□　沐　颜

　　基本案情

　　2019年10月，李某通过某房地产中介公司租赁住房，当时由该房地产中介公司业务员姜某负责为李某提供服务。经过姜某推荐，李某与房地产中介公司签订了《房屋租赁合同》，承租位于北京市海淀区的一处房屋，月租金5000元。

　　根据合同约定，李某应将租金直接汇入租金账户或到房地产中介公司营业部付款，也可委托房地产中介公司代交租金，由房地产中介公司将租金存入租金账户。

　　《房屋租赁合同》签订当日，李某通过微信向姜某支付了合同约定的3个月房租、押金和中介费，姜某向李某出具了盖有房地产中介公司公章的收据，并且把房屋钥匙交给了李某，李某顺利入住。

　　然而，姜某在收到李某3个月房租、押金和中介费后，并未将款项上交房地产中介公司，而是很快离职。没过多久，房地产中介公司以李某未按《房屋租赁合同》约定支付房租为由，要求李某从所租房屋搬出。经多次协商，李某于2019年11月9日搬离房屋，但房地产中介公司始终拒绝退还租金。为此，李某提起诉讼，要求解除前述《房屋租赁合同》，要求房地产中介公司返还3个月房租、押金和中介费。

　　法院经审理判决，确认双方《房屋租赁合同》已经解除，房地产中介公司须返还租金等费用并支付违约金。

　　焦点问题

　　李某认为，通过房地产中介公司租房，签订《房屋租赁合同》并向房地产中介公司业务员姜某支付房租、押金和中介费，但是还没住多久却被房地产中介公司要求搬出，属于房地产中介公司违约。因此，李某要求解除前述《房屋租赁合同》，要求房地产中介公司返还房租、押金和中介费。

　　房地产中介公司主张称，其业务员姜某仅在公司工作了1个月左右，收了李某的钱后没有交给公司，而是携款潜逃。且李某承租的房屋价格明显低于市场价格，李某也没有按照《房屋租赁合同》的付款方式付款，所以不同意向李某返还房租、押金和中介费。

　　对此，一审法院认为，姜某系房地产中介公司员工，李某将房租交给姜某并未违反合同约定，房地产中介公司未依约交付房屋，李某有权解除合同。因此，一审法院确认合同解除，判令房地产中介公司返还租金等费用并支付违约金。房地产中介公司不服一审判决，提起上诉。二审法院审理认为，房地产中介公司与李某签订《房屋租赁合同》，合同中对租金数额、支付方式等约定明确，且房地产中介公司是专业的房屋中介机构，房地产中介公司主张李某应察觉交易存在异常的主张不能成立。签订《房屋租赁合同》时，姜某确实是房地产中介公司员工，合同上盖有房地产中介公司的公章，李某履行合同约定的付款义务向姜某支付款项具有事实基础，亦具合理因素，姜某是否将款项交给房地产中介公司与李某无关。李某已依约支付款项，房地产中介公司收回房屋后未再向李某提供出租房屋已经构成违约，一审判决《房屋租赁合同》解除以及判令房地产中介公司返还已付费用并支付违约金并无不当。据此，二审法院作出终审判决，驳回上诉，维持原判。

　　案件提示

　　在日常生活中，通过房地产中介公司租房是常见的租房方式，租客可以通过房地产中介公司与房东形成租赁合同，也可以直接从房地产中介公司处租赁房地产中介公司从房东处租来的房屋。在租客与房地产中介公司直接签订租赁合同的情况下，房地产中介公司向租客收取租金、押金、中介费等费用，并向租客提供能够正常使用的房屋。

　　虽然合同一方签订主体是房地产中介公司，但签订合同的具体协商、沟通以及合同签订后如何付款、交房等具体过程，则是由租客与房地产中介公司的业务员完成，对于租客而言，房地产中介公司的业务员与房地产中介公司是同一个主体，因此，房地产中介公司应对其业务员的行为负责。租客即使没有按照合同的约定将款项付至指定账户，也不能免除房地产中介公司的相应责任，而应根据租客行为与房地产中介公司业务员行为之间的关联判断双方的责任。

　　法官提醒，房地产中介公司招录业务员时，除核查应聘人员的教育背景、业务能力、工作经历等信息外，还应注重对业务员个人履历、信用能力的考察，并且考虑在业务员出现欺诈客户、携款潜逃等道德风险甚至违法犯罪行为时如何保护客户和自身的权益。同时，房地产中介公司应加强对公司经营活动和业务员的管理，明确要求合同签订地点、付款地点和方式等交易行为，规范公司公章、合同专用章等印章使用，避免业务员利用管理漏洞损害客户和公司利益。本案中，如果房地产中介公司在合同中清楚明白地表示款项不得向业务员个人支付或者变更付款方式需要另行签字盖章，并加强对业务员的管理，就能尽量避免被业务员钻空子携款潜逃，也能减少租客的损失。

　　律师提示，租客在签订合同前要确认房地产中介公司是否取得房东允许出租房屋的授权，要关注租赁合同的内容，特别应重视房屋地点、房屋状态、屋内设施、款项支付方式、违约责任等重要条款，在履行合同时，要严格落实并遵守合同约定，不要因为怕麻烦而忽略对合同中约定的房屋以及屋内设施的检查和清点，避免在租住期间或退租时发生争议。