国家发展改革委宏观经济研究院研究员　刘　琳

　　今年以来，二手房成交总量占住房总成交比重已经过半，房地产市场进入存量时代。9月，房地产市场在存量交易主导下总体保持平稳，其中，“风向标”城市发挥稳市场带动作用。

　　根据住房城乡建设部网签数据，1~9月，全国二手房交易网签面积61746万平方米，同比增长10.7%；9月，二手房交易网签面积同比增长11.7%。1~9月，16个省（区、市）二手房网签交易量超过新建商品房，20个省（区、市）二手住宅网签交易量超过新建商品住宅。北京、上海、深圳9月二手房成交数量同比显著增加，连续多月保持韧性。

　　存量时代的住房总需求包括新房和二手房两方面。虽然，近年新建住房数量下降，但是新房和二手房加总的住房总需求一直保持稳定态势。住房总需求种类多样，包括本地居民、新市民的刚性需求，“以小换大”“以旧换新”的置换需求，多子女家庭的改善需求，个人独居等生活方式调整带来的需求，以及城市更新带来的需求等。1~9月，一线城市和部分区域中心城市新房和二手房交易总量同比正增长，其中，上海一、二手房合计成交22.6万套，同比增长10%。

　　存量时代下市场分化将成为常态。从房价变动情况看，一线城市和核心地段优质次新、品质改善住房价格企稳甚至小幅上涨。根据国家统计局数据，9月，70个大中城市中，新建商品住宅销售价格环比上涨或持平城市有21个，二手住宅销售价格环比上涨或持平城市有11个。

　　存量房源成为重要供给池，新建住房是品质改善的供给源，新房只有在产品力、物业服务、品质明显优于周边存量房时才有竞争力。存量房源的供给弹性远大于新建住房，一、二手房联动的置换链条成为需求释放的重要引擎，存量时代的房地产政策重心转向打通一、二手房置换链条、盘活存量资产、推进城市更新与现房销售制度改革。各地政策措施包括优化住房公积金政策、支持以旧换新、推出购房补贴等。9月，一揽子房地产新政落地推进，新房供给逻辑从“预售回款高周转”转向现房品质竞争，房企主动控制新增供给，减少低效增量，购地重心聚焦核心城市、优质地块。

　　存量时代下，房地产仍是国民经济支柱产业。房地产对宏观经济的贡献将从增量引擎为主转向存量提升为主，存量房产的再交易、再装修将成为拉动住房消费的主要构成。房地产拉动投资的方式，将从仅依靠增量建设转向增量建设和参与城市更新并重，城市更新中的城中村、危旧房、老旧小区更新改造等将成为稳投资的重要力量。