买期房，开发商未按合同约定如期交房，而是延期一年零九个月。业主不愿意吃哑巴亏，希望开发商给个说法。但几经交涉，开发商只同意用物业费抵违约金，业主李先生不予认可，因为此前双方买卖合同约定的违约金及利息远高于这个赔偿方案。求助到击水律师事务所，安刚律师为李先生设计了索赔思路，最终李先生获赔11万余元。

　　市民李先生与开发商的买房合同约定，除不可抗力外，开发商如未按合同约定日期交房，李先生有权追究已付款利息，按银行同期贷款利率计算。开发商还应每日按商品房价款的万分之一支付违约金。对于这个约定，李先生并没有计算，一方面他无暇了解银行同期利率，对金融知识了解甚少的他也不愿意了解，另一方面，他也觉得自己去算麻烦，不妨委托给自己信任的律师。这是一种常见心理。不少关于违约金索赔案中的当事人都是类似想法。

　　买卖双方在合同中约定的违约金并不是一成不变的，过高或过低均可请求法庭予以调整。安刚律师将此规定向李先生介绍之后，李先生对律师称：“打下10万元，我就知足了。”安刚律师本着为当事人考虑的初衷，为李先生设计了索赔思路，即利息及违约金从合同约定到起诉当天计算。虽然起诉时，距离实际交房已经过了两个月，但安刚律师经查询得知，开发商一直未获得商品房准入证。按照规定，李先生本来可以拒绝入住或接房。

　　法庭上，开发商承认延迟交房的事实，但提出双方签订的商品房买卖合同中约定的违约金过高，希望法院酌情降低违约金赔付。根据相关规定，当事人约定的违约金过高的，可以请求法庭予以减少。当事人约定的违约金过低的，可以请求法庭予以增加。最终，法院根据本案实际情况，认为双方约定的违约金确系过高，予以减少，酌情考虑违约金按已付利息的30%计算。计算日期也从合同签订之日起至实际入住时止。综上做出如上判决。李先生认为公允，同时对律师工作表示满意。

　　律师点评

　　击水律师事务所安刚律师提醒购房市民，按照相关规定，如果商品房没有准入证，业主可以拒绝入住或者退房。“本案中，直到开庭时，涉案准入证也没下来，法院经研究，将入住时间视为违约金截止日期。对此，因为没有具体法律规定，各基层法院实体判决各有不同。因此，提醒购买人，出于在违约金索赔中更加主动，还是以拒绝入住为上策。”

 

责任编辑：刘静