按照现在的情况，从资金面来看，整个按揭贷款比较紧一点，开发贷款还是可以的。唯一的是多了一些其他的贷款，包括信托贷款这些，这个比例会稍稍比开发贷款高一点。

　　观点地产网 见习编辑 赵思茵 3月19日，中骏置业控股有限公司在香港召开2013全年业绩发布会。中骏置业董事长黄朝阳于会上宣布，该公司2014年合同销售目标确定为140亿元，较2013年全年业绩108.2亿同比增长约30%。出席当天业绩发会的还有中骏置业执行董事李维、及财务总监李少波。

　　为了达到销售金额30%的增长，中骏2014年预计将推出10个新盘，同时还有11个已入市的楼盘在售。全年将以较为均衡的节奏推盘，但主要以二、三季度为重点推盘节点。

　　目前，中骏置业已进入北京、上海、深圳等一线城市，未来北京、上海的新项目将会成为重点，还将继续扩大来自福建省以外的合同销售金额贡献占比。另据管理层透露，中骏上海项目预计将于2015年一季度入市。

　　“2014年新的楼盘大概有100万平方米，所有加起来应该是230万平方米可售面积。假设一万元一平方米，有230亿的可售资源。其管理层如此说到。

　　同时，其还表示，2014年中骏置业拿地支出预算为40-50亿元，还是考虑以住宅为主。2013年中骏置业的土地总代价约为72.1亿元，共新增8幅地块，总规划建筑面积约201万平方米。截至2013年底，中骏置业土地储备总规划建筑面积合计约955万平方米。

　　为了让公司有较快的发展，中骏置业和其它公司一样，也不排除会和其它企业合作。但是，中骏强调，会保证绝对的操盘权利。

　　债务方面，2014年中骏置业将有25亿元债务到期，预计将以借新还旧的方式偿还。

　　以下为中骏置业2013全年业绩会现场问答实录：

　　现场提问：去年的合约销售增长不错，今年目标是多少?会通过什么样的销售手段或者策略达到140亿的销售?

　　管理层：今年合约销售额是140亿，预期明年会往200亿努力，合约销售额过去几年的增长速度都是30%到35%。

　　现在中骏在开发的面积比较大，按照现有的销售项目来看，要达成这个目标还是比较可靠的。2014年新的楼盘大概有100万平方米，所有加起来应该是230万平方米可售面积。假设一万元一平方米，有230亿的可售资源。

　　今年除了福建以外，还有三个盘，分别在深圳、北京的燕郊以及江西南昌。这三个项目推出来，对销售业绩也会有很大的增长。

　　现场提问：公司如何把握今年的推盘节奏?

　　管理层：我们今年有十个新的盘，还有11个老盘，二季度、三季度会有比较多的楼盘推出。但是他是均衡的，比如说一期可能在二季度推，二期在三季度推，我们一整年下来还是会均衡的去推。

　　目前来看，一季度大概会有30亿的销售，因为深圳、北京、南昌的项目会在二季度推出来，二季度的业绩会有上涨。这三个新盘大概会占我们整个全年销售额的25%左右。

　　现场提问：公司对可售货值均价有什么预期?

　　管理层：还是会和去年的水平差不多，我们去年是10631元，因为去年在厦门有一个比较高端的楼盘--天誉，拉高了整个平均价。按照现在产品结构来看大概是1万元左右，今年如果上海楼盘开售，单价也会比较高，大体均价还是差不多。

　　现场提问：公司去年拿了8块土地，花了72亿，在今年公司在拿地方面有没有什么计划，会选择拿什么样的地，会进哪些城市?

