广东省住房政策研究中心首席研究员　李宇嘉
 

　　2024年，商品房市场纾困政策呈现出叠加释放、形成“组合拳”效应的特征。一方面，各部门、各地区在不断落实存量政策的同时，也在不断储备和出台新的政策，比如热点城市和地区不断调整住房限购政策的范围、住房贷款首付比例和利率，且在调低利率、税费等方面的力度不断加大，在融资“白名单”“好房子”供给等新模式方面，也在不断创新政策工具；另一方面，土地、财税、金融等横向部门，国家、省、市、区（县）等纵向部门，管理部门、行业协会和企业等，强化政策协同、系统集成，力求形成“组合拳”效应。在全面系统的一揽子政策实施后，2024年四季度，房地产市场迎来止跌回稳的良好态势。国家统计局数据显示，全国新建商品房销售面积、销售额同比分别增长0.5%、1.0%，扭转了连续下滑的态势。

　　在二手住房方面，根据中指院的统计，2024年30个代表城市二手房成交约165.7万套，同比增长约7%；12月，30个代表城市二手房成交套数环比增长约17%，同比增长约58%，成交套数创近21个月新高。将新建商品住房和二手住房加总，房地产市场企稳态势更明显：2024年，30个代表城市新房和二手房总成交套数同比下降约6%，止跌回稳态势明显。

　　商品房销售端持续活跃，驱动预期改善以及房价止跌回稳。2024年12月，70个大中城市中有23个城市的新建商品住宅销售价格环比上涨，有9个城市二手住宅价格环比上涨。其中，一线城市的新建商品住宅销售价格环比上涨0.2%，这是从2023年6月以来的首次上涨；二手住宅的销售价格环比上涨0.3%，连续三个月环比上涨；二线城市新建商品住宅销售价格环比由上月下降转为持平；三线城市新建商品住宅销售价格连续四个月环比降幅收窄。

　　同时，房地产市场回暖，也通过其产业链条长、带动效应强的特征，拉动上下游相关行业改善，特别是下游家具、建材等装饰装修行业的需求正在逐步释放。国家统计局数据显示，2024年12月建筑业业务活动预期指数比上月回升1.5个百分点，连续3个月回升；限额以上单位家具类商品零售额同比增长8.8%，连续4个月正增长；建筑及装潢材料类增长0.8%，连续两个月增长。

　　展望2025年，存量政策继续落地见效，增量政策正在落地过程中，包括城中村改造及货币化安置、收储存量土地和房屋、新型城镇化等，这不仅继续产生“降门槛、降成本、提预期”的效果，而且增量政策能在供给端消化库存、需求端创造源头活水，让市场继续保持活跃度。

　　从市场端来看，近期供需两端出现了新的积极变化：一是二手住房活跃度继续保持，在挂牌待售量下降的同时，带动“买一卖一”的改善型需求，市场循环较为畅通，未来城市更新提速将更加利好市场循环；二是各地加大“好房子”建设，有效供给牵引需求释放的效果开始显现。此外，2025年，随着房地产发展新模式渐次落地，商品房市场止跌回稳态势也将更加向好。