——论新时代大城市住房供应体系的重构之路
 

　　□　郭唐勇

　　住房问题既是民生问题也是发展问题，关系千家万户切身利益，关系人民安居乐业。解决好大城市住房问题既是中央的要求，也是地方党委政府的责任。本文以重庆市为例，讨论新时代大城市住房供应体系的重构之路。

　　基本实现“住有所居”

　　走向“住享乐居”新阶段

　　住房发展关系经济社会发展全局，与产业发展、空间布局、人口结构、居民消费等密不可分，解决大城市的住房问题需要进行体系性重构。经过多年持续努力，重庆市住房发展取得一些成就。

　　房价总体平稳，市民居住满意度高。2020年，重庆中心城区家庭人均住房面积达到42平方米，新房均价11810元/平方米，在全国大中型城市中处于低位。“十三五”期间，房价增速与居民收入相匹配，截至2020年年末，居民自购住房占全市总住房比例超过70%，绝大多数市民买得起房、住得起房，基本实现“住有所居”目标。

　　住房发展注重与城市自然格局融合，呈现多中心空间分布。重庆住房布局与城市空间发展格局高度契合，在空间上实现精准匹配，有效避免了“摊大饼”发展模式带来的大城市病。

　　以公租房为主的住房保障体系较为完善，保障覆盖面广。重庆现有公租房56万套，有效解决了10%城镇常住人口的住房需求，对“双困”家庭(低收入住房困难家庭)已实现100%全覆盖。

　　居住品质持续提升。重庆作为典型的山地城市，用地条件相对较差，长期以来都是高强度开发。为提升整体城市品质，近年全市新建商品住房开发强度持续下降，“十三五”期间，中心城区新供居住用地平均容积率控制在1.5以内。

　　新形势下面临新挑战

　　住房发展迎来战略契机

　　从宏观形势看，当前和今后一个时期，我国发展仍处于重要战略机遇期。于重庆而言，共建“一带一路”、长江经济带发展、西部大开发等重大战略深入实施，成渝地区双城经济圈建设加快推进，“一区两群”协调发展机制不断健全，为重庆城镇住房发展带来了战略契机。

　　住房发展面临新环境。住房消费健康发展与居民消费升级关系更加紧密，推动房地产与实体经济均衡发展要求更加严格，防范化解房地产金融风险更加紧迫。

　　住房需求发生新变化。根据第7次人口普查，重庆中心城区常住人口已突破1000万人，迈入超大城市之列，人口持续增长。同时，人口结构和生活方式发生明显转变，老龄化、二孩及三孩家庭、单身群体等现象并存，住房梯度化、多样化、个性化需求更加凸显。

　　居住品质注入新内涵。重庆“住有所居”的住房目标已基本实现，人民群众对居住条件和居住环境的要求，已从安全、质量、面积、公共配套、公共服务等基础性需求，提升到以享有健康舒适环境、快乐智慧生活的“住享乐居”新境界。

　　在城市更高水平的发展阶段，面对产业升级、人口集聚、功能疏导等新课题，重庆市住房发展也面临着一些新的挑战。

　　对新市民、青年人特别是从事基本公共服务人员的住房供给不平衡、不充分。如部分公租房项目区位与新市民、青年人“职住平衡”需要匹配不够精准，对环卫、公交等基本公共服务行业人员缺乏精准保障等问题依然存在。

　　部分存量住房品质不高，主要体现在住房过高、过密、过旧。据统计，中心城区20年以上房龄的住宅占23.3%，无电梯住宅约占10%，24层以上的高层住宅占34.4%，3.0以上容积率的住宅占21.6%。

　　市场化住房租赁存在短板。重庆住房租赁市场起步较晚，还存在市场主体良莠不齐、服务不规范、租金租期不稳定等问题。在教育等基本公共服务方面的租购同权也还有较大差距，保障性租赁住房才刚起步。

　　坚持在实践中探索

　　统筹推进重构住房供应体系

　　统筹供给与需求，促进供需动态精准平衡。

　　重点加强住房领域供给侧结构性改革，大力发展普通商品住房市场，增强有效供给，避免供不应求导致价格大幅上涨。

　　实现空间上的精准供求，着力解决职住平衡问题。以轨道交通引领城市发展，实现住房合理空间分布，减少通勤时间和距离，合理确定建筑密度、高度等规划指标。

　　加强需求端管理。以系统调控、超前调控、预调微调为原则，充分尊重市场规律，主要通过市场化手段引导调控预期和需求。建立完善住房信息管理平台，以房为载体，设计“一房一码”，从土地出让、设计开发、交易、交付使用、物业服务、改造、征收等环节进行信息数据全面采集，实现住房全生命周期信息化、数字化管理，为土地、信贷、税收等政策调控提供依据。

　　统筹保障与市场，贯通两大供应体系。

　　健全住房保障体系，多渠道增加保障性住房供给。在住房方面加大对人才的支持力度，在两江新区、高新区等开发区新建一批高层次人才公寓，以“科学家的城，创业者的家”为目标，在西部(重庆)科学城打造“科学家小镇”。继续实施差别化的信贷、税收等政策，完善一、二手房交易联动机制，降低新市民、青年人的购房负担。按照“以人定房、人房互动、三房打通、精准匹配”的原则，统筹使用公租房、保障性租赁住房，使人与房达到动态平衡。

　　统筹租房与购房，补齐保障性租赁住房供给短板。

　　解决新市民、青年人群体住房困难问题，要积极引导形成“先租后购再改善”的住房梯度消费理念，多渠道筹集保障性租赁住房，通过土地、财税、金融等政策支持，以市场化方式，引导多主体投资、多渠道供给房源、多元化培育租赁企业。例如，将保障性租赁住房建设与区域发展相结合，将园区蓝领公寓建设纳入财政奖补范围，同步引入专业租赁企业进行专业化运营管理。

　　统筹存量与增量，提升住房供给品质。

　　以人民群众对美好居住生活需要为导向，以社区为基本空间单元，与老旧小区改造、棚户区改造、智慧社区建设、社区文化建设等相结合，统筹推进教育、医疗卫生、文化体育、养老服务、残疾人服务等社区基本公共服务设施建设和改造。

　　将城市更新和专业化租赁结合起来。重庆打造的老旧小区改造集中式保障性租赁住房“南桥苑项目”，所有房源1个月内实现市场化满租，物业增值超过500元/平方米，同时带动了整个南桥寺片区的改造。

　　大力发展“专业存房”，规模收储社会闲散房源和企事业单位闲置房源。引导有实力、有信用的金融机构、租赁企业规模收储、托管居民个人的闲置房屋，改造装修后，委托专业公司对外进行租赁经营。这种模式在市场细分的基础上，串联起房屋所有者和经营者，提高了市场集中度和供给水平，降低了管理难度与市场风险。

　　大力发展以轨道为中心的站点经济。例如，渝西高速铁路建成通车后，将推动沿线城市加快培育以高速铁路站点经济为主导的产城融合发展新模式，以站点步行15分钟以内距离为半径，打造集居住、工作、购物、娱乐、出行、休憩等功能于一体的“15分钟生活圈”。

　　(作者为重庆市住房和城乡建设委员会党组成员、副主任)