□　张跃先

　　当前，住房发展正处于由“有没有”向“好不好”转变的关键时期，物业运维作为建筑项目建设全生命周期的重要环节，正是“好房子”的核心价值体现。为推进物业服务现代化，湖南省长沙市以数字化、网络化、智能化为抓手，提升物业管理现代化水平，推动行业发展。

　　把握时代需求

　　现代化物业管理是必然选择

　　“好城区”需要“好房子”作为基础。“好房子”不再局限于建筑本身的结构和空间布局，其内涵已拓展到居住环境的舒适性、安全性、便捷性以及可持续发展性等方面。

　　“好房子”需要“好物业”作为支撑。现代化物业管理赋予“好房子”更加鲜活的生命力，为业主打造一个温馨、和谐、宜居的理想家园。首先，提升服务品质感，现代化物业管理是房屋及配套设施设备稳定运行和长期维护的可靠保障，能够延长房屋的使用寿命。其次，提升服务归属感，优质的物业管理服务能营造良好的社区环境和浓厚的人文氛围。最后，提升服务安全感，现代化物业管理通过合理的资源配置、科技加持以及安全防范措施，保障居民生命财产安全，推动“好房子”实现安全居住和可持续发展的双重目标。

　　“好物业”需要“好项目”作为示范。长沙市不断探索创新管理模式，提出“党建引领、科技赋能、依法治理、依规办理”16字方针，推动管人、管钱、管事的规范化、制度化、常态化。一方面，通过党建引领，构建小区基层治理体系，实现社区党组织、业委会和物业服务企业的有效联动与协同治理。例如湖南鹏基居业物业管理有限公司近4年来整治小区问题1200余件，其服务的天心区兴汝金城小区14栋房屋完成了外墙脱落重大安全隐患整改，雨花区白沙嘉园小区从典型的“脏、乱、差”实现了旧貌焕新颜。同时，通过强化服务标准、开展技能竞赛等活动，推动物业服务企业的专业化、规范化。目前，长沙市物业管理覆盖率稳步提高，行业整体形象和服务水平显著提升，为“好房子”建设奠定了基础。

　　领会本质内涵

　　数字化网络化智能化显效

　　现代化物业管理的本质是一场行业变革。当前，数字化、网络化、智能化思维和技术的飞速发展深刻影响着各个行业，物业管理也不例外。一是利用系统思维，为物业管理建立了一种新的行业生态，将物业管理作为建筑全生命周期的一个重要环节进行谋划布局，通过思维突破、模式创新、协同管理来提升行业管理和服务效率。二是数字技术为物业管理提供了海量的数据资源，通过深入分析和挖掘，能够实现对物业项目的精准管理和科学决策，打破信息壁垒，搭建起物业服务企业、业主等各方之间高效的信息共享和沟通桥梁。三是智能管理能有效提高物业管理的效率和质量，通过“自动化减人、智能化少人”降本增效，为业主带来更加便捷、安全的服务体验。

　　现代化物业管理的关键是推动项目实践。长沙市开展智慧物业建设，已取得了一系列显著成果。单项技术应用层面，湖南水清木华物业管理有限公司在雨花区运达中央广场项目引入IoT（物联网）技术，实现对设施设备的远程监控和智能化管理；湖南保利物业管理有限公司在保利香槟国际项目引入智能传感器，实时监测电梯运行状态，及时排除故障隐患。综合应用层面，长沙东方红科创中心项目全过程应用“BIM（建筑信息模型）+装配式”技术，将BIM轻量化竣工模型导入智慧运维平台，在数字世界还原物理世界，再利用IoT技术实现人员、车辆、安防等20余项智慧运营管理。

　　明晰实施路径

　　推动策划建设管理全过程应用

　　在充分把握背景和行业发展本质的基础上，长沙市通过一系列思考和实践，明确以“数智物业”为具体表现形式的现代化发展目标，走出了一条符合长沙实际的科学路径。主要包括五大环节：

