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楼市穿上“铁布衫”?10年后房价会降吗,明珠、曹德旺直怼

    最近一段时间的楼市,可谓是风起云涌。

  一切还要从9-10月份讲起。

  当时正处所谓的“金九银十”,市场上一片看跌之声,开发商在降价促销,楼盘去化率也跌破了往年的平均水平。

  令人想不到的是,河南三四线城市全面放开落户,宜昌8-9折购买“安转商”住房,宿州最高给予10万元购房补贴。

  此外,南京六合区、天津滨海,也都纷纷对人才购房做出了小幅度宽松。

  到了11月份,信号更多了。

  同策研究院数据显示,11月,40家典型上市房企融资总额904.36亿元,环比上个月235.82亿元,大幅上涨283.49%。

  此外,11月20日LPR报价,1年期LPR下调5bp至4.15%,5年期以上LPR也下调5bp至4.8%。

  要知道,房贷利率挂钩的就是5年期LPR,这次下降5BP,是LPR新机制推出后的首次下降,颇具信号意义。

  更“猛烈”的讯号是最近一段时间。

  深圳、广州、成都、佛山,这些热点城市似乎不约而同的放松了购房门槛,虽然放松的幅度并不大,依然还有社保、个税、落户的限制,但比起前三个季度,调控的态度明显变“温和”了。

  对购房者来说,该如何看待这些消息?

  笔者认为,这些措施,相当于给房地产穿上了“铁布衫”,有了“金钟罩”,会起到“托市”的作用,房价并不会因此出现大幅反弹,小幅的微涨是有可能的,但不会重现今年3-5月份的“小阳春”行情。

  这是由目前“因城施策”、“房住不炒”的框架所决定的。

  第一,年底的经济会议已经明确定调。

  房子是用来住的,这是房地产市场最基础的基调,任何城市要宽松,对要在这个框架内行动。

  举个例子,2014年的时候,同样是放松调控,但各大城市都是以全面放开限购、限贷等措施为主,购房的门槛低,投机客的成本也很低。

  对比现在,即便以上这些城市要放松,也仅仅是细枝末节的“退让”而已,市内非核心区域降低落户门槛,个税和社保缴纳时间减少,这些措施当然没什么问题,但是不要指望调控有大幅放松的可能性。

  第二,央媒释放出了1条明确的“信息”。

  12月初,《经济日报》就发文指出:近来各地微调楼市政策,是根据自身情况作出的决策。

  当楼市有过快上涨趋势时,各地会进行相应的抑制。在出现大幅下降趋势时,各地也会出台配套措施,促进房地产市场保持稳定。保持房地产市场平稳,杜绝大起大落,是调控的目的所在。

  简单来说:楼市是双向调节,大涨肯定不稳定,大跌也一样。

  楼市穿上“铁布衫”的必要性,就在这里。

  现在很多热点城市的购房者杠杆动辄都在60%以上,一旦房价大幅回落,影响的不止是有房族,而是千千万万个家庭和工作岗位。

  反过来说,大涨当然也不行,居民收入是稳步的线性增长,而房价出现爆发性上涨,最终的结果就是购房者家庭入不敷出,影响整个城市的消费和活力。

  因此,所谓“金钟罩”和“铁布衫”,一方面是给购房者以“托市”的信号,阻止房价快速滑落,另一方面,主要的“压制”手段依然存在,遏制投机同样必要。

  照这样的形势发展下去,一直保持“微幅宽松”,10年后的房价还会降吗?

  这种可能性是存在的,我们不妨参考业内专家的观点。

  经济学家姜超此前曾指出,房价跌幅不超30%,是完全可以承受的结果。

  但是,另一方面来看,过去4年经济总量的名义增速,每年都在10%左右,4年下来累计增幅达到40%,这意味着至少有40%的房价上涨应该是合理的。

  所以,哪怕房价下跌,也不会跌回原点,姜超认为,跌30%左右应该是极致。

  SOHO中国董事长潘石屹此前在中期财务数据发布会上讲道:我之前设想过,如果房价或者资产价格跌30%,我们还能活着,但有很多房地产公司就不存在了,如果跌50%,我们还能活着,但更多的房地产公司就不存在了”。

  

  这两位都同时做出了“房价下跌30%”的合理情景假设,结合目前房地产市场的现状,虽然年底或2020年可能会出现短暂的“暖冬”或“小阳春”,但长期来看,很多城市的房价都是“稳中有降”的。

  尤其是那些人口净流出、产业结构单一、难以吸引年轻人的城市,这些地方过去几年的涨幅动辄翻倍,10年这样的长周期内,房价回落30%很正常。

  未来楼市如何运行,董明珠、曹德旺也频频“直抒己见”。

  董明珠在2019中国企业家领袖年会上说:我们没有院士,但1.4万的研究人员,15个研究院,1000个实验室,很多项技术都是世界第一,给自己优秀的研发人员颁发证书,享受院士待遇。

  

  她讲出这番话是有底气的,之前在接受采访时,董明珠就说过:我看一个员工如果一年给他15万的年薪,10年150万,20年300万。每年15万,员工也存不下来什么钱,但他成为了一个房奴,他每天焦心的就是我什么时候能把这房钱给还掉,他怎么可能愉快?他怎么会有幸福感?从我2012年当时推动一人一房,到今天推动两房一厅,人人都有,退休了就给你。

  这番话讲了两个要点:1,制造业远比房地产有技术含量。2,针对普通刚需、员工的保障房,未来会大规模普及。

  曹德旺今年9月份有次讲话称:“大量资金流入房地产,制造业当然被边缘化了,房企负债率甚至可以高到120%、130%,几乎是没钱还欠钱。有限责任公司就是要向社会负责,现在负债都超过百分之百了,它还用负什么责呢?我只希望房地产和制造业平等对待。”

  

  这两位是大家熟知的“实业家”,站在他们的角度,我们才能看懂未来的楼市,对一个家庭来说,房子当然很重要,对一个成熟经济体而言,房地产当然有无可撼动的地位。

  但是,对楼市自身而言,只有告别过去20年那样的高速增长,进入到小涨小跌、稳中有降、微幅波动的运行趋势中,才能走的更长久。
 

(责编:李霞)




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