成都市城市建设发展研究院副院长　冯　波
 

　　今年《政府工作报告》提出，适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化，加快构建房地产发展新模式。加大保障性住房建设和供给，完善商品房相关基础性制度，满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求。当前我国房地产市场正处在转型期，这就要求加快构建房地产发展新模式。虽然市场短期可能会有些波动，但支撑房地产市场高质量发展的要素条件在不断聚集增多，市场总体向好、长期向好的发展趋势没有改变。

　　增强发展韧性　坚定房地产平稳发展信心

　　从宏观经济层面看，房地产市场发展韧性强。《政府工作报告》明确2024年国内生产总值增长目标为5%左右，仍继续保持较快增长。房地产业是重要经济支柱之一，房地产市场的稳定健康发展与经济高质量发展密不可分。经济持续稳定增长，在购房、租房和房地产资产管理等方面为房地产市场带来源源不断的需求，同时也在资本、技术和房屋产品等供给方面为房地产市场持续增添改革动能。宏观经济企稳向好，将有力巩固房地产市场持续向好的发展基础。

　　从人口发展水平看，房地产市场需求刚性大。从总量看，人口规模大始终是我国基本国情和首要特征，庞大的人口体量决定了与生活、生产等相关的房地产需求仍将保持巨大规模。从增量看，2023年年末，全国城镇化率为66.16%，较上年提高0.94个百分点，城镇人口较上年增加1196万人，按户均2.62人（七普数据）计算，新增住房需求超过450万套。与发达国家80%左右的城镇化率相比，我国城镇化水平仍有一定提升空间。随着城区常住人口300万以下的城市全面取消落户限制，全国常住人口城镇化率将稳步提高。不断增加的城镇人口，是房地产市场新增需求的主要来源之一。

　　从供求关系变动看，房地产发展仍有较大空间。当前，虽然住房短缺问题已总体解决，但并不意味着住房需求已经停滞或者消失。在存量住房中，仍有不少建于上世纪90年代前的房龄老、户型差、配套差、环境差的“老破小”住房。此外，2006年至2015年，国家实施调控期间，市场上供应了大量的中小套型住房，在快速满足市场刚需的同时，改善性住房供给存在一定程度缺位。随着经济社会的快速发展，人们对户型优、配套好、品质高的“好房子”有了更多的需求。

　　保持改革定力　推动房地产高质量发展

　　在新发展阶段，统筹好发展和安全，适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化，保持定力，深化改革，不断巩固房地产市场企稳态势，加快构建房地产发展新模式，促进房地产业良性循环和房地产市场平稳健康发展。

　　一要坚持“统筹兼顾”。发挥好有效市场和有为政府的作用，处理好市场与政府关系，既要使市场在资源配置中起决定性作用、发挥好市场机制和市场主体的力量，又要更好发挥政府作用，强化宏观调节，努力形成政府作用和市场作用的有机统一、互相协调、互相促进的格局。通过市场机制自发调节和政府有效调控，形成房地产相关的土地、人力、资本、技术、数据等市场要素高效配置的良性循环发展局面。

　　二要坚持“先立后破”。适应房地产市场新形势，统筹高质量发展和高水平安全，建立“人、房、地、钱”四位一体的联动新机制。完善商品房相关基础性制度，加强土地、财政、金融、税收等房地产相关基础性配套制度建设，加快制度改革。满足人民群众对美好居住条件的持续需求，深化供给侧结构性改革，兼顾住房的民生属性和商品属性，更好满足刚性改善性住房需求和投资消费需要，实现房地产向发展新模式平稳过渡。

　　三要坚持“稳中求进”。加快编制住房发展规划和年度计划，充分发挥发展规划在资源配置和预期引导等方面的作用，稳慎有序，着力增信心、稳预期、防风险、促转型。优化完善房地产调控政策工具箱，增强政策精准性协同性，促进市场稳定。健全和完善房地产企业主体监管制度和资金监管机制，优化完善房地产金融宏观审慎管理，加快推动房地产融资协调机制落地见效，一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求，防范化解房地产市场风险，加大力度规范整治房地产市场秩序。

　　四要坚持“以进促稳”。实施好保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造“三大工程”。同时，通过配售型保障性住房调整住房供应结构，满足工薪收入等群体住房困难需求。建立健全房屋全生命周期基础性制度。增量上，要推动房地产开发方式、融资方式、销售方式转变，逐步推进商品房现售制，坚持“好房子”标准，建设高品质住房；存量上，建立房屋体检、房屋养老金等制度，稳步实施城市更新和旧城改造，加大闲置房屋改建改造利用，补齐完整社区基础设施短板。