　　源头策划——将现代化物业管理思维贯穿项目全生命周期。项目业主起着至关重要的作用，是现代化物业管理落地实施的“源头活水”。业主单位将现代化物业管理项目视为“一把手工程”，将数字化、网络化、智能化的“基因”植入项目全生命周期，将“数智物业”融入项目整体规划，构建从项目定位、规划设计、建设施工到后期运营管理的闭环管理体系。在项目定位时，考虑市场发展趋势，明确功能定位和服务标准。在项目建设过程中，业主单位监督施工单位全方位落实“数智物业”规划，全过程应用BIM技术，保障数据可追溯；安装传感器，确保功能可实现。

　　建造创新——发挥“（BIM+M）+EPC”新型建造方式和建设管理模式优势。重新整合现代化建设链条体系中的关键主体，实现“1+1+1>3”的效果，为房地产开发产品的绿色化、工业化、数字化、智能化以及安全可控奠定基础。该模式在“数智物业”建设中也发挥着明显优势。BIM实现建筑信息的数字化集成，为项目后期运营管理提供数据支撑。M（部品部件生产）在项目设计前端介入，深度参与联合协同设计，将后期物业管理的实际需求充分融入前期项目策划，确保项目建设精准契合后期运维。EPC（设计—采购—施工总承包）模式能够降低项目建设过程中的沟通协调成本，确保项目实现整体目标，助力“数智物业”建设的系统性和协同性。

　　数字设计——以BIM正向设计实现物业运维管理的数字孪生。将BIM技术应用贯穿项目建设全过程，引入优质设计单位开展BIM正向设计，为后期运维打下良好基础。一是开展数字化交接。BIM模型把竣工信息以数字化方式交接到运维阶段，对建筑资产进行自动化管理。通过对资产数据信息的掌握，协助运营人员科学制定维护、维修计划，提高管理效率，降低管理成本。二是开展可视化嵌入。利用BIM可视化技术对建筑空间进行管理，建立数字孪生空间，管理建筑的不同功能，使空间使用效率得到最大优化。三是开展智能化预警。将BIM成果提交智慧物业、智慧消防、城市生命线、房屋安全管理等数智平台，通过对建筑燃气安全、消防安全等进行可视化管理和预测、预报、预警，提升物业管理水平。

　　平台布置——推动物业管理平台与智能设施设备的物联感知应用。物业管理平台是“数智物业”运维的载体，智能物联感知设施设备为物业管理平台提供数据来源。一方面，物业管理平台基于项目BIM轻量化竣工模型，进行物业服务全过程可视化平台开发，涵盖资产空间、综合安全、设施设备、业主服务等功能，确保功能齐全、数据安全。另一方面，智能物联感知设施设备要满足物业管理平台功能需求，人机互联、数据共享。

　　智能管理——实现全天候智慧安全巡检。安全是物业运维的“头等大事”。人工智能技术运用于物业运维安全管理，能有效避免安全事故发生，为智慧运维提供更高效、更精准的解决方案。一是分析式人工智能——利用图像识别、语音识别等技术，实现可疑人员身份安全、电梯运行安全等分析，比如在电梯安装自动监控设备，自动识别危险源，通过人工智能分析，自动采取应急措施禁止电动自行车等进入电梯，保障安全运行。二是决策式人工智能——利用大数据分析技术，自动将分析结果转化为具体的决策建议，从而解决燃气泄漏安全、消防水压安全、电线老化漏电安全等运维问题。例如安装智能燃气报警系统，通过监测燃气浓度，实时报警，联动智能家居设备，自主决策关闭燃气阀门、打开窗户。

　　运用数字化、网络化、智能化思维，推动物业项目全生命周期现代化管理是大势所趋。长沙市将以创新之为、实干之姿推动物业管理提水平、上台阶，提升群众的获得感、幸福感、安全感。

　　（作者系长沙市住房城乡建设局党组书记、局长）