截至2013年11月，一线城市可售面积较历史高位下降4%，平均出清周期降至9个月;典型的二线城市可售面积较历史高位略有下降，出清周期保持在10个月左右，而典型的三线城市可售面积则是升至历史高点，平均出清周期高达37个月，去库存压力突出。世联地产数据显示，丹东楼市库存去化时间甚至高达73.3个月。

　　从土地存量来看，一线城市现有土地存量仅需要两年左右消化，二三线城市土地消化时间分别为10年和12年。部分二三线城市潜在供应明显超出当地人口、经济和市场规模的承载能力，供应过剩风险凸显。

　　平安证券报告指出，目前三四线城市普遍面临较大库存去化压力，根据我们测算，2014年一二三线城市供需比将分别为短缺12%，富裕42%和83%，2014年不同城市间供需比将加大差异。

　　专家表示，就房地产市场成交量而言，2014年一二线城市的成交量将稳中有跌，三四线城市则普遍看跌。从总量来看，13亿平方米的量级也许将成为阶段性的天量，2014年下跌的可能远大于上升。对于房价，明年除北京以外，上海、广州、深圳的房价将稳中略有升，而二线城市压力早已凸显，三四线城市目前也是调整的趋势。

　　“换句话来说，2013年的中国楼市已然见顶，2014年房地产市场可能将根据各城市的供需关系或高位盘整、或触顶回落。”丁祖昱判断道。

　　此外，也有业内人士表示，国内房地产市场已经进入了存量时代“一线城市存量住房再交易规模已经达到新房交易规模的两倍，二线重点城市如天津、杭州等存量房与新房交易规模之比也已经达到1：1，而苏州、武汉和成都等其他二线城市也在向这一趋势靠拢，未来两三年内也将进入存量房主导的时期。”

　　“三四线城市方面，尽管存在大量新增用地可资利用，但存量房存在供应过剩和空置待消化的问题，这还没有考虑处于施工状态的潜在供应。”上述业内人士认为，未来，一线城市和重点二线城市将依旧是吸引人口流入的主要区域，人地矛盾自然会将住房需求引导到存量市场上，三四线城市虽然将从城镇化红利中分一杯羹，但是由于资源分配仍不会有大变化，这就意味着，就算不产生新的增量，三四线城市仍难以短期内产生大量需求，快速消化存量。

　　应从粗放型向精细转型

　　2014年开端的房地产市场已有变化迹象。一方面随着年底部分重点城市调控收紧，房地产市场出现疲态，另一方面，热钱流入中国房地产市场数量也开始减少。

　　住建部政研中心研究员赵路兴表示，之前造成热钱大量流入国内房地产市场的Q E3，而日前美联储宣布退出Q E，大量热钱或将流出中国。另外，2013年两度“钱荒”过后，2014年国内资金形势也并不明朗。因此，房地产作为以资金支撑的产业，其发展也将受到很大限制。

　　而房企在有限的资金条件下，多会选择抗风险程度较高的一线城市和部分重点二线城市，因此，三四线城市开发量也将随之走缓。

　　但值得注意的是，政策层面，调控政策效果程度仍面临阻力。赵路兴表示，由于地方对房地产投资拉动依赖性较大，在地方债务压顶的背景下，若承债能力下降，财政困难，地方或会被迫放松调控，再次对房地产调控造成影响。

　　在此情况下，中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌认为，在高风险区域内，应减少土地供应，缓解供求关系。“在经济整体疲软的背景下，地方政府急于卖地补充财政资金的倾向愈加明显。因此，应警惕地方财政短缺加大卖地冲动的行为，进一步挖掘地方购买力，以免更多的‘空城’变为‘鬼城’。”

　　“可以视当地情况，多开发文化地产和养老地产、教育等主题地产。”顾云昌认为，有针对性的开发模式，促进房地产从粗放型向精耕细作转型，更好的、有序的引导当地房地产行业发展。