【建设行业信息网 报道】2015 年 4 月 9日 (上海) – 全球私营房地产顾问服务公司莱坊回顾2015年第一季度上海房地产市场情况，显示写字楼租赁市场活跃度不高;零售商铺市场空置率持续上升;住宅市场有利好的宽松政策出台;投资市场写字楼整幢成交单价被不断刷新。

　　甲级写字楼

　　上海环贸广场二座第一季度竣工交付

　　今年第一季度共有303,000平方米的新增甲级写字楼竣工交付，环比增长20.9%，其中位于淮海中路的上海环贸广场二期竣工交付，为市场新增约60,000平方米甲级写字楼面积，成为近半年来市中心区域唯一的甲级写字楼新供。

　　受到春节假期影响，写字楼市场活跃度不高。

　　前两季度集中在新兴商务区的大量新增供应拉低了2015年第一季度的整体市场租金，上海甲级写字楼平均租金环比微跌0.5%至每天每平方米人民币8.9元。此外，新兴商务区新落成的写字楼推高了整体市场空置率，空置率环比上升了1.6个百分点至4.6%。在租户需求方面，第一季度有一外资工程咨询公司租赁了长宁区虹桥南丰城三个整层共5,000平方米的面积。

　　主要商务区几乎满租，浦东甲级写字楼租金连续走高。

　　浦东甲级写字楼整体租金在经历了连续一年的上涨后，第一季度继续保持升势，环比上涨1.7%，同比上涨7.9%，至每天每平方米人民币9.9元。预计第二季度上海中心的推出，可以缓解小陆家嘴区域的供应紧张，但同时也会进一步推高该区域的租金水平。

　　随着新兴商务区供应的增加，聚集效应初步显现。

　　近六个月以来，新兴商务区已有超过500,000平方米的新增甲级写字楼供应。第一季度，位于浦东金桥的东方万国企业中心的全面推出为市场带来了180,000平方米的新增供应。位于杨浦区的创智坊在第一季度新推出四期三栋总计53,000平方米的写字楼。大体量项目在新兴商务区的推出将吸引更多租户入驻，聚集效应也将逐步显现。

　　预计未来市中心区域写字楼供应有限，办公地点多元化将成为主流趋势。

　　预计2015年将会有大量新增供应集中在新兴商务区，良好的办公环境以及清晰的产业规划使更多的租户选择新兴商务区。然而，由于地理位置的限制，新兴商务区的甲级写字楼租金普遍偏低，受此影响，未来一年内上海甲级写字楼整体租金将会持续走低，但诸如小陆家嘴、南京西路等核心中央商务区由于供应有限，租金仍将保持稳定。

　　零售商铺

　　第一季度，零售物业供应持续，市中心和郊县地区都有新商场开业。

　　新开业的商场包括位于南京东路商圈的新世界大丸百货和浦东首家奥特莱斯——佛罗伦萨小镇，共为市场带来186,000平方米的新增零售面积。

　　上海零售市场处于调整期，部分零售商放缓开店计划，对店铺的需求持续疲软。

　　2015年2月，由于业绩不佳，优衣库中国关闭了其位于上海曹安公路的首家自驾购店。3月，英国马莎百货宣布在2015年8月前将关闭其在上海江桥万达广场的门店，同时宣布关闭的还包括其分别位于常州、温州和无锡的四家店。淮海路上的我丽王国百货也于3月20日停止营业。 此外，一些商场因“业态过时”被迫关闭，例如位于徐家汇的太平洋数码二期在营业14年以后宣布在年内将被拆除，标志着上海的“数码城”时代或将一去不复返。

　　由于业态单一，加上受到电商冲击，大型百货商场转型购物中心已成为趋势。

　　目前市场上面积在两、三万平方米左右的中小型百货都纷纷向购物中心转型。新天地商业公司表示在太平洋百货淮海店的租约到期后可能将其物业收回，开设自己的购物中心;淮海中路上的东方商厦目前也正在进行新一轮的调整及招商，可能会由百货业态转型为购物中心。

