11月14日，国家统计局官网发布2019年1~10月全国房地产开发投资和销售情况，1~10月，商品房销售面积133251万平方米，增速今年以来首次由负转正，同比增长0.1%。10月房地产开发景气指数为101.14，环比提高0.06点。

　　尽管各项数据及市场反应均显示今年楼市金九银十成色不足，但相较前几个月仍小幅回暖。在销售端，房企近期通过打折促销、精装变毛坯等方式下调售价，拉动销量提升，“以价换量”效果得到明显体现;而在供应端与投资端，房地产开发投资增速尽管有所回落，仍处于高位，新开工面积与竣工面积单月涨幅大增。10月经济数据显现出房地产市场在经济下行压力下的韧性。

　　房企积极推盘 销售热度回暖

　　商品房销售面积增速今年首次由负转正，其中，住宅销售面积增长1.5%，办公楼销售面积下降11.9%，商业营业用房销售面积下降14.0%。商品房销售额124417亿元，增长7.3%，增速加快0.2个百分点。其中，住宅销售额增长10.8%，办公楼销售额下降11.5%，商业营业用房销售额下降13.4%。

　　分地区看，西部地区销售面积与销售额增长速度领先全国，西部地区商品房销售面积36786万平方米，增长3.8%;销售额26611亿元，增长10.1%。中西部地区中部地区商品房销售面积37960万平方米，增长0.6%，增速加快0.1个百分点;销售额27118亿元，增长6.8%。而东北地区商品房销售面积6090万平方米，下降5.0%。东部地区商品房销售面积52415万平方米，同比下降2.1%。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，从近3个月的数据看，销售价格下跌，销售数据反弹，说明降价促销是有效的。与此同时，9月以来，各地预售证发放节奏加快，供给端的活跃也刺激需求端的数据上升。“在持续8个月同比增幅为负的情况下，该指标首次变正，体现了销售端其实韧劲依然存在。”严跃进称。

　　根据国家统计局发布的商品住宅销售价格变动情况统计数据，10月商品住宅销售价格涨幅稳中有落，一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.1%，涨幅比上月回落0.3个百分点。二手住宅销售价格环比上涨0.1%，涨幅比上月回落0.2个百分点。31个二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别上涨0.5%和0.1%，涨幅比上月均回落0.1个百分点。35个三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别上涨0.6%和0.5%，涨幅比上月均回落0.2个百分点。

　　东吴证券研报指出，单月来看，10月销售面积增速1.9%，销售金额增速9.7%，单月销售面积增速连续四个月为正，销售数据要好于预期，而销售数据好转与房企加快推货及中西部表现超预期相关。

　　“西部的重庆、成都、西安、昆明等热点城市对于区域的带动力不可小觑，从58安居客线上的数据来看，西部众多城市的二手房挂牌热度和用户热度也在全国排名前列，这一态势预计在今年不会发生改变，” 58安居客房产研究院分院院长张波分析称。

　　光大证券对于后续需求并不乐观，研报指出，随着房价大幅上涨预期扭转，在“紧信用”前提下，购房需求边际趋弱，2020年的销售大概率回归下行通道。

　　投资增速回落 竣工增速回升

　　二季度以来，从房地产信托收紧到境外发债监管，再到银行专项检查，房企融资渠道持续收紧，房地产开发投资亦受到影响。数据显示，2019年1~10月，全国房地产开发投资109603亿元，同比增长10.3%，仍保持高速增长，但增速持续回落，较1~9月回落0.2个百分点。

　　各地区投资增速均回落或持平，1~10月，东部地区房地产开发投资57615亿元，同比增长8.4%，增速回落0.2个百分点;中部地区投资22822亿元，增长10.0%，增速持平;西部地区投资24588亿元，增长15.7%，增速回落0.5个百分点;东北地区投资4579亿元，增长9.5%，增速回落0.4个百分点。

　　张波表示，全国房地产开发投资增速延续了自今年5月以来持续增速回落的趋势，但东部和东北部地区的回落尤为明显。东部地区由于投资额绝对值高，其增速放缓对全国平均水平产生明显下拉作用，东北地区的降温的速度高于上半年和2018年平均水平，直接显示出房企在这一区域的谨慎度不断提升。

　　严监管态势下，近期楼市土地流拍与底价成交频现，“地王”项目难觅踪影。从数据来看，1~10月土地购置面积及成交价款同比继续下滑，房地产开发企业土地购置面积18383万平方米，同比下降16.3%;土地成交价款9921亿元，下降15.2%。但土地购置面积及成交价款降幅有所收窄，比1~9月分别收窄3.9个百分点、3.0个百分点。单月来看，根据光大证券测算数据，9月、10月土地购置面积成交小幅回升，同比分别上涨10.4%、12.8%。

　　光大证券研报指出，由于百城成交溢价率持续下行，当前一二线城市溢价率总体企稳，显示价格已降至开发商的认可区间;新开工持续较高增长，房企土地储备存压;金融资源向头部房企加速倾斜，中型房企仍有较强的规模扩张和排名提升诉求等原因，近期土地成交出现低位小幅回升。但由于市场各主体对于“房住不炒”有清晰认识，行业整体拿地策略较为谨慎。

　　从供应先行指标来看，新开工继续增长，竣工拐点到来。数据显示，1~10月房屋新开工面积185634万平方米，同比增长10.0%，增速提高1.4个百分点;10月单月新开工面积同比增长23.2%，增速大幅提高16.6个百分点，创2018年9月以来新高。房屋竣工面积54211万平方米，同比下降5.5%，降幅收窄3.1个百分点;10月全国房屋竣工面积同比增加19.2%，连续3个月转正且增幅持续扩大。

　　太平洋证券研报指出，由于今年房企融资环境收紧，资金面的压力迫使房企加速回款，而从开工到预售的成本占总房款比例较低，抓紧开工推盘成为房企净回笼现金流的渠道之一。

　　此外，有研究机构表示，新开工面积、增速持续大于销售，将带动中期开工未售库存相应回升。严跃进指出，竣工数据反弹，意味着库存也开始反弹，未来可销售的楼盘和可交付的楼盘会增加。

　　市场韧性仍在 走向“稳”字当头

　　数据显示，1~10月固定资产投资同比增长5.2%，增速比1~9月回落0.2个百分点。中天证券研报指出，建筑安装工程投资与房屋竣工面积的累计同比增速高度相关，占全部固定资产投资完成额70%左右，由房地产竣工周期主要拉动的建筑安装工程投资贡献了固定资产投资的主要韧性。十月经济数据传达出的信号为衰退预期导致的总需求不足和房地产行业的韧性。

　　多方表示未来房地产市场将延续平稳态势，“市场降温大背景下，整体稳定依然是2019年最后两个月大趋势。”张波表示，预计商品房成交量价亦不会出现明显波动，但市场信心指数或延续下跌，从58安居客线上平台的调研数据来看，购房者的信心指数10月环比下降4.2%，经纪人信心指数10月环比下降0.6%。

　　东吴证券预计，2020年政策将趋于平稳，政策严厉程度与市场热度反向。房企表现将趋于分化，资产质量、持续性收入、融资成本和权益销售增速将成为决定估值的关键指标。(作者：伍远英)