供地计划十年来最低，空方代表谢国忠如何解读?多头又存何种托市逻辑?

　　东地产 报道

　　上海2014年的住房用地(含保障性住房用地、商品住房用地)供应计划比往年迟来了近两个月。

　　相比去年1000公顷的计划供应面积，今年的这一数据仅为700公顷，同比降幅达三成，是十年来最低的一次。

　　2010年上海住房供地计划供应面积总量为1100公顷;2011年为1200公顷;2012年和2013年均为1000公顷。翻看新闻，2005年至2009年间，上海市平均住宅用地供应量为1040公顷。

　　2011年住房用地供应计划有所小涨幅之后，2012年上海规土局公布的住房用地供应计划就同比缩减了16.7%;今年，供地计划继续缩减30%。

　　递减的供地计划

　　上海市规划和国土资源局在第六次规划土地会议上透露：上海制订的《关于编制上海新一轮城市总体规划的指导意见》提出，在用地规模上，上海未来应严守规划建设用地总量“天花板”，力争实现全市建设用地规划总量 (3226平方公里)“零增长”。上海市规土局副局长岑福康表示，根据“总量锁定、增量递减、存量优化”的管理思路，今后全市新增建设用地年度计划将在2013年的基础上逐年递减。

　　对此，作为看空楼市的代表人物、独立经济学家谢国忠在接受《东地产财经周刊》(以下简称“《东地产》”)采访时表示：“中央限制城市住宅用地，是因为相比较其他用地而言，上海的农地比例较少。”

　　房地产业界有更详尽的解读。21世纪不动产上海区域市场研究部副总监黄河滔认为，上海缩减土地供应主要有两方面原因，首先，上海耕地保护形势比较严峻。从今年5月发布的全国土地二调数据看，上海人均耕地面积不足全国人均的1/12，而建设用地总规模已超过全市陆域面积的4成，超过伦敦、巴黎、东京等国际大都市。尽管上海尚未面临无地可供的局面，但天花板并非遥不可及。其次，今年年初国土部强调必须加强土地节约集约利用，上海收缩供应为了响应国土部的要求。从全国范围看，目前部分城市出现楼市供过于求的现象重要原因在于土地供应过量，上海尽管并没有出现类似现象，但也不乏偏远地区的地块基础设施跟不上，收紧供应有利于将土地市场做实，同时着力点放在盘活存量、提高土地节约集约化水平。

　　不过此次缩减住宅供地计划是否有“托市”之嫌还有待进一步观察。谢国忠说道：“不一定是托市，土地问题在上海由来已久。”

　　“上海收紧土地供应的原因主要在于响应国土部的要求，提高土地节约集约化水平，但目前楼市行情低迷，上海作为一线城市，“双向调控”对于上海利空大于利好，且信贷层面也迟迟无法放松，收紧土地供应为楼市释放出为数不多的积极信号，但是，土地市场对楼市影响传导需要一定时间，且计划供应量和实际执行之间还会出现一定调整，最终能否起到托市的效果依然存疑。”黄河滔说道。

　　争议保障房

　　《东地产》记者从21世纪不动产上海区域市场研究部了解到，根据以往供应情况看，保障性住房用地的占比为7成，今年住宅用地缩水3成。若按之前的占比，保障性住房用地的供应不可避免也将出现收缩，楼市的供求关系将失衡，或将刺激房价过快上涨，这意味着，今年保障性住房用地供应的绝对量下滑是大概率事件。

　　不过保障性住房的供应未必会跟不少需求。根据以往的惯例，保障性住房规划往往需要提前2到3年，因此，近几年里，住宅供应减少是否会影响到保障性住房的供给还尚待观察。

　　上海财经大学房地产经济研究中心主任印堃华对《东地产》记者说道：“中国的保障性住房现在已经太多了。保障性住房是为了保障民生问题;而民生问题，不能完全依靠政府，也需要百姓自力更生。”

　　宏观变数待考

　　“有实力的开发商必须继续拿地。但是要怎样拿地，就是个问题了。”印堃华说。

　　黄河滔对此持有相似的观点，“控制土地出让从源头上控制未来新房市场的供应量，上海作为一线城市，在需求旺盛的情况下，控制土地供应可以避免出现供过于求，甚至房价出现大幅滑坡的现象，对市场信心起到一定的提振效果，但有一个盲点必须避免，尽管今年土地供应将大幅缩小，但今年上海着力盘活存量，影响房价的依然是土地的实际供应量，进一步说，取决于新房的实际供应量和需求之间的关系。因此土地供应紧缩尽管对市场释放一定利好消息，但效果未必将在近一两年内显现。同时，对于计划进驻上海的开发商而言，土地供应量的紧缩或导致市场竞争进一步加剧，拿地成本更高，对于开发商而言，拿地依然应该谨慎，不可盲目乐观。”

　　“如果所有资金都进入地产行业，会导致其他领域的投资减少;同时，房地产行业必定要承受更多的压力。如果现在中国房地产有了下行，其实是不好的GDP在减小;好的GDP，比如消费、出口等领域承受的成本压力是下滑的。”谢国忠对《东地产》表示，“房地产的每次调整对经济都会出现好结果。”

　　德佑地产数据显示，截至5月13日，今年上海市住宅用地的供应面积为273.3公顷，完成率39%。不过，进入4月以来，住宅用地的出让速度明显放缓，截至目前，5月还未出现住宅用地的出让。

　　谢国忠对《东地产》说道：“上海的空房很多，如果这些空房能卖出来的话，解决两三年的需求是没问题的。”

　　这份《2014年上海市住房用地供应计划》究竟会引发怎样的行业变化，目前仍有待观察。

 

（责任编辑：崔凤娇）