【建设行业 报道】2016年1月11日(上海)──莱坊回顾2015年第四季度上海房地产市场情况，报告显示写字楼租金继续环比微涨0.6%;零售物业租金不变，保持 在每天每平方米人民币55.3元;上海一手豪宅市场新增供应约为80万平方米，同比大涨440%，环比上涨204%。2015年上海房地产投资市场全年总成交金额达人民币571亿元，较去年同期大涨98%。

　　甲级写字楼

　　 第四季度，上海新增甲级写字楼供应约为68万平方米。

　　上海中心的交付为小陆家嘴区域带来约20万平方米的新增写字楼供应。在次级商务区上海火车站区域，嘉里不夜城三期——企业中心于第四季度竣工交付，带来约14万平方米的写字楼面积。

　　第四季度写字楼需求较为旺盛，平均租金略有上升。

　　全市写字楼平均空置率环比下降0.4个百分点至4.8%。而写字楼租金环比微涨0.6%至每天每平方米人民币9.4元。中央商务区甲级写字楼依旧受到服务业企业的青睐。第四季度，位于新天地的企业天地第三期竣工交付，该项目的平均租金上涨至每天每平方米人民币13.5元，较第二季度上涨12.5%。受此影响，黄浦区甲级写字楼平均租金环比上涨1.1%至每天每平方米人民币9.6元。小陆家嘴区域内甲级写字楼第四季度涨幅放缓，环比上涨0.6%至每天每平方米人民币12.4元。

　　写字楼散售价格持续高企。

　　写字楼整售市场十分活跃，写字楼散售市场价格也随之上升，第四季度，写字楼散售价格环比上涨3.9%至每平方米人民币58,188元。

　　联合办公模式迅速发展，成为流行新趋势。

　　目前，联合办公场地以低于市价的写字楼租金以及灵活的出租方式吸引初创公司。联合办公比传统办公场所更加注重长期发展，在经过一段时间的发展后，初创企业的团队规模、承付能力都会发生很大变化，因而对于写字楼的需求也会随之增加。未来，设立更多的联合办公空间将成为另一种选择，以消化新兴商务区巨大的甲级写字楼供应。

　　新静安区未来写字楼市场将受益于静安、闸北两区合并。

　　11月4日，静安闸北合并正式落地，合并使得政府行政资源的配置得以优化。一方面原静安区可以把中低端产业转移出去，填补闸北空置的写字楼，同时并区后的闸北可以获得更多财政支持。合并后的大区整合度将明显提升，因此莱坊对于新静安区写字楼市场的未来前景表示乐观。

　　地铁12、13号线的开通促使沿线商务区写字楼租金上涨。

　　漕河泾、北外滩与金桥过去都只有单条地铁经过，地铁12号线的全线贯通将提高这些商务区的可达性，并丰富租户的行业类型。同时，市中心的南京西路与淮海中路通过新建的13号线二期工程连接起来，这将有助于浦西两大中央商务区之间的资源互通。

　　展望未来，由于2015年部分项目竣工时间推迟，2016年将有近200万平方米的新增甲级写字楼供应投入市场。

　　在2016年外滩金融中心推出后，外滩地区将会成为黄浦区又一活跃的写字楼板块。上海科创中心的建设将增加写字楼需求，有助于新增写字楼供应的吸纳。受到大量新增供应的影响，未来一年写字楼租金增长幅度将放缓，预计核心商务区写字楼租金明年全年涨幅为3%至4%，非核心商务区全年租金涨幅为1%至2%。

