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无第三方注资 自营续建交房办证
- 时间:2023-06-26 09:55
- 来源:中国建设报
——广西首个通过破产重整盘活烂尾楼项目观察
本报记者 陈飞燕
“烂尾楼”项目完成续建必须要有第三方资金注入?广西壮族自治区贵港市平南县锦泰花苑小区给出了答案——“不一定”。
锦泰花苑是一个商品房小区,由于开发商资金链断裂,项目延期两年未交付,270多户业主强行入住。设施未完善,无物业服务管理,业主入住后断水、断电、被困电梯等情况频频发生,业主持续到政府各部门上访。开发商申请破产,法院指定破产管理人接手,在没有引入外来资金情况下,管理人挖掘项目内在潜力自营完成续建,业主得以领房办证。今年5月底,该项目普通债权清偿率超过20%,已经达到破产重整方案提出的目标。
“这是一次探索,为问题楼盘处置提供了新的思路。”广西房地产业协会副会长李景新表示。
项目状况
2011年年底,广西平南县宏锋房地产开发有限公司(以下简称“宏锋公司”)成立,注册资金3000万元,股东是两个常年从事建筑施工管理的承包商,锦泰花苑是他们合伙开发的第一个房地产项目。
按照最初的规划设计,锦泰花苑共有5个单元,500多户,建筑面积6.8万平方米。2014年,锦泰花苑取得项目施工许可证和商品房预售许可证,于年底开始对外销售。由于自有资金不足,宏锋公司向银行贷款2000万元,开始边建边卖,用销售回笼资金支持项目建设。
杨炎于2015年下半年购买了锦泰花苑一套120多平方米的房子。2016年5月30日是合同约定的交房时间,宏锋公司没有如期交房。杨炎多次催促询问,直到一年后才领到新房钥匙。
那时候,施工围挡墙没有拆除,小区内杂草丛生,道路没有硬化……业主们并没有察觉“交付”的小区有何不妥,以为这些设施都会逐渐完善。装修入住后,业主们才发现到小区的不对劲。明明是新建小区,但经常断水、断电,不少业主都有被滞留在电梯里的经历。
无法正常生活的业主多次到相关部门反映情况后得知,2015年起,宏锋公司已经无法继续从银行获取贷款,加之销售遇冷,且管理不规范,项目资金链断裂,陷入烂尾境地。
而此时,锦泰花苑所有楼栋主体已经完工,外墙装饰也大部分完成,但小区道路、水电一户一表、商业配套尚未完成。商品房已销售400多套,还剩下未售房源39套。
2018年,宏锋公司法人到法院申请破产,贵港市中级人民法院受理了宏锋公司破产申请,并指定广西白武士破产管理有限公司(以下简称“白武士”)担任破产案件管理人。
破产重整
白武士进场后,立即启动债权申报。汇总后发现,宏锋公司债务高达4.6亿元。而锦泰花苑小区剩余资产只有39套商品房,按当时的市场价格,价值1000多万元。
“完成续建,让购房户能够实现领房办证,是贵港市中级人民法院对管理人的要求。”白武士平南锦泰花苑项目经理曹亚雄说。经测算,小区道路硬化、水电分户、地下室装修等收尾工程续建需要资金4000多万元。剩余商品房全部卖完收回的款项不足以覆盖小区续建的成本。
如果续建的钱都不够,清偿外债就更无从谈起。钱从哪里来?项目剩余价值不多,没有第三方投资人愿意参与,唯一的办法是依靠挖掘自身潜力自救。
经过现场勘探、深度调查,白武士发现小区1~4层的配套商业以极低的价格售卖给了民间借贷公司。此外,还有1.2万平方米房屋名为买卖,实为抵债。依据《中华人民共和国企业破产法》相关规定,白武士申请撤销上述合同。
同时,白武士提出一个大胆的方案,将1~4层1.2万平方米的大开间配套商业用房更改为小面积的住宅公寓,这样更便于售卖变现。
但是,新的问题又出现了。
主体已经建好的房屋,内部结构要进行如此大规模的改动,涉及小区规划设计变更、房屋主体结构安全等诸多问题,是否可行?
平南县住房和城乡建设局统筹,邀请了规划、设计、结构等方面专家,多次论证商业改公寓方案的可行性。专家论证通过后,又举办了听证会,协调原设计单位、施工单位重新进场,启动续建、改造工作。
“这是摸着石头过河。本着为民办实事的原则,住房和城乡建设部门将责任担下来,想尽办法解决问题,保障群众利益。”平南县住房和城乡建设局局长蒙斌说。
小区新生
2019年至2022年间,白武士依法申请对宏锋公司进行主体、资产修复。同时通过与业主沟通答疑、协调多方部门等方式,表决通过续建方案,解决了各类历史遗留问题。
白武士用回款逐步完善小区的配套设施。2022年年底,得益于工程建设项目审批制度改革,锦泰花苑通过容缺办理的方式,成功通过了建设工程的竣工验收。随后,第一批116户业主领取了不动产登记证书。
“各种设施逐渐完善,小区也干净整齐,住得舒服多了。房本到手,也安心,不担心房子会被拆或查封。”业主吴先生说。
5月30日,宏锋公司破产案第一次实物分配会议结束,分配房产94套、车位20个,成交总额达607.37万元……400多位购房户得以领房办证、正常生活,普通债权清偿超过预期。至此,宏锋公司破产案圆满收官。
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