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北京、杭州、上海、南京楼市爆发!下一个会是谁?

 

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  正式复工以来,楼市的一举一动都备受关注。

  就拿刚刚过去的五一来说,在沉寂了三四个月之后,一些城市的房地产市场第一次迎来了些许热闹,售楼部终于有了人气,置业顾问和中介们终于有了业绩,个别城市甚至还出现了抢房、开盘日光的场面。

  比如北京,五一抢房热火朝天,新房成交量暴涨5倍,二手房交易活跃度也达到了2020年开局以来的巅峰期;

  比如上海,近期市场复苏极为迅速,新房成交量创近三年新高,尤其是高端住宅项目,屡次热销;

  其实进入5月,才算是疫情结束后真正的市场常态,各个城市的楼市究竟恢复到了什么程度?什么时候能完全恢复?在全民报复性消费热潮下,楼市会不会迎来“报复性买房”?!

  接下来,我们通过多维数据来呈现市场真实状态,并借此剖析未来市场趋势。

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  这是某研究机构检测的29个样本城市五一首周的新房成交情况。

  很明显,即便3月下旬以来,各个城市就已经逐步复工,售楼部也开放了,但成交表现并不好。3月最后一周同比下滑33%,4月以来经过开发商的推量、促销等,业绩逐步上升,但同比2019年同期仍然是下跌的。

  但五一开始,这种持续下跌局面出现了扭转。

  监测到的29城,新房成交面积同比增长10%,这是疫情以来第一次出现增长态势。

  

  来源:中指数据库

  再来看具体到各个城市的详细情况。

  这是2020年5月1日-5月4日各个城市的新房成交套数排行情况,具有代表性的一线、二线、三四线城市数据,里面基本都有涉及。

  

  这是2020年和2019年五一新城成交套数的对比情况。

  

  数据来源:易居研究院

  1、从图中看,各个城市之间,差异分化非常大。

  成交量最高的有七百多套,最低的不过29套,足足相差了近25倍。

  2、2020年,北京、佛山、杭州、南京表现最为抢眼。

  这几个城市,新房成交套数是最多的,佛山最高成交729套。

  3、大连、建阳、六盘水、莆田、泰安成交套数最少。

  这几个城市,成交量最低的只有29套,最高也仅仅51套,市场较冷,复苏力度差。

  4、对比涨幅,看楼市复苏程度,一二线恢复力要远高于三四线市场。

  值得注意的是,这里面,北京、杭州、南京三个城市,对比2019年的数据是出现了大幅上涨。

  北京,2019年成交量110套,2020年666套,同比涨幅505%;

  茂名,2019年成交量26套,2020年成交量171套,同比涨幅558%;

  杭州,2019年成交量168套,2020年633套,同比涨幅277%;

  南京,2019年成交量283套,2020年677套,同比涨幅139%;

  温州,2019年成交量123套,2020年351套,同比涨幅185%;

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  新房市场的复苏有目共睹,与此同时,二手房市场也在5月开局活跃起来。

  疫情以来,新房市场尚且能够通过线上宣传卖几套房,但严重依赖线下的二手房市场,不带看、不看实体房源,是根本不可能有成交的。

  

  来源:中指数据库

  2月社区全面管控,二手房完全无法带看,完全靠提成吃饭的中介几乎零收成,这期间有中介迫于无奈干起了微商,整个二手房市场凉的一批。

  3月管控降级,现金流紧张的房东开始爆发式挂牌,虽然有了带看、有了成交,且成交面积环比2月大幅上涨了275%;但和往年同期对比,跌幅仍然有26.6%,恢复力显然并不够。

  5月以来,管控基本放开,二手房交易也更加活跃起来。

  五天假期里,贝壳监控的18个重点城市二手房成交量比去年增长了60%。

  这里面北京的二手房最吃香,单五一前三天,北京市场贝壳的带看高达11万次,最高的一天总带看超过3万7,而2019年同期总带看次数也不过5万次;2020年北京二手房成交量也比年翻了一倍多。

  其次是杭州,4月杭州二手房单月成交套数10232套,这是杭州二手房时隔23个月后,成交量首次过万套。

  这样看来,二手房市场完全恢复了吗?今年是不是完全不用担心二手房行情了?

  不不。

  还有一组关于二手房市场的数据,不仅令人担忧,甚至看起来就瑟瑟发抖。

  郑州,二手房年后挂牌量超17万套,

  沈阳,目前二手房挂牌量超过10万套,

  杭州,二手房挂牌量超过11万套,

  青岛,二手房挂牌量高达11.5万套,

  苏州,二手房挂牌量高达9.9万套,比去年猛增7万套,

  ……

  这简直是天量的数字,天量的二手房库存!

  所以,接下来,留给二手房市场的考验和挑战,仍然是巨大的。

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  最后,聊聊接下来的市场走势和我的判断。

  1、5月中旬之后,城市间的拉锯战会更加突出。

  这是一场艰巨的客源争夺战。谁能率先吸引到更多人才、吸引到更多资金、吸引到更多买房人,谁就能率先跑赢。

  2、年中前后,开发商促销跑量会爆发式涌现。

  4月份以来,各个开发商都陆续公布了2020年的销售目标,一季度疫情影响,楼市重创,但各房企并没有降低今年的销售任务,反倒增加的不少。

  但不能不承认,截止目前,前4月的销售业绩都不容乐观,距离年中只剩一个半月,上半年的业绩基本要决胜在这接下来的50天了。

  所以,对开发商来说,接下来的任务就是回款、回款、快速回款!促销、优惠、促销跑量才是王道!

  这些都是购房者的机会。

  3、今年投资,要保持谨慎乐观态度,谨慎选筹。因为房价普涨的现象,从此不会再出现了。

  4、三四线风险、远郊风险,依然要高度警惕。

  5、多看看二手房,会有不少好机会。

(责编:李霞)




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