楼市新语

　　楼市非理性繁荣延误了经济转型

　　马年春节温州天气异常温暖舒适，但温州经济能否如马年暖冬那样持续上升依然充满悬念。虽然2013年温州经济转型步伐在加快，工业生产出现回升，但与浙江全省相比，发展步伐明显滞后。回顾过去几年温州经济由盛转衰，经济转型迟迟未能有实质进展是主因。而过去几年温州房价的非理性上涨营造出经济运行表面上的繁荣，实际上是极大地延误了经济转型的最佳时机。当前部分城市楼市的非理性繁荣，实际上是扭曲了经济运行内在机制。在纷繁复杂的经济活动中，财务预算是经济行为的最主要约束，也是市场经济规律发挥重要作用的基础。而社会经济活动持续不断开展，主要是经济行为人在自身的财务约束下自主行为选择的结果。可见，财务预算约束是市场经济运行的内在基础。楼市也同样面临财务预算的约束。

　　事实上，楼市的非理性繁荣，是对社会购买能力的过度透支，违背了财务预算约束的铁律。作为三线城市的温州，房价曾一度与北京、上海比肩，甚至有过之而无不及，与此相伴随的是温州制造业利润空间进一步挤压，创新动力不足。试问，当投资炒房利润远远超过经营实体的微薄盈利，谁还会真正去经营企业?而金融杠杆的推波助澜，则进一步吹大了温州楼市的泡沫。一些本该关闭停产的企业之所以还要惨淡经营，实际上已成为企业主向银行融资的平台。不难发现，不断吹大的楼市泡沫进一步绷紧业已存在的复杂金融债务链条，最终因为财务预算约束使得债务链条发生断裂。温州楼市最繁荣的那几年，很多温州民众陷入了民间借贷的狂欢，奢侈品消费持续增长，炫富成为时尚。在这种情况下，还有谁能够真心实意去经济转型，研发新产品?2008年国际金融危机爆发后，温州外向型经济受到重创，这本该是一次绝佳的经济转型良机，却由于此后楼市的非理性繁荣而被延误。

　　楼市非理性繁荣掩盖了真实经济景象。过去几年房价累积上涨所形成的巨大房地产财富效应，已经刺激奢侈品消费快速增长，服务业总体扩张。但这种刺激作用，有可能会掩盖真实经济景象。由于近年来我国城镇居民收入增长缓慢，而房价过快上涨引发的财富转移，进一步恶化中等以下收入人群经济负担，并导致社会消费扩张乏力，对服务业扩张形成较大抑制。过去几年楼市非理性繁荣所支撑的经济增长假象，因为社会财务预算刚性约束而难以为继，并在未来一段时间逐渐暴露。

　　楼市是完整的市场，从根本上说不存在特殊情况。虽然楼市存在区域性，但依然是相互联系、完整的市场。针对三、四线城市楼市泡沫的破裂，有分析认为缘于一线城市巨大的市场需求和城市特殊地位，可以排除这种冲击。但是，如果三线、四线城市楼市率先崩盘，那么将通过复杂的金融债务链条和人口流动方向变化很快影响到一线、二线城市。

　　目前看，我国经济转型很难避免经济阵痛。楼市对国民经济的绑架，使得经济转型的成本非常高昂。但即使是这样，也必须要迈出这一步。如果任由房价非理性上涨，那么还会积聚更大的经济金融风险，而这必然是国民经济所不能承受的。因此，在未来可能即将展开的楼市调整中，需要保持定力，不能因为房价出现下跌就盲目救市，正如不能因为房价出现些许上涨就进行打压。不管怎样，若今年楼市理性回归，就是经济转型之幸，让我们拭目以待。(郑全)