　　管理层：现在我们有四个战略发展区域，一个是福建海西、环渤海、长三角以及珠三角的深圳。未来，还是会围绕这四个地方进行土地储备。长三角区域会再多进入一个城市，比如说南京，但不会再轻易发展更多的城市。

　　土地的预算今年大概45亿到50亿，但是可能会和别人合作，加在一起可能有70亿80亿的资金去拿地。

　　中骏拿地还是比较稳健的，一年只买几块地不算多。要拿地很简单，把牌子举到最后就行了，我们没有这么做。要把一块地拍下来不难，但是要拍一块好地很难，所以中骏会大量去搜集土地信息，多参加土地拍卖。中骏希望能够拿到合适的地块，去年拿的土地都还可以。

　　现场提问：公司已经进入了北京、深圳、上海，为什么北上广深四个一线城市只进入了三个，有打算去广州发展吗?

　　管理层：广州目前还没有项目，因为广州市场竞争很激烈，目前还没有合适的项目，如果有合适项目去做也没有问题，我们也有可能和广州的公司一起来合作。

　　我们去年在上海11、12月份拿了两块地，都是在市场有点打盹的时候以低价拿的。比如说我们在上海普陀拿的土地，楼面价只有2.7万元/平米。所有人预计那块地要3.3万元一平方米，在大家观望的时候，中骏以2.7万元/平米的楼面价拿下来了。

　　现场提问：公司拿地方面关注点是商业还是住宅?

　　管理层：住宅为主，现在不会完全分开商业还是住宅，一般都有搭配，但是还是考虑以住宅为主。

　　拿地方面，中骏在福建会精耕细做，会进入除了厦门二线城市以外，我们还会进入像泉州这样的三线城市。福建区域是我们的根据地，客户群很了解，产品定位都很了解，所以觉得在福建做三、四线城市风险是可控的。

　　福建以外，我们一定选择一线城市，比如说北京、上海这样的一线城市以及某些二线城市，但不会选择三线、四线城市。

　　现场提问：你们2013年的毛利率下降的幅度比较大，有几个百分点，原因是什么?

　　管理层：2013年毛利率是28%。第一个，整体行业毛利率下降是一个趋势，中骏也在其中。因为2013年交付的房子都是2011年销售的，那个时候价格也比较低，包括一些成本上涨，所以造成业内毛利率都会下降。

　　但是去年比较特殊，我们有一个项目--泉州的蓝湾半岛利润率很低，当时拍的地价比较高，所以利润比较低，这个项目把整个毛利率拖下来，如果把这个项目去掉我们的毛利率还是33%。

　　预计以后毛利率会回升。如果按照2013年和2014年头两个月的预售单价情况来看，整个毛利率会回升到30%到35%之间，会比较接近35%。

　　现场提问：刚才黄总说到中骏会选择和其他企业合作，公司是怎样选择合作伙伴，会选择什么样的企业进行合作?

　　管理层：中骏有和万科合作，他们也是标杆企业，中骏是一家学习能力很强的企业，我们也希望通过和标杆企业的合作，从中寻找一些差异性的东西。

　　第二，我们有一些合作是投资者，像香港旅游发展局、莎莎，和百老汇，和松田的代理合作。他们主要是作为财务投资者。

　　通常一个项目有商业、写字楼，他们就来投资。他们主要参与投资，也能够提供好的建议和理念，但是不参与管理。当然也会选择和基金公司合作，但因为大陆的开发速度太快，和基金合作有时候时间上面他们很难配合，虽然谈了很多。

　　我们开发速度非常快，我们最快的是从买地到开盘6个月时间。他们可能接受要3个月，根本等不了，所以也在探讨，不排除和一些基金进行合作。

　　现场提问：为什么中骏会和莎莎、百老汇会合作?

　　管理层：首先是好朋友。我们以前都有合作过，我们厦门有一个项目就是和万泰、百老汇他们合作的，合作很成功，他们也愿意和中骏一起到大陆来做。

　　现场提问：将来如果中骏要买一些新的项目，要找一些合作方，是和以前找一些财务投资者为主?还是一起开发。

　　管理层：两边都会有，但是财务投资者会相对多一些。

　　现场提问：平均一个项目大概有多少个财务投资者?