　　零售商铺

　　上海零售市场表现平稳，第四季度有多个购物中心集中开业。受传统节日和“双十一”、“双十二”等网络购物节的影响，消费者网购物热情较为高涨，带动了整体市场的零售氛围。

　　第四季度，上海新开购物中心面积约为747,687平方米，环比上涨60.6%。内环内新开购物中心包括瑞安房地产旗下的湖滨道购物中心(57,000平方米)、位于原闸北区的大悦城二期项目(70,000平方米)以及杨浦区的紫荆广场(73,000平方米)。位于内环外的新开业商场则包括杨浦区的合生汇(166,000平方米)、闵行的上海龙盛国际商业广场(60,000平方米)、原闸北区的协信中环星光时代广场(90,000平方米)、宝山的绿地缤纷城(50,000平方米)和宝龙广场(28,000平方米)、浦东的亿丰时代广场(55,000平方米)及奉贤的宝龙广场(53,000平方米)。另外改造转型后重新开业的项目有百盛优客城市广场(原百盛天山店)，该项目由马来西亚百盛商业集团和韩国衣恋集团联合打造。

　　第四季度的零售消费市场较为活跃，除了有中国的传统节日国庆节、海外舶来的圣诞节，还有促销力度很大的网购购物节例如“双十一”、“双十二”等。

　　国庆期间，上海共接待游客881.75万人次，同比持平。受天气等因素影响，传统旅游景点游览人数同比下降近三成，旅游收入为79.52亿元，同比下降3.7%。不过，从商业统计数据来看，427家大中型商业企业共实现营业额133.8亿元，同比增长10.3%。2015年天猫“双十一”交易额达人民币912亿元，较2014年的交易总额人民币571亿元上涨近60%。在“双十一”的城市消费能力排行中，上海位列第四。

　　2015年第四季度，主要商圈首层平均租金环比保持不变，维持在每天每平方米人民币55.3元。

　　第四季度，由于部分购物中心成交活跃，新签租金水平高于之前水平，因此推高了整体购物中心的平均租金环比上涨1.3%至每天每平方米人民币60.2元。其中，首层租金环比上涨的购物中心有静安区的晶品购物中心、黄浦区的来福士广场、浦东嘉里城和普陀区的悦达889广场，环比涨幅约在5%-8%左右。由于近年来奢侈品销售一直不景气，受奢侈品关店潮的影响，第四季度主要商圈街铺的平均租金继续下跌，环比下跌1.6%至每天每平方米人民币50.4元。第四季度，购物中心整体空置率环比下降0.6个百分点至7.0%。

　　第四季度，数家零售品牌在上海主要商圈开设大面积的单品牌旗舰店，带旺周边零售氛围。

　　2015年11月25日，韩国美妆品牌悦诗风吟在南京东路和河南中路路口的宏伊国际广场开设全球最大旗舰店，该旗舰店共三层，总面积为822平方米。这家旗舰店亦是目前为止中国最大的单一化妆品牌旗舰店，拥有全国首家悦诗风吟咖啡店Green Cafe。12月12日，全球最大的无印良品旗舰店在淮海中路的东方商厦内开业，整店共计三层，营业面积约为3,438平方米。该新旗舰店引入无印良品第一次在上海开设的餐厅Café & Meal MUJI以及国内首家无印良品书店(MUJI BOOKS)。在长宁区，百盛优客城市广场于12月19日正式开业，这是百盛商业集团和衣恋集团联手打造的中国市场首家城市生活广场。该店店址原为长宁区天山百盛百货。百盛优客城市广场的营业面积为45,687平方米，衣恋集团旗下的SPAO、Mixxo、Shoopen、NC Picks 以及部分餐饮品牌均已入驻。

　　展望2016年，我们预计上海的零售商铺供应市场将保持活跃，在奢侈品方面的消费进一步收缩，对于中高档消费品的需求保持稳定。

　　未来一年商场供应量仍处于高位，约有超过25个商场计划开业，总新增供应量超过200万平方米。宝山区的宝乐汇生活时尚中心(100,000平方米)和闵行区的上海怡丰城(120,000平方米)预计将在2016年开业。未来一年上海主要商圈的街铺租金将下跌10%-15%，而购物中心的租金将保持稳定，街铺与购物中心之间的租金差距将进一步拉大。

