——广西首个通过破产重整盘活烂尾楼项目观察
 

　　本报记者　陈飞燕
 

　　“烂尾楼”项目完成续建必须要有第三方资金注入?广西壮族自治区贵港市平南县锦泰花苑小区给出了答案——“不一定”。

　　锦泰花苑是一个商品房小区，由于开发商资金链断裂，项目延期两年未交付，270多户业主强行入住。设施未完善，无物业服务管理，业主入住后断水、断电、被困电梯等情况频频发生，业主持续到政府各部门上访。开发商申请破产，法院指定破产管理人接手，在没有引入外来资金情况下，管理人挖掘项目内在潜力自营完成续建，业主得以领房办证。今年5月底，该项目普通债权清偿率超过20%，已经达到破产重整方案提出的目标。

　　“这是一次探索，为问题楼盘处置提供了新的思路。”广西房地产业协会副会长李景新表示。

　　项目状况

　　2011年年底，广西平南县宏锋房地产开发有限公司(以下简称“宏锋公司”)成立，注册资金3000万元，股东是两个常年从事建筑施工管理的承包商，锦泰花苑是他们合伙开发的第一个房地产项目。

　　按照最初的规划设计，锦泰花苑共有5个单元，500多户，建筑面积6.8万平方米。2014年，锦泰花苑取得项目施工许可证和商品房预售许可证，于年底开始对外销售。由于自有资金不足，宏锋公司向银行贷款2000万元，开始边建边卖，用销售回笼资金支持项目建设。

　　杨炎于2015年下半年购买了锦泰花苑一套120多平方米的房子。2016年5月30日是合同约定的交房时间，宏锋公司没有如期交房。杨炎多次催促询问，直到一年后才领到新房钥匙。

　　那时候，施工围挡墙没有拆除，小区内杂草丛生，道路没有硬化……业主们并没有察觉“交付”的小区有何不妥，以为这些设施都会逐渐完善。装修入住后，业主们才发现到小区的不对劲。明明是新建小区，但经常断水、断电，不少业主都有被滞留在电梯里的经历。

　　无法正常生活的业主多次到相关部门反映情况后得知，2015年起，宏锋公司已经无法继续从银行获取贷款，加之销售遇冷，且管理不规范，项目资金链断裂，陷入烂尾境地。

　　而此时，锦泰花苑所有楼栋主体已经完工，外墙装饰也大部分完成，但小区道路、水电一户一表、商业配套尚未完成。商品房已销售400多套，还剩下未售房源39套。

　　2018年，宏锋公司法人到法院申请破产，贵港市中级人民法院受理了宏锋公司破产申请，并指定广西白武士破产管理有限公司(以下简称“白武士”)担任破产案件管理人。

　　破产重整

　　白武士进场后，立即启动债权申报。汇总后发现，宏锋公司债务高达4.6亿元。而锦泰花苑小区剩余资产只有39套商品房，按当时的市场价格，价值1000多万元。

　　“完成续建，让购房户能够实现领房办证，是贵港市中级人民法院对管理人的要求。”白武士平南锦泰花苑项目经理曹亚雄说。经测算，小区道路硬化、水电分户、地下室装修等收尾工程续建需要资金4000多万元。剩余商品房全部卖完收回的款项不足以覆盖小区续建的成本。

　　如果续建的钱都不够，清偿外债就更无从谈起。钱从哪里来?项目剩余价值不多，没有第三方投资人愿意参与，唯一的办法是依靠挖掘自身潜力自救。

　　经过现场勘探、深度调查，白武士发现小区1~4层的配套商业以极低的价格售卖给了民间借贷公司。此外，还有1.2万平方米房屋名为买卖，实为抵债。依据《中华人民共和国企业破产法》相关规定，白武士申请撤销上述合同。

　　同时，白武士提出一个大胆的方案，将1~4层1.2万平方米的大开间配套商业用房更改为小面积的住宅公寓，这样更便于售卖变现。

　　但是，新的问题又出现了。

　　主体已经建好的房屋，内部结构要进行如此大规模的改动，涉及小区规划设计变更、房屋主体结构安全等诸多问题，是否可行?

　　平南县住房和城乡建设局统筹，邀请了规划、设计、结构等方面专家，多次论证商业改公寓方案的可行性。专家论证通过后，又举办了听证会，协调原设计单位、施工单位重新进场，启动续建、改造工作。

　　“这是摸着石头过河。本着为民办实事的原则，住房和城乡建设部门将责任担下来，想尽办法解决问题，保障群众利益。”平南县住房和城乡建设局局长蒙斌说。

　　小区新生

　　2019年至2022年间，白武士依法申请对宏锋公司进行主体、资产修复。同时通过与业主沟通答疑、协调多方部门等方式，表决通过续建方案，解决了各类历史遗留问题。

　　白武士用回款逐步完善小区的配套设施。2022年年底，得益于工程建设项目审批制度改革，锦泰花苑通过容缺办理的方式，成功通过了建设工程的竣工验收。随后，第一批116户业主领取了不动产登记证书。

　　“各种设施逐渐完善，小区也干净整齐，住得舒服多了。房本到手，也安心，不担心房子会被拆或查封。”业主吴先生说。

　　5月30日，宏锋公司破产案第一次实物分配会议结束，分配房产94套、车位20个，成交总额达607.37万元……400多位购房户得以领房办证、正常生活，普通债权清偿超过预期。至此，宏锋公司破产案圆满收官。