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2019年房地产价格将轮回下跌?

  【建设行业.报道】自关注楼市以来,笔者一直在重复一个观点,没有任何一种商品只涨不跌,商品房也是如此,即便在几十年的时间中长期走强,也必然面临上升途中的磕磕绊绊,这是潮起潮落的必然规律。

  然而,近十年的房价走势,给了不少购房者盲目的信心,从众心理、羊群效应,在楼市中体现的淋漓尽致,人们热衷于讨论地段、区位、城市群,执迷于高铁、地铁、新区等各类规划,却忽视了房价波动的本质:轮回效应。

  

  所谓轮回,指的是房价涨跌轨迹的重复,至少从2019开年近三个月的表现来看,我们可以看到有3大信号和特征显现,它们都指向了一个结局:今年房地产可能会重演2014、2018两年的表现。

  第一,地价的全方位疲弱,数据显示,2月,40个典型城市土地成交建筑面积同比下降29.4%,土地出让金收入同比下降27.5%,溢价率下降12.1%。

  众所周知,地价是房价的前提和基础,如果房企不愿意拿地,那只能证明缺乏回款,手中房子卖不掉,这个特征与2014年、2018年如出一辙。

  

  以2014年为例,彼时开发商拿地能力和意愿十分疲弱,中信建投数据显示,2014年土地流拍率达到4%,流拍土地宗数比此后的三年分别高出23%、219%和13%。

  2018年也是如此,大部分人应该都有印象,从去年下半年开始,流拍潮席卷各线城市,全年流拍宗数超过800宗,创出历史记录,而今年初的地价表现,恰恰与2014年和去年相吻合。

  第二,房企业绩的衰退,数据显示,碧恒万三家龙头房企,在2019年1-2月均出现10-30%左右的销售额降幅,融资方面,2月万科、恒大、绿地等40家典型上市房企完成融资总额共计552.88亿元,环比1月的881.01亿元大幅下降37.25%!

  

  回顾2014年,与目前的情况如出一辙,在73家上市房企中,净利润出现下滑的占到近一半的比例,2018年的销售额虽然没有出现整体下降,但业绩减速、楼盘降价潮、去化率大跌也是不争的事实。

  一方面是土地市场的萎靡,另一方面是销售端的疲软,这似乎是楼市摆不脱的宿命,也是房价开启轮回式下跌的必然,2014年的阴跌之后,房地产在2015-2017年开启了非理性的上涨,而2018年的市场调整却一直延续至今。

  无论从哪个方面来看,2019年的楼市,在市场氛围回归理性的道路上,必将写下浓墨重彩的一笔,而我们也将有幸作为旁观者,去见证又一次周期轮回的诞生。

(责编:王瑞)

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