　　豪宅

　　市场利好政策持续出台，信贷利率再降0.25个百分点。

　　2015年10月，央行在年内第五次降息降准，金融机构五年期贷款基准利率下调0.25个百分点至4.9%。同时存款准备金率再次降低0.5个百分点。第四季度出台的关于公积金异地提取贷款政策不仅拓宽了购房者在异地置业时的融资渠道，而且大大降低了购房者的购房成本。对于缓解目前三、四线住宅市场高库存的局面起到一定作用，购房者入市的意愿也因此有所增加。

　　开发商对于楼市发展持乐观态度，在第四季度纷纷加大项目推入力度。

　　第四季度，上海一手豪宅市场新增供应约为80万平方米，同比大涨440%，环比上涨204%，是近两年新增供应最多的一个季度。位于传统豪宅区域新天地板块的翠湖天地及淡水湾花园均在第四季度加推新一期项目，分别有183套及108套精装公寓入市。静安区曹家渡板块在12月份推出了金融街地产首个上海豪宅项目——金融街融御，总计84套精装公寓，平均售价超过每平方米人民币9万元。

　　信贷政策宽松、市场供应充足，促成第四季度豪宅交易量大涨。

　　按揭利率持续降低惠及上海豪宅市场，刚性置业及改善需求大量释放，使得第四季度上海豪宅市场交易量较上季度大幅增加38.5万平方米，环比上涨61%。第四季度单价在每平方米人民币10万元以上的豪宅交易量突破6万平方米至66,144平方米，环比大涨68%。多个第四季度新入市的项目取得不错的销售业绩，成为提升第四季度豪宅交易量的主因。作为高预算购房者的首选，市中心豪宅第四季度成交10.3万平方米，占总交易量的27%。

　　豪宅市场交投活跃，推高平均价格至每平方米人民币86,049元，同比大涨14%。

　　第四季度，受惠于新项目的良好表现，使得豪宅市场价格继续保持上涨。第四季开盘的位于苏河湾的中粮天悦壹号以及浦东的铂悦滨江分别取得了74%和58%的销售率，成交价格分别在每平方米人民币92,000元和94,000元。市中心的豪宅公寓项目仍然深受投资者的青睐，第四季度静安区豪宅价格环比涨幅为3.4%，涨幅高于豪宅平均水平。

　　2016年上海豪宅市场仍然面临去库存压力。

　　虽然2015年豪宅市场表现优异，但由于近年来豪宅以大户型为主，2015年供应量也较大，因此豪宅存量有所增加。2015年豪宅新供达到约134万平方米，同比大涨145%。此外，2015年上海的住宅土地市场频繁出现地王，代表未来豪宅供应会越来越多。因此，2016年豪宅市场仍然以去化新增供应及过往存量为主导。我们预计未来12个月豪宅价格将继续有5%的上涨空间。由于春节前后均为市场淡季，2016年第一季度的豪宅市场交易量将有所下降，平均售价将保持平稳。瑞安地产开发的瑞虹新城怡庭将会在第一季度加推352套公寓，预计售价超过每平方米人民币8万元。

　　投资市场

　　2015年上海房地产投资市场全年总成交金额达人民币571亿元，较2014年大涨98%。

　　第四季度，上海房地产投资市场交易持续活跃，总计录得六宗大宗交易，总成交金额约为人民币277亿元，环比上涨52%，其中大部分买家为境内投资者。位于新天地的企业天地继一期和二期在第三季度被香港领展收购后，李锦记和万科联合体又在第四季度以总价人民币57亿元收购了三期写字楼。

　　具体成交举例如下：

　　项目建筑面积

　　(平方米)买家成交总价

　　(人民币亿元)

　　上海船厂2E5-1地块两栋写字楼258,300中国人寿、中国工商银行156.1

　　企业天地三期87,000李锦记万科联合体57

　　东亚银行大厦(部分)41,000亚腾资产管理有限公司27

　　万宝国际广场31,800凯雷集团14.7

　　818广场20,661上海城利房地产10.1

　　柏华丽服务式公寓36,089高和资本12

　　资料来源：莱坊研究部

 

（责编：李梦）