房地产不仅是自身的问题，而是与财税、金融、土地等各方面联系在一起。如果财税金融体制的问题解决不好，房地产也解决不了;反过来，如果房地产的问题不能妥善解决，对财税金融也造成很大隐患。

　　根据习近平总书记 10月29的讲话，与之前最大区别是，强调的不是房价，而是供应体系，包括强调“住有所居”，主要是要解决居住成本问题。居住成本太高，肯定也实现不了住有所居，居住成本与房价有很大相连性，但价格归价格，居住归居住，两者不是完全划等号。

　　讲话里还有很重要的一点，住有所居，不仅是一个生存权也是一个发展权。所以，我们解决住房保障，不仅是老百姓没有地方住，给他一个地方住，给他一个房子，给他四面墙，那不是解决住房问题。而是要把他放在一个城市的环境里，让他享受城市发展的机会。从这个角度来看，我们要解决住房问题，必须与公共服务、财税、教育、医疗配套起来，才能解决住有所居。

　　此次讲话还有三个关键词，三个“陷阱”。第一个陷阱，我们如果不能解决住房问题，不解决住有所居，我们会让很多老百姓会陷入贫困陷阱。如果住房上出了问题，生存权发展出现问题，就是贫困陷阱。第二个是福利陷阱，这是一个很新颖的提法。当然学界已经讨论过，但是领导人第一次提。这是很重要的一个启迪，住房问题不能成为一个福利依赖，形成一个负面激励。我们以往的住房保障政策有一些负面激励的，少劳反而多得，懒汉可能享受更好的福利，这不是住房保障的需要鼓励的方向。第三个陷阱是管理陷阱，管理陷阱是我们房地产的保障是只是为了一个政治目标，短期把它建好了，后续的问题不去管不去考虑，没有长期规划，形成一系列问题。比如有些保障房闲置非常严重，或者住进去后，物业租金很难上缴，会形成一系列问题。所以这三个陷阱应该综合考虑。

　　通过习近平讲话给我们提供一个方向、一个目标。但是客观而言，具体如何实现还是很不明朗的，还在探索中，还在研究中。

　　在中国两个特殊背景下，一个土地国有制、政府垄断，第二个是发展型政府，还有个经济背景，高速经济增长，这第三个条件下，我们的住房形成了一个特殊的情况，住房在这个城市经济中成了城市发展的特殊融资机制。我想强调一下，有些人对改革的解读，推荐市场化但拒绝私有化，应该说抓住了这次改革的特征，在这个特征下，房地产也是沿着推进市场化，但是不是鼓励私有化。

　　从这次的供应体系来说，房价政府还是要有一些控制，但是重心不是在房价本身，而是在多元化提供住房体系。有些人说两分法，我们说三分法。对于低收入的，包括中间收入的，从成本的角度解决他的问题。但是要市场化的话，我们也不是说，完全回到以前福利分房的角度，取消房地产市场。房价还是通过推进市场化，通过市场机制而避免用行政手段去控制房价。

　　但是现在出台的新政里还是以行政调控为主，限制需求为主，这可能需要一个过程。首先限购的前提目前背景下可能还放不开，但是我们可以看到现在的限贷，包括提高二套的房贷率，原来五成，现在六成、七成，这还是一个价格手段。通过这些价格手段，去引导这个住房消费，改变对住房的供应，在没有办法取代限购情况下，只能维持，但是会增加市场机制手段来调控房价。(陈杰，上海财经大学教授)


 

责任编辑：崔凤娇