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陈杰:房地产改革推荐市场化 但拒绝私有化

  房地产不仅是自身的问题,而是与财税、金融、土地等各方面联系在一起。如果财税金融体制的问题解决不好,房地产也解决不了;反过来,如果房地产的问题不能妥善解决,对财税金融也造成很大隐患。

  根据习近平总书记 10月29的讲话,与之前最大区别是,强调的不是房价,而是供应体系,包括强调“住有所居”,主要是要解决居住成本问题。居住成本太高,肯定也实现不了住有所居,居住成本与房价有很大相连性,但价格归价格,居住归居住,两者不是完全划等号。

  讲话里还有很重要的一点,住有所居,不仅是一个生存权也是一个发展权。所以,我们解决住房保障,不仅是老百姓没有地方住,给他一个地方住,给他一个房子,给他四面墙,那不是解决住房问题。而是要把他放在一个城市的环境里,让他享受城市发展的机会。从这个角度来看,我们要解决住房问题,必须与公共服务、财税、教育、医疗配套起来,才能解决住有所居。

  此次讲话还有三个关键词,三个“陷阱”。第一个陷阱,我们如果不能解决住房问题,不解决住有所居,我们会让很多老百姓会陷入贫困陷阱。如果住房上出了问题,生存权发展出现问题,就是贫困陷阱。第二个是福利陷阱,这是一个很新颖的提法。当然学界已经讨论过,但是领导人第一次提。这是很重要的一个启迪,住房问题不能成为一个福利依赖,形成一个负面激励。我们以往的住房保障政策有一些负面激励的,少劳反而多得,懒汉可能享受更好的福利,这不是住房保障的需要鼓励的方向。第三个陷阱是管理陷阱,管理陷阱是我们房地产的保障是只是为了一个政治目标,短期把它建好了,后续的问题不去管不去考虑,没有长期规划,形成一系列问题。比如有些保障房闲置非常严重,或者住进去后,物业租金很难上缴,会形成一系列问题。所以这三个陷阱应该综合考虑。

  通过习近平讲话给我们提供一个方向、一个目标。但是客观而言,具体如何实现还是很不明朗的,还在探索中,还在研究中。

  在中国两个特殊背景下,一个土地国有制、政府垄断,第二个是发展型政府,还有个经济背景,高速经济增长,这第三个条件下,我们的住房形成了一个特殊的情况,住房在这个城市经济中成了城市发展的特殊融资机制。我想强调一下,有些人对改革的解读,推荐市场化但拒绝私有化,应该说抓住了这次改革的特征,在这个特征下,房地产也是沿着推进市场化,但是不是鼓励私有化。

  从这次的供应体系来说,房价政府还是要有一些控制,但是重心不是在房价本身,而是在多元化提供住房体系。有些人说两分法,我们说三分法。对于低收入的,包括中间收入的,从成本的角度解决他的问题。但是要市场化的话,我们也不是说,完全回到以前福利分房的角度,取消房地产市场。房价还是通过推进市场化,通过市场机制而避免用行政手段去控制房价。

  但是现在出台的新政里还是以行政调控为主,限制需求为主,这可能需要一个过程。首先限购的前提目前背景下可能还放不开,但是我们可以看到现在的限贷,包括提高二套的房贷率,原来五成,现在六成、七成,这还是一个价格手段。通过这些价格手段,去引导这个住房消费,改变对住房的供应,在没有办法取代限购情况下,只能维持,但是会增加市场机制手段来调控房价。(陈杰,上海财经大学教授)


 

责任编辑:崔凤娇   




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