　　第一季度，主要商圈平均租金环比下跌2.1%至每天每平方米人民币57元。

　　不少购物中心正在进行品牌调整，旨在提高餐饮娱乐比例，这是导致租金出现小幅下降的主要原因之一。整体购物中心空置率继续上升，环比上涨1个百分点至7.4%。利通广场(原中信泰富申虹广场)目前一至三层楼面及地下两层空置率超过90%。位于南京东路的悦荟广场(原353广场)目前三至五层的空置率约为60%。

　　未来一年，零售商铺市场供应巨大而需求相对疲软，上海的整体零售租金面临下行压力，空置率继续上升。但部分运营良好的购物中心不会受到影响，租金仍将保持坚挺。

　　2015年第二季度，位于长宁区水城路的星空购物广场计划试营业，总商业体量约为6万平方米。

　　豪宅

　　豪宅租赁市场需求减弱，市场活动表现平静。

　　第一季度，受欧美制造企业外迁以及国内经济放缓的影响，跨国企业外派来沪人员数量减少，致使上海豪宅租赁市场租金较2014年第四季度基本持平，约为每月每平方米人民币182.2元。而整体出租率受到市区高档酒店式公寓出租率下滑的影响，环比下跌0.3个百分点至93.4%。

　　住宅销售市场利好政策频出，或将消弭市场观望情绪。

　　面对购房需求减弱可能带来的住宅高库存风险，政府在第一季度再出台多项刺激政策。其中，二套房首付比例由之前60%降至40%，普通住房营业税免征也由之前的满五年减至两年，此轮宽松政策的力度超出市场预期。我们认为对于刚性需求以及改善需求的购房者而言，2015年政策层面将十分宽松。

　　市场信心恢复，开发商积极推盘。

　　第一季度，豪宅市场新增供应约为10万平方米，与2014年第四季度相比下滑30%，但与去年同期相比基本持平。第一季度，豪宅市场有一新项目入市——位于淮海西路的淮海名邸推出37套高档公寓，共计11,000平方米。展望第二季度，闸北区的豪宅项目大宁金茂府计划开盘销售，这将是方兴地产在全国的第五座金茂府。

　　第一季度上海豪宅市场表现活跃，交易量同比上涨83%至超过6万平方米。

　　虽然受传统春节假期的影响，第一季度豪宅交易量环比下降40%，不过降息所释放的货币宽松政策信号使得购房者信心逐渐恢复，促成第一季度上海豪宅交易量达到60,530平方米，与2014年同期相比增长83%。而成交价格也较2014年第四季度环比上涨了3.7%至每平方米人民币78,177元。第一季度新入市的高档公寓项目取得良好的销售业绩，新开盘的豪宅项目淮海名邸度已经售出30%，平均售价在每平方米人民币89,000元。

　　展望未来，楼市行政化淡出，或将促成市场置业需求进一步释放。

　　随着信贷宽松化以及楼市政策层面的放松给予市场内置业者积极的入场信号，我们预计第二季度以后，上海豪宅市场的置业需求将进一步的释放，刚性需求以及改善需求将成为豪宅市场的主要购买力，市场将会迎来量价齐升的一轮新走势。我们预计第二季度豪宅平均售价将有2%-3%的涨幅，而未来一年豪宅价格将会上涨8%左右。

　　投资市场

　　第一季度，上海写字楼整栋交易的成交单价高企，达每平方米人民币90,000元。

　　今年1月6日，幸福控股向上海银汇房产购买公平路18号上海国际航运服务中心内的整栋写字楼物业，总价人民币15.66亿元，折合楼板价每平方米人民币95,800元。2月12日，新加坡腾飞集团旗下私募基金收购一商务园项目。该项目位于浦东张江高科技园区内，总建筑面积超过700,000平方米，收购后更名为腾飞莲花商务园。此外，瑞安房地产拟以12亿美元出售旗下上海新天地企业天地一期项目，折合楼板价约为每平方米人民币90,000元。若交易达成，将成为上海历年最大宗写字楼整幢交易。
 

（责编：李梦）