房地产市场即将告别跌宕起伏的2020年。

　　这一年，新冠肺炎疫情强行给行业按下“减速键”，从停摆到复苏，房地产企业经历了不同以往的漫长四季;在加强资金监管的背景下，这些企业又站到同一起跑线，接受新一轮行业规则的严格审视。这一年，南北楼市也如季节般冷热分明，珠三角、长三角先后掀起复苏热潮，环京等地却遭遇“寒流”。

　　房地产已成为我国金融风险最大的“灰犀牛”，居民肩上的债务杠杆已临近高点，2020年将是行业格局重塑的开始。

　　站在2020年年末，我们回望一年，有诸多值得被记录的事件，涉及行业发展变化的关键节点以及关乎企业和民生的热点。我们把2020年的房地产市场图景进行了精心描绘，欢迎来参观属于每个地产人的2020年。

　　2020年已临近终点，随着房地产调控长效机制的建立，行业有望拨开迷雾，在新的一年稳健生长。

　　● 抗击疫情

　　新冠肺炎疫情是房地产行业今年最大的“黑天鹅”事件。年初，居民被困家中，房地产企业销售业绩也跌落低谷。

　　这仅是开始，整个一季度，我国房地产行业都在经受疫情防控的巨大冲击，行业新开工、投资额均受到影响。

　　随着疫情逐渐可控，房地产市场也开始复苏，且复苏力度超出市场预期。进入4月，房地产企业销售从低谷爬升，于上半年完成“V”形反转。此后行业销售规模维持高增长态势，8月，百强企业销售金额同比增长近30%，市场迎来年度黄金节点。

　　● 多元跨界

　　如果说2019年是渠道元年，那么2020年给房地产行业上的第一课便是跨界成长，其中，直播卖房成为重要形式。

　　疫情防控之下，房地产企业试图寻找新的出路，而直播卖房成为房地产企业破局的新赛道。众多企业纷纷接轨互联网、拥抱科技化，逆势而上，将竞争转移到线上。置业顾问、企业高管纷纷来到直播间，通过特价房源秒杀、发放购房优惠券等活动吸引公众眼球。

　　● 楼市调控

　　受疫情影响，2020年各地房地产调控政策经历了从上半年的适度宽松，到下半年的全面收紧的过程。2020年，全国共计39个城市出台调控政策。

　　2020年上半年，特别是一季度，为应对疫情对房地产市场的冲击，相关部门的政策以支持房地产行业发展为主;到了下半年，随着市场逐渐恢复以及复工复产后，调控从严成为必需，多数城市政策逐渐升级、收紧。

　　● 房住不炒

　　国务院一季度末召开新闻发布会，强调“房住不炒”。5月，《政府工作报告》再次强调“房住不炒”。

　　此外，11月发布的《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》(以下简称“十四五规划建议”)提出：坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，租购并举、因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。

　　“房住不炒”写入“十四五规划建议”意味着，未来5年，“房住不炒”仍是房地产调控主基调，也是地方因城施策不可动摇的根本。

　　● 防范风险

　　防范房地产金融风险是今年的重点措施。

　　4月23日召开的上海房地产信贷工作座谈会强调限首付贷及资金来源，虽然限首付贷及限制资金来源不是新的调控工具，但依然成为防范金融风险的重要措施。

　　再如，无锡的“829新政”要求，无论是房地产企业的资金来源还是购房人群的资金来源都要全面进行“穿透式核查”。

　　全面监管金融风险，已成为近期调控重点措施。

　　● 长效机制

　　房地产长效机制被多次强调。

　　今年8月，重点房地产企业座谈会召开，研究进一步落实房地产长效机制。

　　12月21日召开的全国住房和城乡建设工作会议明确，稳妥实施房地产长效机制方案，促进房地产市场平稳健康发展。

　　● 住房租赁

　　住房租赁无疑将成为明年住房和城乡建设领域的一项重点工作。

　　“十四五规划建议”中提及“长租房”，住房租赁市场有着巨大的发展空间。

　　日前召开的中央经济工作会议对住房租赁市场着墨颇多。全国住房和城乡建设工作会议也提出，大力发展租赁住房，解决好大城市住房突出问题。

　　● 城市更新

　　房地产销售的天花板迟早会到来，城市更新已被房地产企业定位为下个可挖掘的“金矿”。

　　12月召开的中央经济工作会议指出，要实施城市更新行动，推进城镇老旧小区改造，建设现代物流体系。

　　全国住房和城乡建设工作会议上，城市更新亦成为一大关键词。

　　围绕城市运营的城市更新将成为存量时代下新的增量。新赛道下，房地产企业将从城市发展商向生活运营商不断迈进。

　　● 均衡发展

　　“十四五规划建议”中提出：推动金融、房地产同实体经济均衡发展。

　　在中央持续引导房地产回归实体经济的带动下，房地产行业未来的核心是处理好住房消费和投资、房地产和经济增长的协调关系，降低房地产的投资属性、回归居住属性，完善促进房地产行业平稳健康发展的长效机制。

　　● 住房消费

　　“十四五规划建议”提到促进住房消费健康发展。在国内大循环中，消费是主要的拉动力和重要抓手，其中就包括住房消费。

　　我国房地产行业已从增量市场转向存量市场，房屋装修、老旧小区改造和社区建设、配套设施完善、智慧化城市改造等都会推动房屋的升级换代。城镇化不断推进也会促进住房需求释放，成为扩大内需的重要支撑点。但“十四五规划建议”强调的是“健康”二字，体现了“房住不炒”的本质，也呼应了“房地产同实体经济均衡发展”的方针。

　　● 新型城镇化

　　房地产是新型城镇化过程中的重要载体。“十四五规划建议”对新型城镇化的表述相较以往相关文件，新增了“促进大中小城市和小城镇协调发展”“城镇老旧小区改造和社区建设”“发挥中心城市和城市群带动作用”“推进以县城为重要载体的城镇化建设”等，都是推进城镇化建设的重要手段。

　　● 加大供给

　　追求供需平衡，加大住宅用地供应的同时坚持“房住不炒”，保障纯正刚需利益，此为2020年调控政策一大亮点。

　　除加大住宅用地供应，部分城市在抑制炒房之后，仍明确要引导纯正的刚需，即无房家庭入市，以此实现市场健康稳定发展。

　　● 城市分化

　　房价“只涨不跌”的时代已结束，城市间的分化将成为常态。

　　中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组发布《中国住房大数据分析报告(2020)》显示，国内房价已出现严重分化。

　　从各城市房价由涨转跌的时间点看，存在两类情形：一类是2017年上半年，以京津冀城市为代表，因房地产调控加码所引发;另一类是2018年下半年，以三四线城市为主，主要为货币化棚改退潮所引发。

（责编：王瑞）