中国房地产估价师与房地产经纪人学会会长 柴　强
 

　　房地产业是国民经济的支柱产业，房地产业的总量及其在整体经济中的占比很大，特别是随着房地产发展新模式的逐步建立，房地产市场和房地产业将转型升级，实现高质量、可持续发展。在日前新华社、央视的“权威访谈”中，住房城乡建设部明确提出，“当前，我国房地产市场正处在转型期，虽然遇到了一些困难，但未来的持续发展仍然有坚实的支撑”。这不仅增强了未来房地产发展信心，还巩固了房地产市场企稳回升态势。房地产未来持续发展仍有坚实的支撑，可以从以下方面来认识。

　　一是住房需求从“有没有”转向“好不好”，居民有较强的改善居住条件的愿望。这不仅要求未来新建的是“好房子”，还需要对现有的一些“差房子”进行更新改造。我国大城市特别是超大特大城市在快速发展中形成了一些城中村。城中村普遍存在公共卫生安全风险大、房屋安全和消防安全隐患多、配套设施落后、环境脏乱差等突出问题。为推动城市高质量发展，有效消除安全风险隐患，改善城乡居民居住环境条件，建设宜居、韧性、智慧的现代化城市，亟须对城中村实施改造。

　　二是住房供求总量基本平衡，但结构性不足问题仍然存在。住房问题已经从过去意义上的总量不足，转化为结构性的供给不足、结构性的供需矛盾。目前，我国城市人均住房面积低于城镇人均住房面积，特别是大城市人均住房面积普遍较小。第七次全国人口普查数据显示，城市、镇家庭户人均住房建筑面积分别达到36.52平方米、42.29平方米。住房是不动产，且人口在城镇之间流动特别是从中小城镇流向大城市是长期趋势。因此，大城市以及人口增长或人口流入多的城市，还有较大的住房需求量。

　　三是我国的城镇化率仍有提升空间，会带来一定的住房新增需求。虽然近年来城镇化速度有所放缓，但城镇化率尚未达到峰值。截至2022年年底，我国常住人口城镇化率为65.22%，发达经济体的城镇化率一般在80%以上。据估算，我国城镇化率至少要达到75%才能基本稳定下来，与现在相比还有10个百分点的提升空间，这必然会带来一定的城镇住房需求。

　　四是与一些发达经济体相比，我国城镇人均住房面积存在一定差距。我国城镇人均住房面积的数据是建筑面积，包含公摊、墙体等面积；发达经济体一般是使用面积。建筑面积明显大于使用面积，二者的比例基本为1：0.75。目前我国城镇人均住房建筑面积为40平方米左右，折算为使用面积约为30平方米，与发达经济体的人均住房使用面积还有一定差距，这说明我国城镇人均住房面积还有提升空间。

　　五是基于房屋使用寿命的年正常更新量很大。目前我国城镇存量住房规模很大，有关数据显示，建筑面积约为350亿平方米。按住房平均寿命50年计，每年有2%的更新需求量，则每年需要新增建筑面积7亿平方米左右。

　　六是房屋自然损毁灭失以及国防设施建设、交通基础设施建设等公共利益需要征迁，带来“被动性”住房需求。参考国内外相关经验数据，估计这类住房需求量每年为住房总存量的近1%。加上上述年正常更新量，每年需要新建住房建筑面积的“基本盘”在10亿平方米左右。

　　此外，受人们买涨不买落、持币观望等因素影响，推迟、积累了一些购房需求。随着今年8月末“认房不认贷”“居民换购住房个人所得税优惠”“降低首付比例和利率”“城市因城施策自主调整住房限制性措施”等一系列政策措施效果逐渐显现，相关政策进一步优化完善，打消了购房人顾虑，提振了市场信心，推迟、积累的购房需求将逐渐被释放。如果加上住房租赁消费以及参考国际比较通行的做法，在GDP核算中按“虚拟租金”计算居民自有住房服务，住房消费规模会更大。