“那一年的拐点论，让我意识到，我的影响力比我想象的要大，我的影响力和万科[简介 最新动态]的影响力是联系在一起的。如果说原来我只是认为，我的言行是我的言行、万科的言行是万科的言行，但是2008年以后，我明白我必须对社会有所担当”。历经2008年“拐点论”后，王石曾写下如此一段话。

　　当下的房地产市场与2008年惊人相似，更为巧合的是，此前万科高层对市场“泼凉水”的表态，同样引起了市场的轩然大波。

　　万科高管称，“我感受到了一丝凉意，对于有些城市来说，这一轮房地产非政策性调控的萧条，有可能会带来这个城市房地产长时间处在难以反弹的局面，有可能长时间就会这样一直下去”。

　　虽然其悲凉色彩最终被郁亮以“忧患意识被误读为看空行业”圆场，但纵观目前市场成交情况，市场正处于下行状态确是不争事实。

　　以五一黄金周四个一线城市为例，因推出零首付等大幅度降价促销措施，广州3天签约404套，虽然同比去年上涨6.88%，但全市均价1.401万元/平米，同比下降7.9%;而北京、深圳等楼市成交大幅缩水，其中，深圳更是出现5月1日当天仅成交1套的情况。

　　同时，五一小长假前两天，北京楼市成交131套，同比环比均明显下调。据相关机构统计数据显示，今年五一期间，北京新房、二手房市场交易冷淡，与去年五一期间的成交量比，下降幅度都在8成左右。且从历史交易水平看，今年五一三天的一、二手成交总量成为2009年以来最低值。

　　万科需过“大坎”

　　“万科是规模企业，在各地都有大量的项目，在调控背景下，只要市场有任何的风吹草动，对万科的影响无疑是最大的，由此万科的销售压力自然也更大”，对于新一轮的市场下滑，相关专业人士分析如此指出。

　　虽然杭州等城市早已传出万科降价促销的消息，但从目前情况来看，在银行贷款、政策收紧、市场观望情绪严重等负面因素下，行业老大万科也存在诸多需要跨越的大坎。

　　日前，副总裁毛大庆一番言论，则不难看出万科目前急需跨越的一道坎，就是如何在市场的刚需与豪宅夹缝中找到一条适合自己走的小道。

　　毛大庆以北京为例指，市场还在，需求也还挺多，但土地价格上涨过快，透支了市场价格上涨的空间;再加上银行贷款，限购、限贷政策的收紧，使得市场悲观情绪严重。

　　同时，大量自住型商品房的供应，也吸纳了一批刚需的买主，导致了刚需盘的销售疲软，剥夺了以刚需产品为主的房企的发展空间。

　　而另一个复杂的扰动因子则是，“反腐败对开发高端楼盘的开发商影响很大，反腐败对于高端盘的影响，不是少了一批腐败官员，而是一批跟这个事直接或间接相连的包括产业、人、以及一批人对于持有高端楼盘的疑惑心理”，而这也让做豪宅的企业面临难题。

　　显然，在市场刚需产品销售疲软，豪宅难做的夹缝中，如何在二者间找到适合自己的房企小道已是当务之急。

　　对此相关分析师认为，小股操盘模式或许就是万科有预见性的抉择之一。“通过更少的投资获得更高的回报，这是万科寻求新的盈利点的方式之一”。

　　这一点在万科最新公布的信息中有所体现，在4月新获得项目中，最低仅占上海青浦赵巷项目10%的权益。

　　目前，除北京一线城市外，毛大庆对市场谈话中也提及了包括沈阳等二、三线城市在内的现状，由于土地供应过多，带来了对未来市场去化能力或销售能力的透支。

　　根据观点地产新媒体对包括沈阳等城市在内的二三线市场调研，万科目前销售遇阻，销售压力很大。

　　数据显示，目前万科除在一些城市面临销售压力外，今年万科的可售货量仍在递增。数据显示，2013年万科实现开工面积2131万平方米，竣工面积1303万平方米，较2012年分别增长48.7%和33.1%。其中，下半年的开、竣工面积分别占全年的56.9%和66.9%。

