□张　晨　张雨晨
 

　　随着城镇化进程加速，大量新市民涌向大城市，流动人口规模的扩大增加了住房需求、提升了租房市场的热度。为了解决这些新矛盾、新问题，江苏省苏州市积极行动、主动作为，在保障性租赁住房建设实践中，探索出“5+1”模式，并取得一定成效。

　　第七次全国人口普查数据显示，苏州市总人口1284.78万人，其中非户籍人口522.67万人，占人口总数的40.68%，常住人口年平均增长率为2.0%。作为移民城市和外地籍人口密度高的城市，快速发展的经济、大量涌入的新市民以及一成不变的地域面积，造成苏州人地矛盾日益突出。在新市民群体住房困难的背景下，苏州对保障性租赁住房建设进行了探索。

　　保障性租赁住房“5+1”供给模式的实践探索

　　保障性租赁住房筹建有5种方式：一是使用村集体经营性用地建设，二是利用企事业单位闲置土地建设，三是提升产业园区配套用地比例建设，四是对现有存量住房进行改建，五是在新供应国有建设用地上建设。苏州市住房和城乡建设局对这5种筹建方式进行了探索与实践，并根据实际，提出了将租房市场中运营成熟的公寓等纳入到保障性租赁住房体系的新型筹建办法，形成了符合苏州实际的保障性租赁住房“5+1”供给模式。

　　●使用村集体经营性用地建设

　　吴中区木渎镇龙湖冠寓公寓，总建筑面积1万余平方米，共有公寓336间，该项目主要面向在周边各类企业工作的普通白领、产业职工等，自2019年建成运营后，入住率常年在95%以上。

　　●利用企事业单位闲置土地建设

　　吴江区顺达电子宿舍楼项目是顺达电子科技有限公司为满足企业员工住房需求，利用自有土地建设的宿舍楼项目，该项目共有宿舍438间，可满足各类员工的不同居住需求。宿舍配备了公共厨房、篮球场、公共绿地、健身跑道等公共区域，并实现宿舍楼范围的Wi-Fi全覆盖，满足了员工的个性化需求和休闲娱乐需要。

　　●提升产业园区配套用地比例建设

　　提升产业园区配套比例是关于保障性租赁住房筹建方式的新建议和新做法。常熟第十产业园共有10栋建筑，由常熟市城市经营投资有限公司投资运营，配有一幢集宿型员工宿舍，大约6000多平方米，整幢集宿楼共有130个房间，大约能容纳500名员工，目前能基本满足第十产业园内部的住宿需求。

　　●对现有存量住房进行改建

　　苏州工业园区润家乐璟社区项目原为国资平台持有集宿区，运营以后各种问题逐步显现。经过改造之后，现有宿舍1400间，涵盖了解决“一张床”的集宿楼、“一间房”和“一小套”的白领宿舍。社区内含有餐饮、娱乐、运动等生活服务配套设施，建立了党建基地和工会活动区，同时，项目引入了先进的智能化管理模式。

　　●在新供应国有建设用地上建设

　　昆山青年人才公寓是2009年由民营资本投资建设的开发区配套集宿型公寓。公寓内共有2300间员工宿舍和200间提供给中高层管理人员的公寓。项目在前期规划阶段配套了超过1万平方米的商业设施，各类餐饮、超市等生活服务设施齐全，在满足了产业工人日常生活的各类需求外，商业项目的租金收入也为企业投资租赁项目的可持续发展注入了动力。

　　●现有存量纳入

　　在探索实践中，昆山城市建设投资发展集团有限公司将3个拆迁安置小区项目中的部分存量房屋改建成租赁住房，将其纳入到政策性租赁住房体系中来。虽然存量房屋房源不多，每个小区内保障性租赁住房占比数量不大，但其采取“小步慢走”的策略，大胆实践，总结经验，及时纠偏，为保障性租赁住房筹建方式进行了有益探索，也为新市民提供了生产生活上的方便。

　　保障性租赁住房供给模式探索的经验与启示

　　苏州保障性租赁住房建设筹建模式多样，建设成效凸显。总结苏州市在保障性租赁住房供给模式方面的探索，有3点经验值得关注。

　　●立足新市民需求，把控保障性租赁住房新动力

　　苏州市以满足新市民群体的住房需求为建设保障性租赁住房的出发点和落脚点，推进保障性租赁住房建设，从根本上解决了民生需求和市场需求。苏州通过调查新市民群体的住房需求，掌握新市民群体在住房面积、住房户型、通勤时间等方面需要，有针对性地建设符合新市民群体实际需要的保障性租赁住房，抓住了主要矛盾和矛盾的主要方面，推动了保障性租赁住房的发展。

　　●立足新实践探索，把控保障性租赁住房新潜能

　　全国各地经济社会发展、住房供需关系以及住房市场有所差异，地方政府应当从实际出发，因城施策，根据当地住房情况为保障性租赁住房增加供给方式。结合苏州实际，苏州市住房和城乡建设局提出了将租房市场运营成熟的公寓等纳入到保障性租赁住房体系中的新型筹建方式，通过存量纳入的新型筹建方式增加保障性租赁住房供给，挖掘了保障性租赁住房的潜在资源，补齐了建设短板，释放了积极信号，缓解了新市民等群体住房困难。

　　●立足新主体参与，把控保障性租赁住房新资本

　　由于保障性租赁住房项目前期投入大、投资周期和回报周期长，造成运营主体的盈利空间实际有限，吸引多主体投资、多元化引资、多渠道供给，是保障性租赁住房建设健康平稳发展的必由之路。国资平台在运营过程中更加注重社会效益，较好的社会效益使保障性租赁住房的建设前景广阔;而民营资本等主体更加注重项目盈利预期，合理的利润回报使保障性租赁住房的发展后劲充足。苏州对社会资本提供各方面优惠政策，有利于打破政府部门和社会资本的分工边界，提高社会资本参与保障性租赁住房建设的能动性和创造性，提升公共服务产品的供给效率和公共服务水平。

　　作者单位为苏州大学中国特色城镇化研究中心