最近一段时间的楼市，可谓是风起云涌。

　　一切还要从9-10月份讲起。

　　当时正处所谓的“金九银十”，市场上一片看跌之声，开发商在降价促销，楼盘去化率也跌破了往年的平均水平。

　　令人想不到的是，河南三四线城市全面放开落户，宜昌8-9折购买“安转商”住房，宿州最高给予10万元购房补贴。

　　此外，南京六合区、天津滨海，也都纷纷对人才购房做出了小幅度宽松。

　　到了11月份，信号更多了。

　　同策研究院数据显示，11月，40家典型上市房企融资总额904.36亿元，环比上个月235.82亿元，大幅上涨283.49%。

　　此外，11月20日LPR报价，1年期LPR下调5bp至4.15%，5年期以上LPR也下调5bp至4.8%。

　　要知道，房贷利率挂钩的就是5年期LPR，这次下降5BP，是LPR新机制推出后的首次下降，颇具信号意义。

　　更“猛烈”的讯号是最近一段时间。

　　深圳、广州、成都、佛山，这些热点城市似乎不约而同的放松了购房门槛，虽然放松的幅度并不大，依然还有社保、个税、落户的限制，但比起前三个季度，调控的态度明显变“温和”了。

　　对购房者来说，该如何看待这些消息?

　　笔者认为，这些措施，相当于给房地产穿上了“铁布衫”，有了“金钟罩”，会起到“托市”的作用，房价并不会因此出现大幅反弹，小幅的微涨是有可能的，但不会重现今年3-5月份的“小阳春”行情。

　　这是由目前“因城施策”、“房住不炒”的框架所决定的。

　　第一，年底的经济会议已经明确定调。

　　房子是用来住的，这是房地产市场最基础的基调，任何城市要宽松，对要在这个框架内行动。

　　举个例子，2014年的时候，同样是放松调控，但各大城市都是以全面放开限购、限贷等措施为主，购房的门槛低，投机客的成本也很低。

　　对比现在，即便以上这些城市要放松，也仅仅是细枝末节的“退让”而已，市内非核心区域降低落户门槛，个税和社保缴纳时间减少，这些措施当然没什么问题，但是不要指望调控有大幅放松的可能性。

　　第二，央媒释放出了1条明确的“信息”。

　　12月初，《经济日报》就发文指出：近来各地微调楼市政策，是根据自身情况作出的决策。

　　当楼市有过快上涨趋势时，各地会进行相应的抑制。在出现大幅下降趋势时，各地也会出台配套措施，促进房地产市场保持稳定。保持房地产市场平稳，杜绝大起大落，是调控的目的所在。

　　简单来说：楼市是双向调节，大涨肯定不稳定，大跌也一样。

　　楼市穿上“铁布衫”的必要性，就在这里。

　　现在很多热点城市的购房者杠杆动辄都在60%以上，一旦房价大幅回落，影响的不止是有房族，而是千千万万个家庭和工作岗位。

　　反过来说，大涨当然也不行，居民收入是稳步的线性增长，而房价出现爆发性上涨，最终的结果就是购房者家庭入不敷出，影响整个城市的消费和活力。

　　因此，所谓“金钟罩”和“铁布衫”，一方面是给购房者以“托市”的信号，阻止房价快速滑落，另一方面，主要的“压制”手段依然存在，遏制投机同样必要。

　　照这样的形势发展下去，一直保持“微幅宽松”，10年后的房价还会降吗?

　　这种可能性是存在的，我们不妨参考业内专家的观点。

　　经济学家姜超此前曾指出，房价跌幅不超30%，是完全可以承受的结果。

　　但是，另一方面来看，过去4年经济总量的名义增速，每年都在10%左右，4年下来累计增幅达到40%，这意味着至少有40%的房价上涨应该是合理的。

　　所以，哪怕房价下跌，也不会跌回原点，姜超认为，跌30%左右应该是极致。

　　SOHO中国董事长潘石屹此前在中期财务数据发布会上讲道：我之前设想过，如果房价或者资产价格跌30%，我们还能活着，但有很多房地产公司就不存在了，如果跌50%，我们还能活着，但更多的房地产公司就不存在了”。

　　这两位都同时做出了“房价下跌30%”的合理情景假设，结合目前房地产市场的现状，虽然年底或2020年可能会出现短暂的“暖冬”或“小阳春”，但长期来看，很多城市的房价都是“稳中有降”的。

　　尤其是那些人口净流出、产业结构单一、难以吸引年轻人的城市，这些地方过去几年的涨幅动辄翻倍，10年这样的长周期内，房价回落30%很正常。

　　未来楼市如何运行，董明珠、曹德旺也频频“直抒己见”。

　　董明珠在2019中国企业家领袖年会上说：我们没有院士，但1.4万的研究人员，15个研究院，1000个实验室，很多项技术都是世界第一，给自己优秀的研发人员颁发证书，享受院士待遇。

　　她讲出这番话是有底气的，之前在接受采访时，董明珠就说过：我看一个员工如果一年给他15万的年薪，10年150万，20年300万。每年15万，员工也存不下来什么钱，但他成为了一个房奴，他每天焦心的就是我什么时候能把这房钱给还掉，他怎么可能愉快?他怎么会有幸福感?从我2012年当时推动一人一房，到今天推动两房一厅，人人都有，退休了就给你。

　　这番话讲了两个要点：1，制造业远比房地产有技术含量。2，针对普通刚需、员工的保障房，未来会大规模普及。

　　曹德旺今年9月份有次讲话称：“大量资金流入房地产，制造业当然被边缘化了，房企负债率甚至可以高到120%、130%，几乎是没钱还欠钱。有限责任公司就是要向社会负责，现在负债都超过百分之百了，它还用负什么责呢?我只希望房地产和制造业平等对待。”

　　这两位是大家熟知的“实业家”，站在他们的角度，我们才能看懂未来的楼市，对一个家庭来说，房子当然很重要，对一个成熟经济体而言，房地产当然有无可撼动的地位。

　　但是，对楼市自身而言，只有告别过去20年那样的高速增长，进入到小涨小跌、稳中有降、微幅波动的运行趋势中，才能走的更长久。
 

(责编：李霞)