　　管理层：这个没有具体的数据，因为很多人愿意找我们这种专业的房地产开发企业投资，因为省事，不用操心。再加上我们是上市公司，透明度高，管理很健康，所以他们还是比较愿意与我们这样的企业投资。

　　现场提问：在合作过程中公司会要求绝对的操盘权吗?

　　管理层：肯定。

　　现场提问：去年有开发商也引入了比较大的开发商合作，不是发展项目层面的合作，是直接入股方面的合作。你们有没有想过引入比较大型的投资者，比较快的把公司的增速提高。

　　管理层：我们也在关注这方面的信息，目前还没有谈。我们对任何形式的合作都不排斥，但没有专门要去考虑引入大型投资者，因为这种东西不是你想引入他就来了。

　　合作就像婚姻一样需要缘分，不是你想引进就可以来，但是任何合作我们都会尝试。像我们和万科的合作，我们在厦门也做了项目，像香港的商业大佬也和我们合作。我们在泉州，就和安踏、恒安等有合作。他们把一些地产项目和资金投入进来。

　　现场提问：现在人民币开始慢慢贬值，你们之前发美元债券，会不会在偿还方面成本没有比原来那么低。

　　管理层：变动也不是很大。

　　现场提问：有没有考虑改变其他的融资方法，如果将来要发债会不会选择其他方法，或者继续选择美元债?

　　管理层：可能还是会以美元债为主。因为人民币贬值不是单一的现象，不光是人民币，美元都有升值、贬值，我们可以视为正常范围内的波动。到底发美元还是人民币，最终还是要取决于市场的情况怎么样。

　　目前，中骏整体贷款是97亿人民币，美元只发了3.5亿，折成人民币是22亿左右。这个是2017年到期的优先票据。

　　此外，还有一个2016年到期的20亿人民币的合成债，再加上香港2亿的其他贷款。其他的都是境内。

　　在贷款组合方面，境外的资本市场和境内资本市场可以合理搭配，哪个地方的利率低，我们就在哪方面多借一些钱。境外有一些银行贷款利率非常低，境内我们也会充分利用，像开发贷、基金、信托，各种渠道都会尝试，不会用单一的方式去做。因为所有的鸡蛋放在一个篮子里面风险很大，我们会做好这个准备。

　　现场提问：利率市场化对借贷成本会不会有影响，开发商的借贷成本好像会一直往上走?

　　管理层：如果从中骏现在开发贷款来讲，还是和以前一两年的利率差不多。

　　按照现在的情况，从资金面来看，整个按揭贷款比较紧一点，开发贷款还是可以的。唯一的是多了一些其他的贷款，包括信托贷款这些，这个比例会稍稍比开发贷款高一点。不光是中骏，其他公司都会进行全盘组合，我们也会控制整个公司的借贷成本。

　　现场提问：将来融资还是选择发债为主吗?今年大概还要还多少借贷?

　　管理层：也不是，境内外都会有。境外的优先票据主要是用于未来收购土地用，这个境内银行做不到，因为境内开发贷是给你做开发用的，所以这两者要进行结合。

　　我们现在开发贷款利率上浮5%到20%的范围，所以从6%算就是7%，或者8%。银行的选择上会比较偏向四大银行。

　　今年大概要还25亿人民币。

　　现场提问：中骏还有比较多土地款要付，未来债务水平会不会上升?

　　管理层：其实这会随着公司净资产，总资产规模的变大，债务的水平肯定会上升。但是净负债率还是会合理控制在比较健康的范围内，比如说60%、70%、80%都是在一个健康的范围。

　　2013年净负债率62.7%，但是以后有可能会是六成，或者八成。

　　现场提问：前几天有一家发展商倒闭，就有很多房地产商跟他们谈并购。公司在这方面是怎么考虑的?

　　管理层：如果有合适的，债务又能够弄清楚，地价又便宜，也会考虑并购。

 

（责任编辑：徐珊珊）