　　而今年一季度万科的竣工面积仅占全年计划竣工面积的6.6%。因此在万科2013年开工项目中，有一半将会在今年下半年及以后竣工，待入市货值巨大。

　　房企们的“小道”

　　在市场及销售双重压力下，万科面临的大坎将如何度过，或将考验着万科管理层的能力。

　　而作为行业的标杆企业，万科的动向也总是受到行业的高度关注，也被更多同行看做是市场信号，因此在万科都存在“忧患意识”的当下，其他企业自然警惕性更高。

　　从今年五一期间的楼市促销来看，促销力度逐渐加大。其中，广州的时代地产、雅居乐[简介最新动态]、敏捷等开发商甚至推出“垫首付”甚至“零首付”招揽购房者。据悉，早前雅居乐旗下6大旅游地产项目，全线推出7.8折优惠。

　　不过，在楼市不景气背景下，以加大促销力度获取市场腾挪空间。相关分析认为，这些策略短期来看，确实对拉升楼市成交有作用，但长期来看作用或不明显。

　　因此在市场主流刚需产品之下，以融创为代表的另外一部分房企选择的则是继续坚持以改善型产品为主的策略。

　　早前，孙宏斌曾以北京为例指出，“北京现在一年的供应量大概在1000万平方米，包括30%的商品房，30%的限价房，40%的自住商品房，所以实际上真正商[简介 最新动态]品房只有30%，而过去30%的商品房里面开发商大幅度做的是刚需产品。基于供求关系，刚需市场可能会出问题，改善型的项目需求会更大”。

　　因此，孙宏斌坦言融创不会转型，会坚持高端路线，但其自信表态的背后却仍是以往低价抄地所带来的腾挪空间，“大家都想往一线城市转，但地已经贵了，不过我们已经有很多低价获得的项目”。

　　或如孙宏斌心意，最新数据显示，截至4月29日，在北京33个推盘项目中，售价在40000元/平米以上的中高端住宅及别墅项目高达13个，占比近1/3，成为今年前4个月市场份额占比最多的一个月，且价格受高地价压力，中高端项目的开盘价格与上期开盘相比普遍上扬，平均涨幅为17%。

　　不过，对于北京豪宅价格上涨，相关机构表示，现在开发商都加快了入市的节奏，同时对于房价的预期比较高，纷纷涨价。但是房价涨得太猛，总会触及到短期内的天花板，这也是在透支未来的预期。

　　此外，也并不是所有城市豪宅都有热度。据仲量联行近日发布第一季度广州市场回顾，统计显示，豪宅第一季度询盘量和成交量均有所下降。

　　仲量联行指出，今年第一季度，发展商推盘更谨慎，伴随着新推盘的减少，广州一手豪宅市场成交量低迷，与去年第四季度基本持平，总计215套。报告预计，今年全年豪宅市场竣工量为4300套，远超去年全年竣工量的526套，开发商销售压力上升。

　　同样，另一主流房企恒大以几乎不赚钱的方式，多次高溢价在北京获取自住型商品房的做法，亦被分析认为，这也不失为在行业逐渐向负流动下，为自己找到的一条适合的小道。

　　据不完全统计，自2013年7月首次进京以来，恒大共耗资189.45亿元斩获5宗地块，土地面积超98万平方米，总建筑面积超130万平方米。

　　其中，三宗地块为配建公租房地块，两宗为配建限价商品住房、自住型商品房地块。

　　对于恒大的行为，分析指出，在新一届政府的房地产调控思路中，市场与保障的双轨制思路得到强化，增加中小套型自住房的供应也是大势所趋。对恒大这类全国性大型房企而言，进行自住房的开发将成为其生存之道。

　　市场正在发生着变化，而万科、恒大、融创、远洋、龙湖等市场主流房企也在纷纷调整着自己的策略。

　　龙湖吴亚军之前就于2013年度业绩会上表态，未来龙湖采取的是近城区，控规模的策略，更关注拿小规模的地，更近城区的地，或者更多做一些刚需盘加快周转。

　　远洋掌门人李明则透露，2014年远洋最重要的事情就是提高周转率。除了销售的产品类型有所不同之外，远洋在去化快的地区将做大概幅度为5%的让利。

 

（责任编辑：刘静）