【建设行业 报道】2016年4月7日(上海)——莱坊回顾2016年第一季度上海房地产市场情况，报告显示写字楼租金继续环比上涨2.3%;零售物业租金环比上涨0.7%至每天每平方米人民币55.7元。第一季度上海房地产投资市场录得两宗整栋交易。

　　甲级写字楼

　　第一季度，上海甲级写字楼市场仅有约10万平方米的新增写字楼供应。

　　第一季度上海写字楼新增供应同比减少67.8%，仅有两栋写字楼交付。其中，位于小陆家嘴区域的大华银行大厦竣工交付，为市场带来30,000平方米的新增供应;位于漕河泾的科创动力二期竣工交付，为市场带来约7万平方米的办公面积。展望第二季度，预计次级以及新兴商务区将有多栋写字楼竣工交付，新增供应预计达到400,000平方米。

　　第一季度，上海甲级写字楼租金环比上涨2.3%至每天每平方米人民币9.6元。

　　写字楼租金上涨的主要原因是业主方调高租金，同时来自国内金融机构和咨询服务行业的旺盛租赁需求也进一步推高租金。截至2015年末，在沪国内金融机构的数量约有1,000多家，占总体在沪金融机构数量的70%。金融机构尤其青睐小陆家嘴区域，其成为小陆家嘴的主力租户类型。律师事务所以及咨询企业则偏好租赁南京西路及淮海中路沿线的写字楼，活跃的租赁活动为租金上涨的原因之一。

　　甲级写字楼平均空置率第一季度环比下降0.6个百分点至4.2%。

　　来自新兴商务区的旺盛租赁需求使整体市场空置率持续保持在较低水平。第一季度，新兴商务区写字楼净吸纳面积达到15万平方米，较上一季度增长一倍。

　　预计跨国公司的搬迁将在短期内触发核心商务区空置面积增加。

　　公司搬离核心商务区产生的空置面积预计将给甲级写字楼的租赁业务带来挑战。位置好、租金相对较低的写字楼空置面积比较容易被吸纳。例如，第一季度世纪商贸广场在WPP搬离之后，有两个楼面被某律师事务所租用。然而，在经济环境并不明朗的背景下，租金高企的超甲级写字楼空置面积或将需要更长时间被吸纳。受全球经济不景气及国内房地产行业发展速度放缓的影响，建筑咨询公司艾奕康已计划在第二季度从目前的会德丰广场搬离至合生国际广场，而默沙东制药已从越洋广场迁至漕河泾园区。

　　联合办公模式继续受市场追捧，美国WeWork落户上海

　　政府扶持小微企业的力度不断加大，来自国外的联合办公模式也在国内掀起热潮。联合办公模式的低租金和弹性租赁方式可以满足初创企业对于办公租赁的需求。国内联合办公市场的活跃也吸引了国外成熟品牌的入驻。美国联合办公鼻祖WeWork在静安区开设了第一家联合办公门店，租用了WE创意园的两个楼面，共约3,000平方米的办公面积，未来几年其还将在上海开设两家门店，以满足大量创业者对于办公空间的需求。与此同时，国内较有影响力的众创空间氪空间也在杨浦区租用了1,000平方米的办公面积。

　　下半年核心商务区租金升幅或将放缓。

　　2016年写字楼市场上将有200多万平方米的新增供应面积，巨大的新增供应将对租金上涨造成压力。不仅如此，多家跨国企业计划在年内从现有的核心商务区写字楼搬离，同时核心商务区空置率上升也会导致市场租金在未来半年升势放缓。

　　零售商铺

　　第一季度，上海零售市场较为平静，主要商圈未有新商场开业，零售需求略有回暖。

　　第一季度，包括上海悠方购物公园、和平莱茵广场在内的多家原定于第一季度开业的商场都推迟至第二季度开业，这些商场多位于远郊地区，工期延迟和招商困难是项目延迟开业的主要原因。由于近年来实体零售遭受电商冲击，而非核心地段的购物中心供应又迅速增加，导致新开业的购物中心空置率也往往维持在较高水平，例如2015年12月份新开的位于杨浦区五角场的合生汇目前空置率约为70%，而同期新开的协信生活广场在刚开业的时候空置率也偏高。

