管家”兼职提供人工服务，还针对各小区的不同需求提供“菜单式”服务。比如，柠溪花园小区购买了保洁、保安、管理员等服务，康兴大厦和青竹花园南区则选择了更精简的智能安防服务，各小区业主根据实际情况来“点单”，享受定制服务便利的同时，又节约了成本。

　　模式三：“先尝后买”　阶梯收费

　　“先尝后买”即在不收取居民物业管理费的前提下，先引进物业服务企业为小区提供服务。随着服务的开展、居民满意度的提高，再逐步收取费用，让小区的日常管理真正实现良性循环。

　　厦门市鼓励“大物业”管理单位在试行期间，采取“先尝后买、共建共治、长效管理”的方式，对未引入物业管理企业的小区“只服务、不收费”，让居民感受到物业服务为生活带来的改善作用。

　　在推进期，由居民自治组织牵头，镇（街）指导，按照“小区公共收益补一点、居民再出资一点”的方式，引导居民形成共识，组织业主共同决议，依法依规与“大物业”管理单位签订物业服务合同，以适当收取物业服务成本的计费方式，逐步培养居民“花钱买服务”意识。

　　在成熟期，“大物业”管理单位可推动业主共同表决，以符合市场行情的物业服务标准收费，实现良性循环。

　　此外，厦门市要求相关主管部门建立考核机制，以“扩大管理覆盖率、提高服务收费率、提升居民满意率”为目标，综合小区文明创建、星级评定、物业服务收费率、居民满意度等情况制定相应考核标准，定期对“大物业”管理单位实施考核。考核结果与政府以奖代补金额、企业和项目经理信用评价、评优评先等挂钩。

　　北京市通州区在北苑街道采用“先尝后买”方式，实施“阶梯收费、让利于民”的收费模式，扎实推进物业服务企业入驻签约。

　　面对收费难题，居委会和物业服务企业请专业人员对收费标准进行评估定价，结合居民意见及小区实际摊薄的物业管理成本，还设立了5年的缓冲期，物业管理费由0.7元/平方米/月阶梯递增。

　　模式四： 市场运营　国企托底

　　为实现住宅小区物业管理基本服务全覆盖，安徽省芜湖市采用市场化运营、国有企业托底的方式，提升小区物业管理水平。

　　推行市场化运营模式。各地积极整合公共管理经费，对未引入物业管理企业的住宅小区实施专业管理，将原由街道（乡镇）承担的绿化、保洁、公共设施维护等工作，采用市场化的方式，打包交由物业服务企业提供服务，并按照一定标准向居民收取相应费用，改善住宅小区综合管理水平。整合小区或周边低效闲置空间、经营用房、公共广告、市政停车等公共配套资源，交由物业服务企业实施运营，相关运营收益用于弥补小区物业管理费用。支持物业服务企业开展养老、托幼、家政、快递等社区服务，符合养老、快递等服务行业优惠政策的，相关部门应按规定落实优惠政策，形成“自我造血”的良性循环。

　　国有企业托底。依托已有的或组建国有物业服务企业，对无法提供市场化物业服务的住宅小区，开展物业管理活动，承担政府委托的托底、代管、应急等物业服务，提供安保、清洁、绿化环境养护、公共秩序管理等托底的基本物业服务，根据业主需要还可以提供一些委托性的特约服务。此外，在住宅小区物业服务合同解除或者终止后，新物业服务企业选聘前，提供代管服务。