——上海共有产权保障住房制度探索
 

　　上海房价市场化程度较高，土地和住房资源较为紧缺，外来人口持续流入，户籍居民和新市民家庭因结婚、分户居住等原因购房需求较为旺盛，但部分市民难以通过自身积累购买市场化商品住房。按照住房和城乡建设部等部门关于发展共有产权住房的工作要求，上海以经济适用住房政策为基础，结合上海特大型城市特点，于2009年建立共有产权保障住房制度，解决社会“夹心层”住房困难。经过十多年的探索，上海形成了一套具有成效、可供借鉴的经验。

　　聚焦“保障”性质严格分配管理

　　在产权管理方面，实行“共有产权”运作机制。上海共有产权保障住房销售价格以建设项目结算价格、保障对象支付能力、相邻区域普通商品住房价格等因素综合确定。政府和购房人按照各自投入确定产权份额，在销售合同中约定原则上购房人占大部分产权(一般为55%至70%)。购房人自住时，政府产权份额对应的住房使用权无偿让渡给购房人，但购房人需全额缴纳物业费和维修资金。购房人5年内不得转让房屋，5年后可购买政府产权份额或由政府优先购买购房人产权份额，满足购房人拥有产权住房的愿望。共有产权保障住房制度使得购房人能够按出资份额享受房屋增值收益，有利于其积累资金为将来退出住房保障、进入市场购买商品房创造条件。此外，政府持有的产权份额可以压缩保障对象售卖共有产权保障住房的获利空间，增强了政策实施的公正性、可持续性。

　　在准入条件方面，聚焦中等及中等偏下收入“夹心层”。根据经济社会发展情况和市民群众的意见，上海自2010年起连续5次放宽户籍居民家庭共有产权保障住房准入标准。通过准入条件逐步放宽，使政策逐步覆盖到新落户、准备结婚、具有中等及中等偏下收入水平的青年职工家庭。

　　在资格审核方面，引入信息综合比对机制。上海探索建立了以信息化手段为依托的居民住房状况和经济状况核对机制。通过全市房地产交易登记系统和公有住房数据库系统核查申请家庭的住房状况;通过民政、人保、税务等10多个管理部门信息综合比对的方式核查申请家庭的经济状况。通过信息化核查比对机制，不符合条件申请家庭的检出率大幅度提高。近年来，根据“一网通办”工作要求，上海依托大数据共享平台建立健全共有产权保障住房审核、供应机制，减少申请材料、缩短供应周期，已基本实现当年受理、摇号、选房和签约。

　　在分配管理方面，严格确保公平、公正、公开。上海严格执行共有产权保障住房申请标准，根据法律法规对符合申请条件的烈士遗属、见义勇为者、成年孤儿等予以优先安排摇号选房。严格执行“两级审核、两次公示、市级抽查”审核制度和公开摇号选房制度，通过计算机技术和多方监督等方式有效防范“人为操作”，确保分配过程公平公正。

　　在房源建设方面，规划先行、配套同步、注重品质。上海积极探索多渠道筹措共有产权保障住房、集中新建中小套型住房，项目分布在全市统筹规划的大型居住社区(共40余个)，采取“政府主导、市场运作”机制，通过项目法人招投标选取具有良好资质和信誉的房地产开发企业实施开发建设。积极推进周边配套同步建设，持续加大配套建设资金投入和行业补贴力度，引入中心城区优质公共服务资源，满足入住居民基本生活需要。上海于2010年出台保障住房配建政策，新出让土地开发建设商品住宅项目均按照不低于项目住房建设总面积5%的比例配建保障住房，建成后无偿移交给政府。目前已累计配建保障住房约3万多套，其中部分房源用作共有产权保障住房。

　　在供后管理方面，属地为主、多方协同、快速反应。根据《上海市共有产权保障住房管理办法》等规定，上海落实房屋所在区、街道、乡镇属地化供后管理责任，将查处违规出租、出借行为等供后管理工作纳入本地区社区综合治理体系，政府购买服务委托物业服务企业及其他社会组织开展日常巡查，及时发现和制止房屋违规使用行为。

　　扩大覆盖范围健全保障体系

　　上海继续做好本市户籍家庭住房保障工作，在保障力度只增不减、保障房源确保供应的基础上，于2018年9月底出台《关于进一步完善本市共有产权保障住房工作的实施意见》，进一步扩大共有产权保障住房受益面，将非沪籍住房困难家庭有序纳入保障范围，使非沪籍常住人口可以共享上海改革发展成果、感受上海温度。

　　在配售方式上，采取计划单列、总量控制、以供定需、轮候供应方式操作。在供后管理上，对非户籍常住人口供应的共有产权保障住房采取“封闭方式”运作，促进房源循环使用。但允许该类对象取得上海户籍后，享受上海户籍家庭共有产权保障住房供后交易政策。

　　经过10多年探索实践，上海逐步形成了以市政府规章《上海市共有产权保障住房管理办法》为核心的共有产权保障住房政策体系，先后制订政策文件50余项，涵盖了从房源建设、申请审核、供应配售到供后交易等共有产权保障住房筹配全流程。截至2020年年底，上海市共有产权保障住房历年累计签约购房约12.75万户。在开展共有产权保障住房建设工作的全国主要城市中，上海不但在共有产权保障住房家庭受益规模中位居首位，且率先实现共有产权保障住房制度的全流程管理。上海市累计审核通过各类共有产权保障住房满五年供后交易申请3057户(约为符合条件家庭数的6%)。其中购买政府产权份额的家庭2723户(占比89%)，政府指定住房保障机构优先购买334户(占比11%)持有的共有产权保障住房份额，回购房源继续用作住房保障实物房源(主要为公共租赁住房和征收安置住房)，充分落实房源循环使用的政策要求。

　　“十四五”时期，上海将根据中央要求进一步深化完善共有产权保障住房政策体系、加强重点人群保障力度，不断完善审核机制、缩短供应周期、提高供给成效。上海计划每年开展一个批次共有产权保障住房申请供应工作，继续确保共有产权保障住房供给的精准性，实现“应保尽保”，不断增强人民群众获得感、幸福感、安全感。

（责编：王瑞）