　　第一季度，“假日消费”成为拉动零售消费的主力。元旦、春节、元宵节、情人节、妇女节等节日接踵而至，激发消费者们的购物热情。

　　“节日效应”加之传统实体零售业的转型使实体商业在第一季度的表现有所回暖。据统计，355家大中型商业企业在春节期间(1月31日至2月13日)共实现营业额人民币90亿元，同比增长8.2%。从商圈来看，南京东路、南京西路、中山公园、五角场等主要商圈的销售额均实现了同比增长。从行政区来看，长宁、闸北、杨浦等中心城区的商业企业销售额增速达到两位数。其中，新开业的百盛优客人气火爆，带动长宁区以20.2%的增速占据中心城区首位。

　　第一季度，由于新开业商场的高空置率以及一些零售品牌关闭店铺，上海商场的整体空置率环比上升1.8个百分点至8.8%。

　　第一季度，主要商圈平均租金环比微涨0.7%至每天每平方米人民币55.7元。首层租金环比上涨的购物中心有：静安区的818广场、浦东的上海国金中心商场和正大广场，环比涨幅约为3%-5%。目前首层租金最贵的购物中心是黄浦区的来福士广场和徐汇区的港汇广场，首层租金高达每天每平方米人民币95元。其次是位于静安区的恒隆广场，首层租金约为每天每平方米人民币90元。第一季度，核心商圈的购物中心首层租金环比微涨0.7%至每天每平方米人民币60.5元 ，而非核心商圈的购物中心首层租金则保持平稳，为每天每平方米29元。

　　第一季度，主流奢侈品牌在扩张战略方面持谨慎态度，在中国关闭店铺并调整升级现有店铺是今年主要发展策略。

　　第一季度，法国奢侈品牌路易威登正式关闭了位于上海力宝广场的门店，这是路易威登首度在上海关店，主要原因是业绩不佳和租约到期。2015年年底，奢侈品牌古驰也关闭了其在益丰外滩源店的门店。尽管奢侈品牌的扩张有所放缓，但一批有特色的设计品牌店则陆续在上海开店。例如，今年3月，丹麦设计品牌 HAY在静安区延平路 上的“静安 WE ”空间开设其在上海的第二家店，经营面积为400 平方米。这是HAY在中国的第三家，也是其在欧洲之外的第四家直营店。无独有偶，设计品牌集合店WONDULLFULL DEPT也选择在3月份开始试营业，该店选址静安区南京西路，面积约400平方米。

　　展望2016年第二季度，主要商圈仍存在新供不足的问题，计划在第二季度开业的商场均位于较偏远的区域。

　　第二季度将有四家购物中心计划开业，新开业面积将达到350,000平方米。未来一年，主要商圈的零售租金将继续稳步上升，同比涨幅预计在5%-6%左右。空置率将略有下降至7%-8%的水平。随着迪士尼乐园的开业，旅游业的兴旺将带动上海的实体零售逐步回暖。特色书店钟书阁将入驻静安区芮欧百货，这是钟书阁首次入驻上海核心商圈。内衣品牌“维多利亚的秘密”也计划在上海开设第二家门店。运动品牌耐克和新百伦在今年也有积极的开店计划。

　　投资市场

　　第一季度，上海房地产投资市场录得两宗整栋交易。

　　第一季度，位于淮海中路的爱美高大厦以人民币13亿元售予瑞力投资基金。核心商务区的写字楼由于其较低的市场空置率以及持续增长的租金收入成为基金公司以及开发商青睐的资产类别。融创中国则以人民币40.3亿元的价格购得浦东南郊的两个住宅项目，共计53,756平方米。

 

（责编：李梦）